В цілому, девелопмент готелів можна описати за допомогою 5 етапів запуску проєкту. Кожен із них має особливе значення в житті об'єкта. Таким чином, можна виділити бізнес- і архітектурне проєктування, вирішення питань землі для забудови, безпосередньо будівництво, запуск проєкту та подальше управління готелем.
Можливі такі життєві шляхи девелопменту:
- 1. Освоєння існуючої ділянки забудови.
- 2. Вибір нової ділянки, що найбільше підходить під концепцію.
- 3. Реконструкція існуючої будівлі (недобудованої або застарілої).
Розглянемо перший варіант.
1. Бізнес-проєктування
Це головний етап кожного проєкту. Саме тоді розробляється
- Концепція. Це документ, що визначає вектор бізнесу. Він допомагає розробляти процеси та завдання, які необхідно буде виконати на наступних етапах. Концепція визначає всю подальшу роботу з проєктом.
- Фінансова модель. Це детальний документ, що включає всі бюджетні розрахунки по проєкту. У ньому прописуються плановані витрати (наприклад, ціна будівництва) та сценарії прибутковості (ціна за номер в готелі).
- Бізнес-план. Він являє собою коротку версію концепції та фінансової моделі проєкту. Цей документ можна презентувати інвестору.
- Вибір ділянки під забудову. Визначення місця для будівництва готелю – це відповідальне завдання, від якого залежить подальший успіх роботи над проєктом. При виборі місця для забудови можна відштовхуватися від цільового призначення готелю. Також слід звернути увагу на наявність під'їзних шляхів, екологічність і привабливість місцевості, її туристичну цінність. Але, знову таки, все залежить від формату готелю.
Вартість цього етапу становить від 0.2% до 0.5% від загальної суми проєкту та не може бути меншою ніж 5000 у.о. Помилка на цій фазі коштуватиме всіх грошей, витрачених на проєкт, якщо буде обрано неліквідний чи низькорентабельний формат готелю або невдалу ділянку під забудову.
2. Архітектурне проєктування
Цей етап передбачає розробку зовнішнього вигляду будівлі, формування оточення, продумування функціонального призначення всіх приміщень. Архітектори розробляють креслення, де вказують всю необхідну інформацію. Цей етап передбачає:
- Проєкт планування та генеральний план території. Важливим моментом в архітектурному проєктуванні є узгодження проєктних рішень муніципальною владою.
- Генеральний план, в свою чергу, є документом, який включає детальні проєктні рішення щодо конкретної земельної ділянки. Саме на нього, а також його стратегію будуть покладатися будівельники в процесі реалізації.
- Дизайн-проєкт. Він має на меті розробку візуалізації всіх приміщень.
- Архітектуру й екстер'єр. Архітектурно-містобудівний вигляд об'єкта створюється на основі генерального плану. Він являє собою візуалізацію екстер'єру.
- Планувальні рішення. Розробляється планування всіх приміщень. Також визначаються місця проведення проводки, вентиляції, розміщення стояків водопостачання тощо.
- Проєктну та робочу документацію для будівництва. Готуються всі необхідні для будівництва документи. Вони поділяються на два види – робочі та проєктні. Останні узгоджуються з муніципалітетом, робочі – віддаються будівельникам.
Вартість цього етапу становить від 1% до 5% від загальної суми готелю. Ціна архітектурного проєкту стартує від 10 у.о./м2 і досягає 100-150 у.о/м2 у відомих брендових компаній.
Найважливіше, що варто враховувати при архітектурному проєктуванні – грамотне співвідношення номерного фонду, громадських просторів і технічних приміщень. Даний підхід забезпечує готелю 70% успіху. Останні 30% в дизайні доповнюються візуальними деталями.
3. Будівництво та оформлення документації
Будівельні роботи та оздоблення готелю виконуються з урахуванням концепції бізнесу та архітектурного плану. Даний етап передбачає:
- Придбання ділянки для забудови. Перед купівлею землі для будівництва слід перевірити технічні умови на підключення інженерних мереж. Після придбання власник отримує документи на земельну ділянку, з якими переходить до наступного етапу.
- Отримання дозвільної документації. Для отримання дозволу на будівництво необхідно мати проєкт, план ділянки та робочу документацію. Схвалення видається в наглядовому будівельному органі в результаті експертизи документів
- Авторський і технічний нагляд. Авторський нагляд веде головний архітектор проєкту. Він контролює будівництво, проводить наради з робочими, допомагає у вирішенні труднощів. Технічний нагляд, в свою чергу, ведуть співробітники будівельної компанії. Вони завжди присутні на майданчику та контролюють всі види робіт.
- Ми рекомендуємо додатково залучати до цієї роботи експлуатаційну компанію, яка в подальшому буде керувати готелем. Вони найбільш зацікавлені, щоб об'єкт був виконаний відповідно до норм, дизайн-проєкту, якісно та в зазначений термін. Від ефективності виконаної роботи буде залежати вартість номерів і витрати на підтримку та ремонти під час експлуатації.
- Введення будівлі в експлуатацію. Даний процес пов'язаний з підготовкою документів і експертизою будівлі міськими службами.
- Оздоблення та комплектація. Цей процес включає створення та контроль того вигляду приміщень, який був розроблений дизайнерами. Як правило, за цей етап беруть відповідальність архітектори, які розробляли дизайн-проєкт.
Вартість основного етапу становить до 90% від загальної суми проєкту. Будівництво готелю стартує від 500 у.о./м2 (будиночки з легких конструкцій, євробруса) і може досягати в Україні до 10 000 у.о./м2.
4. Запуск проєкту
Цей етап передбачає фінальну перевірку всіх служб об'єкта, проведення необхідних розрахунків та просування готелю до його відкриття. Тоді йде робота над:
- Маркетингом. Просування готелю виходячи з обраної стратегії в межах прийнятої концепції.
- Навчанням персоналу. Після того, як персонал найнято, проводиться його навчання відповідно до стандартів мережі.
- Soft-opening. Воно має на увазі перевірку всіх дрібниць перед переходом в оперативне керування. Так, на даному етапі перевіряється справність інженерного обладнання, готовність номерів і персоналу, план продажів, а також проводиться фінальна закупівля необхідних предметів (побутової хімії, меблів тощо).
Вартість цього етапу становить від 1% до 3% від загальної суми проєкту.
Як правило, на практиці мережі готелів Ribas Hotels Group підготовчі роботи стартують мінімум за 6 місяців. Такий завчасний старт дозволяє відпрацювати всі бізнес-процеси та після відкриття заповнити готель гостями з першого дня роботи.
5. Подальший розвиток об'єкта
Цей етап девелопменту готелю не обов'язковий для готельного оператора, який може керувати своїми об'єктами сам, проте поодиноким місцям розміщення або новим брендам професійне управління може допомогти з вирішенням безлічі турбот і збільшити прибутковість.
Якщо Ви хочете побудувати готель, девелопмент якого є для Вас новим процесом, слід звернутися до професіоналів, здатних виконати якісний консалтинг і девелопмент готелю будь-якої складності. Однак перед тим, як довірити свій проєкт в руки фахівців, слід вивчити досвід компанії та її репутацію на ринку.
Переваги співпраці з Ribas Hotels Group при розробці девелоперських проєктів. Детальніше за посиланням.
Все про готельну нерухомість – у нашому блозі. Підписуйтесь!
