Апарт-отели в Украине. Сотрудничество девелопера и оператора

17 мая 2021

10 минут

Артур Лупашко, основатель сети отелей Ribas Hotels Group, считает, что рынок апарт-отелей, который сейчас только формируется в Украине, будет расти в следующие десять лет в связи с увеличением спроса на аренду жилья. Однако для того, чтобы создать качественный продукт, приносить стабильную прибыль, девелоперы должны обратить внимание на некоторые нюансы таких проектов.

Сектор апарт-отелей в Украине стоит на пороге нового этапа развития. Как бы Вы оценили его текущее состояние? Насколько он развит, насыщен, какое качество предложения?

Сектор апарт-отелей и доходных домов находится на стадии формирования понимания у девелоперов, что это за продукт и как его реализовывать. Сейчас на 40-миллионную страну с туристическим потоком более 10 миллионов путешественников в год количество апарт-отелей и доходных домов равна нулю. Я думаю, что этот рынок будет развиваться в течение следующего десятилетия, а формат аренды жилья со временем трансформируется в выбор между доходными домами и апарт-отелями, которые будут конкурировать за арендаторов с помощью качественного сервиса и продуманной до мелочей концепции.

Если коротко, апарт-отель – это формат номера отеля с мини-кухней. Он предусматривает аренду апартаментов гостями, которые приехали на отдых или в командировку. Наличие кухни дает возможность сдавать апартаменты как краткосрочно, так и долгосрочно.

Доходный дом – это формат многоквартирного жилого дома с инфраструктурой, необходимой для выбранной целевой аудитории и соответствующим сервисом. Апартаменты в доходных домах предназначены для среднесрочной и долгосрочной аренды от 3 месяцев и более.

Сравните, пожалуйста, наш рынок апарт-отелей с другой страной, например, с Польшей, которая близка к Украине. Что из зарубежного опыта может перенять наш рынок?

В Польше работают 8 основных девелоперов, которые строят вместе с гостиничными операторами, есть около 600 апарт-отелей и доходных домов. Отдельная ниша доходных домов – жилье для студентов. Жилье арендуют 16% от численности населения, что составляет 6 миллионов человек. Поток туристов в Польшу в 2020 году составил 300 000 – внешние, 2,4 миллиона – внутренние.

В Украине введено и находятся на этапе строительства 14 объектов. Жилье арендуют всего 8% населения (что составляет 3 миллиона украинцев). Согласно данным компании «Киевстар», туристический поток в Украину в 2020 году составил 2,7 миллиона (внешние) и 7,3 миллиона (внутренние). Соответственно, даже в самый неблагоприятный для туризма год в Украине туристический спрос был выше, чем в Польше.

В общем зарубежный опыт учит трем вещам: не давать нереалистичных обещаний, создавать концептуальные продукты, привлекать гостиничных операторов.

Почему украинский сектор апарт-отелей начинает активнее развиваться именно сейчас? Какие благоприятные условия для его развития (несмотря на то, что в мире все еще царит эпидемия)? Почему стоит обратить внимание на этот сектор именно сейчас?

Во-первых, согласно аналитике от девелоперов, с которыми мы ведем коммуникацию, 30-40% жилой недвижимости приобретается в аренду, то есть как инвестиции. И дальше инвестор сталкивается с рядом задач, которые девелопер не решает: ремонт и комплектация, управление и загрузка.

Во-вторых, в Украине растет культура инвестирования. Инвесторы все чаще вдумчиво выбирают, во что вложить, считают окупаемость и учитывают риски.

В-третьих, коммерческая недвижимость, в частности офисная и торговая, стала менее прибыльной и выросла стоимость входа на рынок. Вариант купить квартиру в центре и сдать ее под офис, салон красоты или магазин уже не является действенным. Окупаемость таких офисных и торговых помещений превышает 10 лет, если учитывать амортизацию и простой.

Если говорить про апарт-отели и доходные дома как девелоперский продукт, в чем особенность таких проектов?

В концепции апарт-отелей и доходных домов мы выделяем три основные ценности для инвестора. Первая – реализация целостного завершенного продукта. Так, девелопер и гостиничный оператор берут на себя ответственность перед инвестором за все «жизненные циклы» продукта – от концепции до полной его окупаемости.

Вторая – гарантия доходности от управляющей компании. Однако для того, чтобы оператор обеспечил стабильную и высокую доходность, ему необходимо воздействовать на продукт изначально, на этапе разработки концепции.

Третья – рост капитализации недвижимости в брендовом апарт-отеле или доходном доме. Дополнительную ценность создает и бренд, который доверил девелоперу гостиничный оператор. Так, цена доходного дома, которым будет руководить гостиничный оператор, по нашим оценкам, будет выше минимум на 10-20%/м2, чем аналогичного комплекса без оператора.

С какими проблемами сталкиваются девелоперы при разработке, реализации и управлении такими объектами? Из Вашего опыта, какие ошибки чаще всего допускают?

Последние годы мы изучаем этот продукт и общаемся с украинскими и грузинскими девелоперами. В ходе нашего исследования мы обнаружили такие задачи девелопера, которые требуют дополнительной экспертизы при реализации проектов апарт-отелей и доходных домов независимо от масштаба компании: выбор эффективной локации под апарт-отель; желание продавать дороже и быстрее на 20%; не терять прибыль в остатках; диверсифицировать риски в продаже квартиры в жилых комплексах; реализовать ремонт и комплектацию апартаментов быстро, качественно и в рамках бюджета; сохранить и усилить свою репутацию после сдачи объекта.

Как их избежать? Чем может помочь гостиничный оператор?

Девелоперской компании выгодно реализовывать проект совместно с гостиничным оператором, так как она получает маркетинговое преимущество при продаже м2 – гарантию загрузки объекта после ввода в эксплуатацию. Также он обеспечивает инвесторам управления объектом до полной его окупаемости. Гостиничный оператор использует бизнес-концепцию апарт-отеля с типичными архитектурными и дизайнерскими решениями, а также применяет стандарты проектирования и строительства гостиниц сети. К тому же он упрощает процесс ремонта и комплектации комплекса, защищает и усиливает репутацию объекта после сдачи в управление.

Вы говорите, что девелоперу лучше обращаться к гостиничному оператору еще на этапе выбора участка и разработки архитектурной и маркетинговой концепции. Насколько распространено такое сотрудничество в Украине? Или девелоперы все же предпочитают обращаться к оператору уже на последних этапах проекта?

Мы видим три варианта сотрудничества девелопера и гостиничного оператора. Один из них – это управление комплексом, в котором мы не участвовали на этапах разработки концепции и проектирования. В таком случае гостиничный оператор не несет ответственность за окупаемость. Другой вариант, когда девелопер покупает стандарты проектирования и экспертизу оператора при проектировании и строительстве, использует бренд гостиничного оператора и его финансовые прогнозы. И третий вариант, когда апарт-отель или доходный дом – это продукт совместной работы девелопера и гостиничного оператора. В таком партнерстве гостиничный оператор, принимающий участие на всех этапах создания проекта, несет ответственность за все проектные решения, контролирует их реализацию и является ответственным за финансовую эффективность объекта.

Какой опыт, компетенции компании Ribas Hotels Group в этом направлении?

Мы управляем 25 объектами гостинично-ресторанного комплекса, это более 1500 номеров в различных формах сотрудничества в восьми городах и курортных локациях Украины.

Портфель компании включает бизнес-отели Wall Street by Ribas и Bossfor by Ribas (Одесса), горнолыжный отель Ribas Karpaty (Буковель, Ивано-Франковская область), пляжный комплекс Richard by Ribas (Грибовка, Одесская область).

На этапе проектирования и строительства сейчас находятся гостиницы Ribas во Львове и Киеве и за пределами Украины – в городе Еленя Гура в Польше и городе Бар в Черногории.

Первый отель в формате Home & Hotel компания Ribas Hotels Group совместно с локальным девелопером открывает в Одессе зимой 2021/2022 года под новым брендом WOL home + hotel. Концепция и бренд WOL будет масштабироваться совместно с ведущими украинскими девелоперами. Сейчас у нас есть предварительная договоренность с девелоперами во Львове и Киеве.