Балі очима інсайдера: як працює ринок нерухомості

Нещодавно на YouTube-каналі Андрія Буренок вийшло велике інтерв’ю про життя українців на Балі. Однією з героїнь стала Ксенія Дронга, яка вже понад два з половиною роки живе й працює на острові та займається розвитком готельних проєктів Ribas Hotels Group.

У розмові Ксенія поділилася практичним досвідом роботи з нерухомістю на острові — від вартості життя до особливостей роботи готельного оператора та реальних очікувань інвесторів.

Контекст ринку та розвиток проєктів на Балі 

Усі шість поточних проєктів Ribas Hotels Group на Балі зосереджені в районі Убуду та прилеглих локаціях — одному з найбільш стабільних і культурно насичених районів острова. Перший проєкт компанії — Moon Rock Villas by Ribas: 16 вілл на півдні Убуду, які вже приймають гостей у форматі soft opening.На стадії запуску та завершення будівництва також перебувають бутік-готель OM Club House з апартаментами від 50 кв. м, апарт-готель PGD на 85 апартаментів і комплекс Anta Residence Canggu на 117 юнітів. Загалом шість проєктів будуть запущені протягом наступних двох з половиною років на Балі під управлінням Ribas Hotels Group.

Сьогодні Балі переживає активне зростання туристичного потоку: у 2025 році острів відвідали близько 7 мільйонів іноземних туристів — це один із найвищих показників за всю історію.На цьому фоні інтерес інвесторів, зокрема українських, помітно зріс, а сам ринок дедалі частіше розглядається як альтернатива локальній нерухомості.

Втім, якщо дивитися глибше, реальна картина суттєво відрізняється від тієї, яку часто показують у рекламних матеріалах. У середині розмови Ксенія пояснює: одна з головних проблем ринку — завищені очікування щодо дохідності. Заявлені 25–30% річних зазвичай не мають під собою реальної основи. Натомість ринкові показники для якісно керованих об’єктів виглядають стриманіше: у середньому 10–12% чистими на рік, із можливими коливаннями в межах 9–15% залежно від локації та формату. Важливу роль відіграє момент входу в проєкт. Інвестиції на ранніх стадіях будівництва дають кращу ціну й потенційно вищу дохідність. Готові об’єкти — це менший ризик, але й більш помірний прибуток.

Фінансова модель: глибше, ніж «три рядки»

Один із головних ризиків для інвестора на Балі — непрозорість фінансових моделей. Багато девелоперів обмежуються спрощеними таблицями з кількох рядків: дохід, витрати, прибуток — і на їх основі формують очікуваний ROI. Насправді операційна модель значно складніша. Вона включає комісії booking-платформ, зарплати персоналу, комунальні послуги, податки, витратні матеріали, амортизаційний фонд та інші витрати, які безпосередньо впливають на фінальний результат.

Фінансова модель Ribas Hotels Group налічує близько 60 рядків із деталізацією кожної статті. Інвестор бачить повну картину: від базових витрат до комісій платформ і податкових зобов’язань. Це не просто прозорість, а інструмент для ухвалення зважених рішень. Додатково компанія працює з довгостроковим плануванням: формує бюджет на рік уперед, щомісяця проводить план-факт аналіз і підписує договори управління щонайменше на п’ять років. У деяких проєктах передбачені гарантії виплати ROI.

Що насправді робить керуюча компанія 

Девелопер фокусується на швидкості та якості будівництва. Керуюча компанія — на тому, як об’єкт працюватиме наступні 10–15 років. Ribas Hotels Group підключається ще на етапі будівництва і формує технічні вимоги до проєкту — подібно до міжнародних готельних мереж на кшталт Marriott або Radisson. Це стосується конкретних деталей: параметрів меблів, якості текстилю, стандартів оснащення номерів.Такий підхід має прямий вплив на дохідність. Економія на матеріалах на старті майже завжди означає більші витрати в майбутньому через амортизацію.

Окрім цього, компанія здійснює технагляд за будівництвом: контролює якість матеріалів, правильність конструкцій і дотримання технологій з урахуванням сейсмічності та кліматичних особливостей острова.

Після запуску інвестор отримує доступ до мобільного додатку, де в режимі реального часу відображаються ключові показники: завантаженість, середній тариф і дохідність. Звіти надаються щомісяця, а виплати здійснюються щоквартально.

Більше деталей і практичного досвіду — у самому інтерв’ю на YouTube. Там Ксенія Дронга детальніше розповідає про життя на Балі, адаптацію, роботу з місцевими командами та нюанси, які важливо враховувати як у щоденній роботі, так і в інвестиціях.