Автор: Артур Лупашко, засновник мережі готелів Ribas Hotels
Як змінилася ситуація на ринку з лютого і що чекає на готельний бізнес у найближчому майбутньому?
До великої війни з росією ринок української готельної нерухомості щороку зростав мінімум на 10-15%. У країну заходили нові авіакомпанії, в регіонах значно покращувалася інфраструктура, будувалися дороги. Усе це спонукало внутрішній та в'їзний туризм швидко розвиватися й водночас мотивувало інвесторів вкладати гроші в будівництво готелів.
До та після: як війна вплинула на готельну нерухомість
У 2021-му до усього західного регіону України й, зокрема, Буковелю приїздили більше 200 000 туристів із Аравійського півострову. Для них наша країна стала альтернативою альпійським курортам – Австрії, Швейцарії, Італії. Дев’ять із десяти опитаних нами відпочивальників стверджували, що планують повернутися в Україну ще раз.
На півдні спостерігався приріст мандрівників із Ізраїлю, Туреччини й Балканів. Щороку кількість іноземців збільшувалася на 20-30%. Розвиток туризму підіймав середній чек на послуги з розміщення в середньому на 12-15% і робив готельний бізнес дедалі привабливішим для інвесторів.
У порівнянні з будь-яким іншим видом нерухомості, як-от будівництво чи купівля бізнес-центрів або складських приміщень, дохідність на метр квадратний саме готельних об’єктів завжди була вищою мінімум на 5-10%. Протягом останнього десятиліття вартість готельного бізнесу зросла на 110%. У Буковелі ця цифра сягає 150-180%, тобто нерухомість подорожчала фактично в три рази. В інших регіонах – Києві, Одесі, Львові – в два. Ті, хто побудував готелі на початку 2000-х, вже окупили їх операційно й навіть подвоїли капіталізацію своїх об’єктів. Сьогодні ситуація на ринку нестабільна, тож можемо лише слідкувати за тенденціями та робити прогнози.
На заході України продажі нерухомості, зокрема, в проєктах Berghouse, Skogur Home & Resort, Black & White Villas стартували від $2500/м². Це на 5-10% вище, ніж можна було розраховувати минулого року. У проєктах Ribas Invest ціни теж ростуть. Так, перші котеджі Ribas Villas продавалися за $2200/м², а останні об'єкти – за $2750/м². Вартість готельного комплексу європейського рівня AMA Family Resort починалася з цінника $2500/м², а закінчитися має сумою в $3500/м².
Якщо ж говорити про схід і південь, там, на жаль, поки немає ні попиту, ні пропозицій, тож визначити, яка ціна буде ринковою, неможливо. Загалом нині український готельний ринок працює максимум на 2-3% у грошовій величині. На півдні цей показник становить 3-5% від планового, в Києві й області – 10-15%, на сході через бойові дії бізнес взагалі завмер.
Готелі залишатимуться найцікавішими об’єктами для інвесторів
В умовах війни попит на бізнес-центри й торговельні об’єкти суттєво знизився. Багато компаній переїхали в інший регіон або закрилися, тож офіси тепер пустують. Якщо говорити про складську нерухомість, за даними компанії Colliers, саме в цьому сегменті спостерігалась найбільша активність інвесторів.
Протягом останніх 5 років на ринку уклали понад 10 інвестиційних угод. Дохідність була низькою – до 5%, але сьогодні ситуація змінилася через значні руйнування та постійні обстріли з боку росії.
Орендні ставки продовжують зростати, на кінець їх рівень досягнув 9-річного максимуму – $6/м² без ПДВ (А клас). Можемо припустити, що на таку нерухомість буде тимчасовий попит, однак за 2-3 роки він закриється через велику кількість пропозицій.
Нині є сенс вкладатися в смарт-апартаменти, які частково належать до житлової нерухомості й частково – до готельної. На них буде запит у регіонах України з більш-менш стабільною безпековою ситуацією, оскільки люди переміщуються всередині країни й шукають нове житло на 3-6 місяців або до року.
На початку 2022-го ми відкрили в Одесі апартаменти типу home + hotel. Клієнт, який бронює житло на довгий чи короткий строк, отримує не лише квартиру, а й доступ до коворкінгу, кафе, тренажерної зали. Нині 60% номерів здаємо довгостроково (від трьох місяців), 20% – середньостроково (на два-три місяці) та ще 20% – короткостроково (від кількох днів до місяця). Це дає змогу бізнес-проєкту мати привабливу окупність на рівні 8-10% річних.
Щодо внутрішнього туризму, вважаю, що він міцно закріпиться на заході України, бо навіть після нашої перемоги Приазов’я та Причорномор’я будуть певний час закритими через мінування акваторії. Також популярними стануть заміські готельні комплекси, куди можна доїхати за дві-три години на машині.
Попри повномасштабне вторгнення росії в Україну будівництво готелів триває. Так, жоден з десяти проєктів Ribas Hotels Group та наших партнерів не зупинився. Зараз ми продовжуємо зводити одразу три об’єкти в Івано-Франківську та області, також будуємо у Львові та Одесі.
Звісно, ситуація на півдні та сході абсолютна протилежна. У Києві більшість інвесторів взяли паузу й не беруться закінчувати почате, якщо вклали менше 50% коштів. Вони чекають на закінчення бойових дій, щоб зрозуміти нову кон'юнктуру ринку і, можливо, зробити свій готель простішим за рівнем або, навпаки, дорожчим.
У майбутньому вартість будівництва тільки дорожчатиме, як і ціна метра квадратного на купівлю/продаж. Збільшиться і собівартість, оскільки багато регіонів України стануть привабливими для бізнесу після закінчення війни. Подібне було з Хорватією та Чорногорією, які після Балканських війн стали одними з кращих міжнародних курортів.
Продовження авторської колонки читайте на сайті видання «Економічна правда».
Підписуйтесь на наш блог, аби слідкувати за готельним ринком України!
