Як працює кондомініумний апарт-готель і на що варто звернути увагу, щоб уникнути підводних каменів, розвиваючи бізнес в цьому напрямку?
Ключовою інформацією про специфіку кондомініумних проєктів з виданням Commercial Property поділився Іван Лунь - готельний консультант, партнер Burford Management & Consultancy.
Вловити різницю
Для початку розберемося в термінології і з'ясуємо, в чому різниця між готелем, прибутковим будинком і кондомініумним будинком.
Готель — це один власник, який здає для короткочасного проживання кімнати (номери) і продає додаткові послуги (ресторан, конференц-зал, фітнес і СПА, прибирання). Управляє ним або власник, або найняті ним готельні менеджери, часто це роблять готельні оператори і завжди ця модель передбачає великий штат. Апарт-готель — це просто визначення концепції готелю, де номери мають велику площу і оснащені кухнею.
Прибутковий будинок — його власником є одна юридична або фізична особа, яка здає під середньо- або довгострокове проживання апартаменти або квартири (юніти). Property management здійснює власник або найнятий ним керуючий і невеликий штат співробітників. Додаткові послуги не надаються.
Кондомініумний будинок — тут юніти також призначені для середньо- і довгострокового проживання, але їх власниками є різні особи, які незалежно один від одного здають апартаменти в оренду. Property management здійснює сервісна компанія (або керуюча компанія), на заході це HOA - Home Owners Association, аналог нашого ОСББ. Вона ж володіє всім непроданим майном — зовнішніми стінами, дахом, інженерними мережами, технічним приміщенням. У цій моделі штат досить обмежений і додаткових послуг немає.
Специфіка кондомініумних багатоповерхових проєктів
По-перше,
апартаменти під апарт-готель — це нежитлові приміщення для довготривалого проживання з повністю закінченим ремонтом, оснащені меблями і декором аж до столових приладів, з завершеними громадськими зонами і вишколеним персоналом (хоч і без повного переліку послуг, як full-service hotels як Novotel, Holiday Inn, Radisson).
По-друге,
мотив девелопера в даному випадку — залучити фінансування, продавши апартаменти індивідуальним власникам ще на стадії проєктування і вийти з проєкту максимально швидко. Але тут є один важливий нюанс: повністю вийти з проєкту можна тільки продавши компанію-власника всіх громадських приміщень (коридорів, ліфтів, котельні, інженерних мереж), які в цій ситуації є баластом для бізнесу.
По-третє,
покупцям апартаментів пропонують придбати пасивний дохід від організованої подобової здачі юніта в оренду.
Нюанси роботи кондомініумного проєкту в форматі апарт-готелю
Експлуатація за принципом дії більше нагадує ОСББ (сервісна або керуюча компанія). У зв'язку з цим власники апартаментів не можуть змінити керуючу компанію або її керівника.
Для керуючої компанії необхідна жорстка договірна база для співіснування з безліччю власників — її критично важливо прописати до старту продажів апартаментів.
Місця громадського користування, службові приміщення і інфраструктурне інженерне оснащення, ліфти, дах, благоустрій на ділянці, зовнішні фасадні конструкції та стіни — все це при введенні в експлуатацію повинно бути оформлено як власність HoldCo, сервісної або керуючої компанії, яка буде відповідально за всім стежити, своєчасно ремонтувати елементи будівлі, консолідувати індивідуальних власників та розподіляти між ними зароблені дивіденди.
Фактично HoldCo або керуюча компанія виконує функції ОСББ, і її зміст та покриття амортизаційних витрат на ремонт або оновлення має оплачуватися усіма співвласниками апартаментів.
Сервісна компанія сплачує єдині рахунки за користування міськими комунальними послугами — електрикою, водопостачанням, теплом — і розподіляє їх між власниками юнітів, причому важливо не забувати, що вартість "комуналки" для комерційних користувачів нежитлового фонду вище, ніж для власників об'єктів житлового фонду.
Крім того, є додаткові платежі: податок на землю прибудинкової території (до поділу серед власників), податок на нерухомість, податок на прибуток індивідуальних власників.
Якщо кондомініумний будинок включає понад 120 апартаментів, допускається, що певна частина оснащених юнітів не повертатиметься в зворотну оренду під операційну роботу апарт-готелю. Однак кількість таких апартаментів має бути обмежена — так, щоб в операційному обороті завжди було не менше 80-100 ключів. Так зберігається ефект масштабу господарської діяльності, особливо в плані операційних витрат. А це іноді критично важливо для міжнародного оператора-франчайзера.
Ще один момент: в такому випадку власники і мешканці апартаментів, які не беруть участі в операційному обороті, позбавлені права користуватися рекреаційними або технічними зонами, які пропонуються гостям в якості додаткових послуг (фітнес-зал, басейн, сніданок тощо)
На випадок, якщо індивідуальний власник апартаментів побажає продати або віддати права на свій юніт, в договорах про купівлю-продаж і зворотної оренді необхідно прописати умови щодо солідарної відповідальності першого (колишнього) і нового власників за оплату можливих заборгованостей і чіткого збереження умов оренди.
Перспективи і доцільність залучення міжнародного франчайзера
В процесі пошуку міжнародного франчайзера важливо враховувати обов'язкові критерії первинного відсіювання:
- звертати увагу на мережі, які працюють на території Східної і Центральної Європи, володіють значною клієнтською базою, серйозною системою бронювання і впізнаваним "апарт-готельним" брендом в портфоліо. Такі мережі будуть додавати цінності готелю, збільшуючи показник завантаженості оccupancy і середньодобовий тариф ADR;
- потенційна назва готелю або бренд повинні бути відомим або, як мінімум, легко запам'ятовуватися. Наприклад, Hawthorn Suites by Wyndham важко сприймається нашим вухом, в той час як Ramada Residences by Wyndham запам'ятовується значно легше;
- зупиняти вибір на мережах, які однозначно готові заходити в проєкти з великою кількістю власників. Такі проєкти часто тягнуть за собою ризики неякісного управління проєктом, неефективного планування і операційного хаосу в цілому. А це, в свою чергу, репутаційні ризики для мереж.
На подальших стадіях відбору важливо звертати особливу увагу на всі види явних і прихованих гонорарів.
5 міжнародних франчайзерів 3-4 *, зацікавлених у співпраці з кондомініумними апарт-готелями
Група ACCOR: Adagio, Adagio Access Novotel Suites, Swissotel Residences
Група Windham: Ramada Residences
Група Louvre Hotels: Tulip Residences, Tulip Residences
Група Radisson: Radisson Serviced Apartments
Важливий момент: необхідно відстежувати ситуацію на локальному ринку, щоб дотримуватися умов конкуренції і уникати "канібалізму" між готелями однієї готельної групи, що належать різним власникам.
Від редакції:
Робота з міжнародними операторами часто пов'язана з додатковим навантаженням, жорсткими вимогами до кондомініумних проєктів і відсутністю великого досвіду взаємодії франчайзерів з таким форматом апарт-готелів.
6 локальних керуючих компаній, які можуть успішно управляти апарт-готелями
Ribas Hotel Group (Одеса)
Senator Apartments (Київ)
Reikartz Premier Hotels (Київ)
Ukrainian Hotel Management (Київ)
ArtBuildHotels (Київ)
А ось керуючі компанії на території України вже вміють працювати з кондомініумами, добре розуміють специфіку формату і охоче беруть в управління кондомініумні апарт-готелі.
Повну версію статті читайте в випуску Commercial Property №6 (214) за червень 2021.
