Автор: Артур Лупашко, основатель сети отелей Ribas Hotels
Как изменилась ситуация на рынке с февраля и что ждет гостиничный бизнес в ближайшем будущем?
До большой войны с россией рынок украинской гостиничной недвижимости ежегодно рос минимум на 10-15%. В страну входили новые авиакомпании, в регионах значительно улучшалась инфраструктура, строились дороги. Все это побудило внутренний и въездной туризм быстро развиваться и мотивировало инвесторов вкладывать деньги в строительство гостиниц.
До и после: как война повлияла на гостиничную недвижимость
В 2021 году в весь западный регион Украины и, в частности, Буковель приезжали более 200 000 туристов с Аравийского полуострова. Для них наша страна стала альтернативой альпийским курортам – Австрии, Швейцарии, Италии. Девять из десяти опрошенных отдыхающих утверждали, что планируют вернуться в Украину еще раз.
На юге наблюдался прирост путешественников из Израиля, Турции и Балканов. Ежегодно количество иностранцев увеличивалось на 20-30%. Развитие туризма поднимало средний чек на услуги по размещению в среднем на 12-15% и делало гостиничный бизнес все более привлекательным для инвесторов.
По сравнению с любым другим видом недвижимости, как строительство или покупка бизнес-центров, складских помещений, доходность на метр квадратный именно гостиничных объектов всегда была выше минимум на 5-10%. За последнее десятилетие стоимость гостиничного бизнеса выросла на 110%. В Буковеле эта цифра достигает 150-180%, то есть недвижимость подорожала практически в три раза. В других регионах – Киеве, Одессе, Львове – в два. Те, кто построил гостиницы в начале 2000-х, уже окупили операционно и даже удвоили капитализацию своих объектов. Сегодня ситуация на рынке нестабильна, поэтому можем только следить за тенденциями и делать прогнозы.
На западе Украины продажи недвижимости, в частности, в проектах Berghouse, Skogur Home & Resort, Black&White Villas стартовали от $2500/м². Это на 5-10% выше, чем можно было рассчитывать в прошлом году. В проектах Ribas Invest цены тоже растут. Так, первые коттеджи Ribas Villas продавались за $2200/м², а последние объекты – за $2750/м². Стоимость гостиничного комплекса европейского уровня AMA Family Resort начиналась с ценника $2500/м², а завершиться должна суммой в $3500/м².
Если же говорить о востоке и юге, там, к сожалению, пока нет ни спроса, ни предложения, так что определить, какая цена будет рыночной, невозможно. В целом украинский гостиничный рынок работает максимум на 2-3% в денежной величине. На юге этот показатель составляет 3-5% от планового, в Киеве и области – 10-15%, на востоке из-за боевых действий бизнес вообще замер.
Отели будут оставаться интересными объектами для инвесторов
В условиях войны спрос на бизнес-центры и торговые объекты существенно снизился. Многие компании переехали в другой регион или закрылись, поэтому офисы теперь пустуют. Если говорить о складской недвижимости, по данным компании Colliers, именно в этом сегменте наблюдалась наибольшая активность инвесторов.
За последние 5 лет на рынке заключили более 10 инвестиционных сделок. Доходность была низкой – до 5%, но сегодня ситуация изменилась из-за значительных разрушений и постоянных обстрелов со стороны россии.
Арендные ставки продолжают расти, к концу их уровень достиг 9-летнего максимума – $6/м² без НДС (А класс). Можем предположить, что на такую недвижимость будет временный спрос, однако через 2-3 года он закроется из-за большого количества предложений.
Сейчас есть смысл вкладываться в смарт-апартаменты, частично относящиеся к жилой недвижимости и частично – к гостиничной. На них будет запрос в регионах Украины с более стабильной ситуацией безопасности, поскольку люди перемещаются внутри страны и ищут новое жилье на 3-6 месяцев или до года.
В начале 2022 года мы открыли в Одессе апартаменты типа home+hotel. Клиент, бронирующий жилье на долгий или короткий срок, получает не только квартиру, но и доступ к коворкингу, кафе, тренажерному залу. Сейчас 60% номеров сдаем долгосрочно (от трех месяцев), 20% среднесрочно (на два-три месяца) и еще 20% краткосрочно (от нескольких дней до месяца). Это позволяет бизнес-проекту иметь привлекательную окупаемость на уровне 8-10% годовых.
Относительно внутреннего туризма, считаю, что он прочно закрепится на западе Украины, потому что даже после нашей победы Приазовье и Причерноморье будут определенное время закрыты из-за минирования акватории. Также популярны будут загородные гостиничные комплексы, куда можно доехать за два-три часа на машине.
Несмотря на полномасштабное вторжение россии в Украину, строительство гостиниц продолжается. Да, ни один из десяти проектов Ribas Hotels Group и наших партнеров не остановился. Сейчас мы продолжаем строить сразу три объекта в Ивано-Франковске и области, также строим во Львове и Одессе.
Конечно, ситуация на юге и востоке абсолютно противоположная. В Киеве большинство инвесторов взяли паузу и не берутся заканчивать начатое, если вложили менее 50% средств. Они ждут окончания боевых действий, чтобы понять новую конъюнктуру рынка и, возможно, сделать свой отель проще по уровню или, наоборот, дороже.
В будущем стоимость строительства будет только дорожать, как и цена метра квадратного на куплю/продажу. Увеличится и себестоимость, поскольку многие регионы Украины станут привлекательными для бизнеса по окончании войны. Подобное было с Хорватией и Черногорией, которые после Балканских войн стали одними из лучших международных курортов.
Продолжение авторской колонки читайте на сайте издания «Экономическая правда».
Подписывайтесь на наш блог, чтобы следить за гостиничным рынком Украины!
