Майбутнє за дольовим інвестуванням — чому його обирають інвестори?

Дольове інвестування у готельну нерухомість означає володіння кожним інвестором часткою об’єкта (наприклад, номера чи іншого приміщення) та отримання доходу пропорційно вкладеним коштам. 

Експертна колонка засновника девелоперсько-інвестиційної компанії Arha Group – Ігор Ільчишен та засновника групи компаній Ribas Hotels Group – Артура Лупашко, опублікована в ThePage.

Дольове інвестування у готельну нерухомість означає володіння кожним інвестором часткою об’єкта (наприклад, номера чи іншого приміщення) та отримання доходу пропорційно вкладеним коштам.

Виділяють кілька моделей такого інвестування — зокрема, пайова участь (інвестори вкладають кошти на етапі будівництва об’єкта), фракційне володіння (інвестори купують готовий об’єкт), кооперативна модель (група осіб об’єднує кошти, а об’єкт реєструється на одного юридичного власника) та кондо-готелі (кожен інвестор володіє окремим номером, але готель управляється централізовано керуючою компанією).

Переваги дольового інвестування

По-перше — це помірний поріг входу. Як початковий внесок може становити від 5-10 тисяч доларів. Важливим є те, що немає розтермінування: людина інвестує, наприклад, 5 тисяч доларів і одразу стає співвласником нерухомого майна. В той час, коли при купівлі цілої нерухомості потрібен час для виплати розтермінування, відповідно потрібна більша сума та чимало юридичної роботи (право власності, витяг з нерухомого майна тощо).

Таким чином, дольове інвестування доступне для ширшого кола інвесторів, додаючи демократичності в портрет інвестора, до якого ми звикли.

По-друге, дольове інвестування дозволяє долучитися не лише до володіння апартаментами чи котеджами, а й до масштабніших об’єктів, таких як Spa-зони, ресторани, супермаркети, торгові центри тощо. Тобто можна інвестувати в різноманітні типи комерційних приміщень.

Це зумовлює зростання інтересу до туристичної галузі, а також не лише стимулює внутрішні інвестиції, а й сприяє тому, що вони залишаються на внутрішньому ринку.

По-третє, перевага полягає в тому, що кооператив, тобто асоційоване товариство, яке обслуговує пайовиків, виступає податковим агентом. Це зручно для інвесторів, оскільки знімає з інвесторів податкове навантаження.

Потенційні ризики дольового інвестування

Потенційні ризики дольового інвестування абсолютно ідентичні ризикам при інвестуванні в цілу нерухомість. Перший та найбільший ризик — це незавершене будівництво об’єкта. Другий суттєвий ризик — це низька завантаженість готелю або невідповідність реального об’єкта тому, що було представлено на візуалізаціях (рендерах), або невідповідність концепції.

Для мінімізації цих ризиків важливо перевіряти репутацію забудовника (а краще за можливості співпрацювати з надійними учасниками ринку з хорошою репутацією), аналізувати документи та залучати юридичних консультантів на етапі укладення договору.

Отримання прибутку та розподіл між інвесторами

Прибуток розподіляється пропорційно частці, яку інвестував кожний інвестор. Наприклад, якщо загальна вартість апартаменту 100 тисяч доларів, то інвестор, який придбав частку за 20 тисяч доларів, отримуватиме більший прибуток, ніж той, хто придбав частку за 10 тисяч доларів. Це логічно, адже все залежить від суми інвестування.

Частка інвестора, за бажанням, підлягає продажу або передачі у спадок, зазвичай з правом першочергового викупу іншими учасниками.

Зазвичай встановлюється мінімальний поріг входу, наприклад, 10 тисяч доларів. Чим більша сума інвестицій, тим більший прибуток отримує інвестор. Однак якщо всі учасники придбають однакові частки, то розподіл прибутку відбувається рівномірно між усіма власниками асоційованого товариства.

Варто також додати, що кожен інвестор реєструє свою частку як окрему власність або у складі спільної власності, а обов’язки регулюються договорами щодо обслуговування об’єкта та поділу витрат.

Операційні особливості роботи з дольовими інвесторами

Операційні особливості полягають у тому, що тут діють інші юридичні умови, зокрема щодо використання нерухомості. На відміну від цілої нерухомості, де власник може проживати у власному номері або котеджі (термін проживання відповідно до умов договору), при дольовому інвестуванні таке проживання неможливе. З іншого боку, процес інвестування значно простіший з юридичної думки: не потрібно залучати нотаріуса для оформлення права власності чи завіряти надходження коштів. Процедура набагато легша, і саме тому вона знаходить великий відгук серед інвесторів.

Розуміння в кожний момент часу, на якому етапі знаходиться будівництво, укладення чітких і прозорих договорів, гнучкість системи оплати, контроль якості будівельних робіт, а також можливість вкласти невелику суму без значних організаційних зусиль сприяють довірі інвесторів і успішній реалізації проєктів.

Додатковою перевагою є те, що підписання всіх документів відбувається дистанційно через такі сервіси, як «Дія» або «Вчасно».