Останнім часом ринок прибуткової нерухомості в Польщі зіткнувся з низкою значних труднощів. Розвиток сфери готельного бізнесу та короткострокової оренди був уповільнений впливом коронавірусу, а також війною в Україні. Крім того, стрімка інфляція призвела до збільшення нестабільності.
Однак показники готельного сектора за 2022 рік практично наблизилися до даних за період перед початком пандемії. Нині ж у країні спостерігається позитивна тенденція до зростання як в сегменті короткострокової, так і довгострокової оренди, а також укладання угод на придбання апартаментів у апарт-готелях. Тож можна стверджувати, що сектор успішно відновлюється.
Автор: Анастасія Губанова, координатор міжнародного розвитку Ribas Hotels Group, представник компанії у Варшаві
Тенденції ринку прибуткових апартаментів
Апарт-готель є об'єктом, купуючи апартаменти в якому інвестори можуть отримувати пасивний дохід. Загалом прибуткова нерухомість є більш стабільним ринком для вкладення інвестицій в порівнянні з іншими форматами нерухомості.
Нині ринок апарт-готелів у Польщі відновлюється, і такі міста як Люблін, Краків і Варшава вже досягли показників прибутковості, що прирівнюються до даних 2019 року.
Поточний стан інвестиційного ринку у Польщі відзначається високою динамікою, попри періодичну турбулентність в останні роки. Так, у країні був достатньо високий рівень інфляції – 17-18%. Це стало викликом для ринку та спричинило збільшення цін на електроенергію, воду та робочу силу, зокрема і будівництво.
Проте інтерес інвесторів до апарт-готелів зберігається, і сектор продовжує розвиватися. Навіть попри зупинку деяких проєктів, кількість нових апарт-готелів збільшується, особливо у ключових туристичних локаціях.
Оцінка рентабельності у регіонах
У Польщі дуже розвинений внутрішній туризм. На півночі країни зосереджено море, на півдні – гори, де популярні два сезони – літній та зимовий. У зв'язку з цим оренда житла на короткий і тривалий терміни має високий попит, а інвестори можуть очікувати практично вдвічі більшої прибутковості в порівнянні з аналогічними об'єктами у Варшаві. У столиці частіше купують квадратні метри в межах інвестиційної стратегії, переслідуючи цілі престижу та формування стратегічної локації.
Привабливість апарт-готелів полягає в їхній універсальності – вони здатні забезпечувати як короткострокове, так і довгострокове розміщення. Крім того, вони є надійним засобом страхування грошей для інвесторів. Тривалий формат проживання забезпечує збереження інвестицій навіть за можливих змін на ринку.
Щодо цифр, у великих містах показник повернення інвестицій становить 5-7% річних, у туристичних локаціях – до 9% річних. Однією з переваг інвестування в Польщу, особливо у туристичні міста, є те, що прибуток українських інвесторів, які мають проєкти в Європі, є офіційним, захищеним і піддається оподаткуванню.
Хто інвестує в апартаменти у Польщі?
Інвестиції в польські апартаменти зосереджені переважно від підприємців, які займаються бізнесом у суміжних індустріях з будівництвом: меблеві магазини, виробники побутової техніки, будівельних матеріалів тощо. Це можна пояснити тим, що люди, близькі до сфери, більш відкриті до інвестування, вони краще розуміють як працює цей ринок. Але інвесторами також можуть бути місцеві жителі. Наприклад, у Гданську таку нерухомість переважно купують містяни, які добре знають сезонність локації.
Як працює вкладення в апарт-готель для інвестора?
Є дві моделі взаємодії керівної компанії з інвесторами. В одному випадку інвестор купує апартаменти, які потім здаються в оренду, і прибуток формується від здачі саме цього номера. Однак тут є недолік – інвестор не може контролювати кількість ночей, які гості проводили саме в його апартаментах. Різні категорії апартаментів мають відмінні рівні завантаження та вартість, а також різний ступінь зношування матеріалів, що ускладнює цей контроль.
У другій моделі готель працює як єдиний комплекс. Апарт-готель забезпечує рівномірний розподіл прибутків від загальної завантаженості комплексу, а також витрат на комунальні платежі та зарплатню персоналу.
Загалом на ринку Польщі апарт-готелі представлені у різних частинах міст та мають різноманітні формати. Так, є об'єкти з повноцінним обслуговуванням, близьким до п'ятизіркового рівня, з великою кількістю персоналу, який піклується про кожного гостя. Водночас є формат зі швидким заселенням та самообслуговуванням, що оптимізує витрати на персонал, однаково забезпечуючи комфорт для гостей.
Важливо проаналізувати всі за і проти й визначитися з тим, в який формат ви готові інвестувати. Під час його вибору варто звертати увагу на прибутковість, суму вкладення, локацію проєкту та готельного оператора, який керуватиме ним. Насамперед треба вибирати об'єкти в місцях, які забезпечують стабільний дохід за різних сценаріїв, мінімізуючи залежність від сезонних коливань.
Також варто проаналізувати бренд, стиль управління та репутацію керівної компанії. Так, готельний оператор з репутаційним ім'ям відіграє ключову роль у встановленні довіри до проєкту. Його професіоналізм суттєво впливає на привабливість об’єкта для кінцевого споживача та, відповідно, на якість послуг, що надаються. Бренд також важливий під час залучення іноземних туристів, які зазвичай орієнтуються на мережеві готелі з метою забезпечення безпеки.
На що звернути увагу девелоперу
Для девелопера важливо не тільки обрати ділянку, а й докладно проаналізувати продукт, який він реалізує, інфраструктуру та партнерів, з якими планує співпрацю. Адже треба сформувати в інвесторів розуміння, що вони мають надійних партнерів, які точно реалізують проєкт.
Наприклад, готельний оператор Ribas Hotels Group зі свого боку розробив спеціальний мобільний додаток для інвесторів, в якому вони можуть в реальному часі керувати портфелем нерухомості без зайвих зусиль. Кожен вкладник із легкістю зможе отримувати дані щодо придбаного номера.
У додатку відображається: фінансова аналітика по кожному об’єкту, контроль стану апартаментів, календар бронювань, баланс та історія виплат, маркетплейс наявних інвестиційних об’єктів готельного оператора. Це формує довіру в інвесторів.
Підсумовуючи вищезазначене, ринок прибуткової готельної нерухомості Польщі нині активно розвивається. Попри інфляцію та війну в Україні, в країні реалізовують нові об’єкти та відновлюють інвестиційні потоки. Цей ринок також є привабливим для українських інвесторів, з огляду на можливість оподаткування прибутку, отриманого в Європі.
Детальніше за посиланням про спільне інвестування в готельний бізнес у Європі та Азії.
Підписуйтесь на наш блог, щоб не пропустити актуальні тенденції ринку гостинності!
