Прибуткові будинки. Як швидко апарт-готелі витіснять з ринку звичне здавання квартир в оренду

Автор: Олександра Нєкращук

До України дісталася мода на апарт-готелі − готелі, що перебувають у колективній власності, здатні забезпечити пасивний дохід тим, у кого є $60-80 тис. Про це пише журнал НВ.

У Михайла, який попросив не називати його прізвища, в Одесі є власний бізнес − мережа невеликих точок швидкого харчування біля моря. Вони приносять непоганий дохід, і перед підприємцем стоїть непросте завдання: куди вкладати зароблені прибутки.

Нести гроші в банк одеський підприємець не захотів − він уже втратив частину вкладень на депозитах після банкрутства деяких фінустанов у 2014-2015 роках. А купувати державні облігації внутрішньої позики (ОВДП) бізнесмен не готовий.

«Я розумію, що в разі моєї раптової смерті сім'я не зможе займатися бізнесом і у підсумку в короткостроковій перспективі залишиться без засобів до існування», − каже підприємець. Ось тому він і купив номер в одеському апарт-готелі за 2,7 мільйона гривень і розраховує отримувати стабільний дохід.

Схожу історію на умовах анонімності НВ розповів ще один одесит − 55-річний Костянтин. Разом із дружиною він здає в оренду чотири власні квартири, але бажання займатися цим далі немає. Зате є прагнення протягом п’яти років емігрувати в Канаду, а до цього встигнути прилаштувати зекономлені 2,3 мільйона гривень, щоб повністю забезпечити себе пасивним доходом після досягнення шістдесяти років. Ось одесит і придбав номер у місцевому апарт-готелі.

Подібні прибуткові будинки − це готелі з безліччю номерів, які належать різним інвесторам. Тих привертає невисокий поріг входу і відсутність необхідності активної участі в управлінні об'єктом − цим займається готельний оператор, забезпечуючи собі та власникам номерів прибуток.

В Україні справжніх апарт-готелів поки що небагато − приблизно 10. Але далі буде більше, впевнені експерти.

Україна у справі

Українців, які заробили $50-60 тис. і не знали, куди їх вкласти, останніми роками приваблювали грузинські девелопери. У Батумі апарт-готелі, наприклад, безпосередньо на першій лінії від моря будує компанія Orbi Group. Для потенційних покупців з України вона влаштовувала справжні тури. Переліт, проживання та розважальна програма з грузинськими танцями і закусками, екскурсіями − все це було безкоштовним за умови, що інвестори укладуть договір і куплять номер. Сума інвестицій стартувала з $39,2 тис., а термін окупності становить у середньому 7,5 року.

Від українців, охочих вкластися у батумські готелі, відбою не було.

Фото: DR

Світовий ринок туризму, який до пандемії коронавірусу зростав у середньому на 3-4% за рік, робив сегмент апарт-готелів перспективним. У США такий формат з’явився у 1970-х і швидко став популярним не тільки там, а й в Азії, та країнах Європи, каже Марина Лео, партнерка зі стратегічного розвитку DEOL Partners, готельного оператора мережі Senator Hotels and Apartments, 11 Mirrors Design Hotel і Globe Runner Hotel & Hostel.

Вітчизняні девелопери зважилися будувати апарт-готелі всього кілька років тому, надаючи перевагу курортним регіонам країни. Керівна готельна компанія Ribas Hotels Group зараз завершує проєкт апарт-готелю на 63 номери в Одесі на 10-й станції Фонтану. «Ми добудуємо об'єкт і в кінці року почнемо продавати апартаменти. Їх вартість становитиме $60-80 тис., і потенційні охочі вже є», − каже її засновник Артур Лупашко. Компанія також планує реалізувати ще три такі проєкти, один з яких відкриється у Затоці, а два інших − на заході країни.

Як це працює

Апарт-готелі, як розраховують девелопери, згодом стануть конкурентами орендним квартирам.

Зараз саме приватні інвестори непогано підтримують ринок первинної нерухомості. Частина з них купує квартири на початковому етапі будівництва і продає перед введенням будинку в експлуатацію, заробляючи 30-50% від вартості житла. Інші клієнти роблять ремонт і здають нерухомість у новобудовах в оренду.

Але здавання житла в оренду − справа клопітка. Потрібно зробити ремонт, знайти орендарів, контролювати стан квартири та сплату рахунків за комунальні послуги. Водночас гарантій, що мешканці не зіпсують меблі або не винесуть, наприклад, новий холодильник, немає. В орендарів теж немає впевненості, що їх не виселять на наступний день або не віддадуть заставний платіж. Тому обом сторонам доводиться «придивлятися» і розраховувати на свою інтуїцію.

Лупашко з Ribas Hotels Group каже, що апарт-готелі − це цивілізована альтернатива орендному бізнесу. Керівна компанія забезпечує комплектацію від меблів до постільної білизни і витратних матеріалів, сама знаходить постояльців, займається дрібним ремонтом. За ці послуги вона отримує в середньому 25-30% від прибутку. Все інше − дивіденди власників апартаментів. Термін окупності таких вкладень, за словами Лупашка, 10-12 років. Готельні номери можна і продати − в успішних об'єктах їхня вартість може вирости на 20% після року успішної роботи.

Є і ще одна причина, чому девелопери все частіше дивляться у бік апарт-готелів. Адже з юридичного погляду такі приміщення нежитлові. А тому готелі можна будувати на ділянках, не призначених для житлової забудови.

Термін повернення інвестицій, порівнюючи з будівництвом класичного готелю, в апарт-готелів коротший, оскільки продажі номерів стартують ще на початковому етапі будівництва. У найуспішніших комплексах більшу частину номерного фонду розпродають до моменту введення об'єкта в експлуатацію, уточнює Наталія Чистякова, директорка департаменту оцінювання і консалтингу компанії Colliers Ukraine.

Можливі ризики

Купити номер в апарт-готелі поки може обмежена кількість українців: топменеджери великих компаній, айтішники й інші фахівці, які спроможні зібрати $60-80 тис.

У країнах ЄС коло потенційних покупців набагато ширше. «У Польщі менеджери середньої ланки із зарплатою від $3 тис. на місяць купують номер в апарт-готелі що три роки. Вони намагаються забезпечити себе додатковим доходом на пенсії», − каже Лупашко.

Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, вважає, що такий бізнес розвиватиметься у туристичних регіонах на заході та півдні країни. Але інвестори все-таки мають враховувати можливі ризики, пов’язані зі зниженням потоку відпочивальників. Так, епідемія COVID-19 «коштувала» галузі торік приблизно 60 мільярдів гривень, оцінили втрати в Держагентстві розвитку туризму.

Шість-сім років тому в Україну щорічно приїжджали 21-25 мільйонів іноземних мандрівників, потім, на тлі війни і занепаду економіки, їх кількість знизилася до 10-11 мільйонів. А минулий рік і зовсім залишив країні лише внутрішніх туристів. На щастя, їх було досить багато, щоб цієї зими заповнити Буковель, а минулого літа − пляжі Одеси й області.

Сама сфера діяльності апарт-готелів залишається складною. У США, розповідає Лео з DEOL Partners, діють чіткі правила в кооперативах (спільне володіння будинком) або кондомініумах (володіння житлом і часткове володіння прибудинковими територіями). У першому випадку клієнт купує не квартиру, а акції кооперативу і, по суті, право на проживання у ній. Користуватися житлом можна на свій розсуд, але продати або здати його в оренду − лише з дозволу всіх мешканців. У кондомініумі можуть бути схожі обмеження, встановлені спільнотою його мешканців.

В Україні ж якщо квартири-номери продаються, то власники мають більше прав і впливу на прийняття рішень, ніж керівна компанія. А в разі створення ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирних будинків) саме воно візьме на себе додаткові функції з управління об'єктом, конкуруючи з керівною компанією.

Співвласники − члени ОСББ шляхом голосування завжди можуть переобрати керівну компанію. За законом, для цього необхідно дві третини, а найчастіше 50+1% голосів. Якщо апартаменти перебувають у спільній частковій власності, то все одно власники мають переважне право над оператором.

Лупашко каже, що вони розробляють договір із кожним покупцем апартаментів, які передаватимуться в управління на 10 років. І в цей період власник не зможе змінити керівну компанію або поселитися у своїй оселі.

Попри невизначеність правил апарт-готелі точно залишаться привабливим варіантом для приватних інвестицій на ринку. А надалі цей сегмент лише розвиватиметься, упевнений Лупашко.

Повну статтю читайте в № 11 журналі НВ від 25 березня 2021 року.