Управление

Инвестиции

Артур Лупашко

Гостиничный девелопмент: как правильно вложить деньги и при чем здесь управляющая компания

11 минут, 28 августа 2019

Артур Лупашко, генеральный директор управляющей компании Ribas Hotels Group

Я вынес в заголовок самые популярные вопросы, адресуемые нашим экспертам на переговорах и в формах обратной связи на сайте компании, и решил построить свой рассказ в формате “боль бизнесмена - решение боли”.

Прежде чем перейти к главному предмету разговора, предлагаю разобраться, почему стоит вообще обращать серьезное внимание на такой вид коммерческой недвижимости, как гостиничный сектор.

Стоит ли внимания?

Объем рынка коммерческой недвижимости всех типов в Украине все еще в разы ниже, чем в странах Восточной и Центральной Европы. Показатель обеспеченности торговыми площадями у нас намного ниже, чем в среднем по Европе. Дефицит этой недвижимости содействует увеличению стоимости ее аренды и покупки.

Что касается гостиничного сегмента, то в Киеве, например, объем номерного фонда из расчета на 1000 человек является одним из наиболее низких среди европейских столиц - приблизительно четыре номера. В соседних Бухаресте (Румыния) и Софии (Болгария) - почти шесть номеров на аналогичное число жителей. Прага (Чехия) и вовсе оставила нас в хвосте с 28 номерами на 1000 граждан.

Финансовые аналитики прогнозируют рост корпоративного туризма в ВВП страны на 10,4% в текущем году, а количество туристов, настроенных на отдых, увеличится на 7,1%. Внешние туристы принесут экономике на 9,8% больше прибыли, чем в прошлом году, а внутренние - на 6,3%.

Еще одним убедительным аргументом является то, что тренд 2018 года, состоящий в популяризации группового туризма, актуален и в текущем году. Эта тенденция будет усиливаться в краткосрочной перспективе и скоро достигнет довольно значительного показателя - 49,5% в структуре внешнего туристического потока. Я убежден, что сейчас - лучшее время для реализации девелоперских проектов: строительства или реконструкции низколиквидных площадей под коммерцию.

Предлагаю перейти к наиболее распространенным ошибкам в период купли-продажи недвижимости и путям решения каждой из них.

История редко лежит на поверхности

Боль: История объекта не всегда лежит на поверхности. Существуют различные схемы злоупотреблений, для выявления которых необходим тщательный анализ. Выявить их и найти для этих целей специалиста достаточно сложно.

Решение: Необходимо сосредоточиться на двух крайне важных аспектах: изучении всех этапов взаимодействия с объектом договора, его юридическом сопровождении и оформлении, к чему, кстати, часто привлечен не один специалист. Поэтому из опыта работы своей компании скажу, що эффективнее всего создать команду, которая сопровождает все этапы купли-продажи: от проверки первичной документации до окончательного рукопожатия.

Во время работы над договором подобного рода важно, чтобы юрист или юридическое бюро уже имело дело с объектами HoReCa. Ведь этот вопрос не только касается объекта недвижимости, но и тесно связан с правами пользования земельными участками, строительством, разрешительными документами, согласованиями, а также с документами по дальнейшей эксплуатации. Эксперт обязан понимать специфику сферы.

В случае, если предмет договора - участок земли, необходимо получить всю документацию касательно того, как он был выделен: решением сессии городского совета, решением суда или же по договору купли-продажи.

Осторожность не бывает излишней

Боль: Здание до момента покупки может иметь массу незаконных перепланировок, не указанных в исходящих документах.

Решение: Если планируете приобрести дом, который уже введен в эксплуатацию - будьте еще более осторожными. То, что с оформлением земли, вероятнее всего, проблем нет, не означает, что они не скрыты в самом строении. Наши специалисты всегда делают запрос на необходимый пакет документов: декларации на строительство, сдачу объекта в эксплуатацию, права собственности, план здания и технический паспорт. Представитель управляющей компании должен убедиться, что все получено законно: объект не фигурирует в судебных делах, не является залоговым имуществом в банке или не находится под распиской у частных лиц.

Более того, эксперт компании, ответственный за объект покупки, в обязательном порядке проверяет соответствие заявленной в паспорте информации тому, что есть по факту, и тут не должно быть исключений. Даже во время операции мы берем технический паспорт и сверяем его данные с тем, что есть в помещении или здании. Необходимо понимать, что в договоре нотариус обязательно пропишет, что помещение осмотрено покупателем и с его стороны претензий нет. Это стандартная фраза, которая означает, что все соответствует техническому паспорту. Однако, например, если позднее произойдет обвал стены, предъявить претензии продавцу будет сложно (читайте - почти невозможно). Понадобится в судебном порядке через строительную экспертизу устанавливать, что вмешательство в конструкцию объекта было осуществлено до договора и стало причиной обвала.

Маркеры безопасности

Боль: одно и то же здание можно купить/продать в разы дороже/дешевле (нужное подчеркнуть)

Решение: Гостиничные управляющие компании, как правило, работают с проверенными нотариусами и регистраторами. В обусловленные сроки, а то и раньше, такие компании выберут оптимальную организационно-правовую форму, минимизируют налоги, проведут переговоры с представителем продавца. Это становится возможным благодаря тому, что они получают достоверную информацию по всей истории и обращают внимание на уязвимые места. У нашей команды, например, есть множество маркеров, по которым специалисты проверяют тот или иной объект. Допустим, если в документах говорится, что здание было дважды перепродано на протяжении одного года - значит, всю операцию берут на особый контроль.

Например, в работе над одним из потенциальных объектов наш специалист вел переговоры с юристом продавца. В результате он сэкономил компании больше 1 миллиона гривень, а большую часть дополнительных расходов на нотариуса, налоги, оформление документов возложил на продавца. Разумеется, он был премирован процентом от сэкономленной суммы. Мы осознаем, что менее мотивированный сотрудник просто согласился бы на условия противоположной стороны.

Избегайте “красных линий” для объектов… и бизнеса

Боль: зачем мне платить управляющей компании? Никто лучше меня не разбирается в этом вопросе и не защитит мои интересы.

Решение: Если вы берете на себя смелость вести дела самостоятельно, необходимо иметь представление обо всех этапах с момента сооружения здания. Для этого придется учитывать не только юридическую часть, но и строительную. Часто бывают случаи, когда с юридической точки зрения возводить здание можно, но есть технические моменты, из-за которых разрешение на строительство не будет получено (например, если участок находится в зоне так называемой “красной линии” - возле дорог, портов, моря и т.д.). Не поленитесь обратиться к двум нотариусам. Иногда в соглашении принимает участие брокер, который пытается перевести его к своему специалисту с целью дополнительного заработка или чтобы скрыть от покупателя какие-то нюансы.

Не менее важным является вопрос о расходах на переоформление. Как правило, затраты - это 2% от суммы договора; по одному проценту возлагают на каждую из сторон. Прибавим еще услуги нотариуса и налоги. Последние - это уже вопрос договоренности, каждая из сторон может заплатить свои. В этом случае продавец несет дополнительные затраты. Или же эти суммы можно учесть во время обсуждения окончательной цены. Стандартная практика - это, конечно, разделение пополам, но, как я уже говорил, бывают случаи, когда продавец идет на определенные компромиссы, чтобы соглашение состоялось.

Сколько стоит опыт?..

Боль: Юристы выполнили свою часть работы. Однако объект может таить еще массу технических аспектов, в которых необходимо разобраться. Качественно ли заложен фундамент, несущая конструкция? Выдержит ли кровля испытание зимой? Правильно ли подведены инженерные сети: не будет ли сбоев с электричеством, водой, канализацией, вентиляцией и другими маркерами базовых удобств?

Решение: Наш путь в этих вопросах начался с достаточно поучительного опыта. Мы сотрудничали с собственником, который купил гостиницу и обратился к нам с запросом по оптимизации ее деятельности. Когда стартовали технические работы по установке тэна и других конструкций, проявились некоторые предыдущие недоработки. Если бы собственник проверил все это на этапе покупки, то мог бы существенно сэкономить на стоимости и возложить расходы за некоторые ремонтные и восстановительные работы на продавца.

Однако это опыт, его также необходимо покупать. Теперь мы используем его в работе с другими объектами - проводим не просто аудит по основным техническим маркерам, а всестороннее исследование помещения или здания, необходимого для создания успешного бизнеса. Например, по итогам такого исследования на одном из объектов мы заменили все окна, которые не выдержали бы напора ветров в холодную пору года, и рекомендовали усилить колоннами два первых этажа.

Более пяти лет работаем с городскими и курортными отелями в разных уголках страны и можем дать расширенную характеристику и прогнозы относительно функционирования того или иного объекта либо рекомендации по застройке участка.

Например, в скалистой местности строительство обойдется дороже, так как для работ по закладке фундамента необходимо дорогое оборудование. А объекты возле моря требуют тщательного аудита из-за довольно капризного с точки зрения строительства грунта, который может поставить крест на задуманной системе канализации или планах заложить под здание подвал либо место для паркинга. Кроме того, часто владелец считает, что если он построил дачу или дом для своей семьи, то с легкостью справится и с реализацией проекта гостиницы. Из нашей практики, в подавляющем большинстве таких случаев качество ремонта, мебели, отделочных работ не соответствовало нормам и требованиям гостиничных объектов.

Мы не раз спасали подобные строения. Наша команда архитекторов специализируется на объектах НоReCa, поэтому оптимизирует здания или участки для того. чтобы каждый квадратный метр работал на увеличение дохода.

Еще один неоспоримый плюс компании Ribas Hotels Group - возможность работы с большими объемами и многочисленными подрядчиками. В результате мы можем рассчитывать на очень приятные скидки от поставщиков. Например, мы заказали для отеля, который сейчас строим в Буковеле, итальянскую сантехнику, так как подрядчик предложил очень хороший бонус, которым “перебил” коммерческое предложение коллег из Польши. Если бы собственник закупал все для отеля самостоятельно, то не смог бы рассчитывать на такие скидки, поскольку просто не мог взять тот объем продукции, который заказали мы.

Общее решение

Как вы заметили, все вышеперечисленные “боли” имеют одно общее решение - это профессиональный аудит на начальном этапе операции, опыт ведения бизнеса и большая база проверенных контрагентов.

Можно доверить проведение всех этапов специалистам, которые уже работали с подобными объектами, и тем самым избежать многих сложностей либо же пойти самостоятельным путем. В таком случае этот материал вам пригодится. Если же остановитесь на первом варианте - запишите наши контакты или звоните, не откладывая: +38 (048) 706 47 36.

Связаться с отделом развития

Свяжитесь с нами!