Готельна нерухомість України – кожен проєкт має потенціал стати кращим за попередній

Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group, поговорив з Ігорем Ільчишеним, девелопером та засновником компанії Arha Group, про дохідну нерухомість України. Arha Group окрім житлових проєктів будує три готельних комплекса, після завершення будівництва яких Ribas Hotels Group буде ними керувати. Два експерта проаналізували як змінився ринок готельної нерухомості країни та дали свої прогнози його подальшого розвитку.

Ігор
Якщо казати коротко про стан готельної нерухомості України, ринок взагалі просинається і повертається до реальності. Так сказати: від мрій і фантазій – в реальність. А саме, сьогодні всі розуміють, якою має бути дохідність в якісно побудованому готелі. Та якісно побудований готель не може коштувати дешево.

Артур
Цілком згоден. Це вже розуміють як девелопери так і інвестори. Хоча у минулому, коли більшість проєктів готельної нерухомості реалізовувались вперше, навіть для великих гравців готельний проєкт був викликом та одним із найскладніших продуктів.

Ігор
Саме так. Наприклад, я не знав, що у готеля може бути така висока собівартість. Але вже з розрахунків, які ми робили з партнерами при проектуванні готеля АМА, стало зрозуміло, що висока ціна має багато факторів. Серед них: майже 100% оздоблення площ і складна інженерія. Складності та зростання собівартості спостерігаються і при будівництві готелів в гірській місцевості. Адже гірський готель – це насамперед рельєф. Потім – будівельний сезон. В горах Буковелі він досить короткий з довгими зимами і великою кількістю вологи.Тому в готелі АМА, нам довелось будувати підпірну стіну. А це все впливає на вартість смети.

Артур
Цілком згоден і сумно, що інвестор не розуміє чому вкладення у готельну нерухомість значно вищі за житлову. Адже більшість не рахує витрати на підпірні стіни або доставку будівельних матеріалів на гору. Частіше за все гість оцінює інфраструктуру готельних комплексів. Бо люди приїжджають до нас від міської суєти та хочуть провести час по-іншому. Саме за інший вид проведення часу люди платять і досить дорого.

Зараз ми бачимо як суттєво зросли середні ціни на добу. Складно було собі уявити, навіть ще шість років тому, що номер в готелі України коштуватиме 500 доларів, і все буде заброньовано. Зараз це сприймається типу окей. Хоча такі ціни пов’язані не з тим, що бізнес хоче багато отримати, а залежать від того скільки гість готовий заплатить. Адже, якщо є вибір дешевше, але гість платить великий чек, це означає, що пропозиція відповідає рівню запиту гостя на сервіс. Тому посилюється конкуренція між готелями, як і між ресторанами. Завдяки чому кожен новий проєкт намагається бути кращим за попередній. І мені подобається, що цей тренд тільки посилюється. Нам потрібно сильніше конкурувати за гостя, бути більш креативними. Дякувати Богу, що українці – дуже креативна нація, тому багато крутих ідей приходять нашим працівникам в голову.

Також я пишаюсь нашим різноманітним вибором. Наприклад, готель АМА у Буковелі, фактично знаходиться високо у горах, з видами на гірськолижні витяги. Це формат відпочинку поза містом. Це місце далеко від цивілізації. Також ми керуємо такими комплексами як: Ribas Karpaty, WOL.07 by Ribas, Helios by Ribas, WOL.Green Polyana.

А для тих хто бажає бути у центрі подій – є міські готелі. Так, у Вінниці, де дуже не вистачало нових готелей, в цьому році ми відкриємо WOL.Вінниця. Нарешті бізнес-туристи та всі гості, які приїжджають в Вінницю, зможуть селитися в новенькому готелі з видом на річку біля Макдональдсу та церкви.

Ігор
Так, пошук гарних місць під нові проєкти – дуже складна справа. Ніхто окрім наших команд з тобою не знає скільки ми проєктів переглянули, передивилися і мінуснули. Можливо, вони теж були в непоганих місцях, але не в кращій локації. Тому що саме топова локація «вивозить» проєкт в будь-яку кризу. Саме при таких умовах наші проєкти будуть для інвесторів прибутковими і ліквідними.

У сучасному світі, краще не малювати оптимістичні сценарії, а думати про те, що може бути ще більша криза, і в такому разі топова локація завжди витягне проєкт в прибуток. Тому, навіть якщо не хочеться будувати об’єкт у складній місцевості, бо це насправді важкий труд, при гарній локації ми заходимо в будівництво і девелопмент. Взявши таку відповідальність, треба розуміти, що ти маєш впрягтись і по грошам, і по часу будівництва.

Артур
Саме так, це свідомий вибір. І якщо хтось бачить круті локації, ми завжди готові приїхати, порахувати, подивитися, осмислити. Наприклад, мені хотілося б наступний проект зробити у Києві або у Львові. У столиці навіть під час війни попит на нерухомість відновився.  А Львів – найкраща логістична локація і серце Західної України.

Також хочу зробити акцент на тому як змінився інвестор. Як ми бачимо, він став менш емоційним та більш раціональним. Я думаю це добре. Адже емоційні інвестори, яких було багато в 22-23 роках, купували номери у готелях не розбираючись як працює цей бізнес. А потім, після перших місяців запуску об’єкта, вони починали, так само, як емоційно закохалися в проєкт, вимагати свої 17 відсотків. Уявіть наше здивування, наскільки люди відірвані від реальності та розуміння того, що вони купили. Саме тому ми заздалегідь починаємо розповідати про те, що готелю потрібно перший рік ще набирати потужності, вийти на конкретні показники, відшліфувати сервіс. Висока завантаженість починається вже на другий рік, а на третій рік ми виходимо на планові показники фінансової моделі.

Ігор
Так, багато чого змінюється. І я оптимістично дивлюсь на подальший розвиток ринку, як би там хто не казав. Попри складну ситуацію відбувається укрупнення міст і урбанізація. Люди приїжджають з маленьких містечок в великі. Саме тому вони потребують нового житлового фонду.

Артур
Я також бачу довгострокові перспективи готельної нерухомості. Вони пов’язані з внутрішнім туризмом, в’їзним потоком та експатами. Ринок буде структуруватися. Ймовірно, з часом він вийде на стабільний рівень після періодів зростання і спаду. А наші інвестори зрозуміють, що вкладення в нерухомість не можуть бути короткостроковими.

Артур Лупашко — засновник Ribas Hotels Group Instagram: [@artur_lupashko] | LinkedIn: [Artur Lupashko] | Facebook: [Artur Lupashko]

Ігор Ільчишен — девелопер та засновник Arha Group Instagram: [@igorilchishen] | Facebook: [Ігор Ільчишен]