Бали глазами инсайдера: как работает рынок недвижимости

Контекст рынка и развитие проектов на Бали

Все шесть текущих проектов Ribas Hotels Group на Бали сосредоточены в районе Убуда и прилегающих локациях — одном из наиболее стабильных и культурно насыщенных районов острова. Первый проект компании — Moon Rock Villas by Ribas: 16 вилл на юге Убуда, которые уже принимают гостей в формате soft opening. На стадии запуска и завершения строительства также находятся бутик-отель OM Club House с апартаментами от 50 кв. м, апарт-отель PGD на 85 апартаментов и комплекс Anta Residence Canggu на 117 юнитов. В целом шесть проектов будут запущены в течение следующих двух с половиной лет на Бали под управлением Ribas Hotels Group.

Сегодня Бали переживает активный рост туристического потока: в 2025 году остров посетили около 7 миллионов иностранных туристов — это один из самых высоких показателей за всю историю. На этом фоне интерес инвесторов, в том числе украинских, заметно вырос, а сам рынок всё чаще рассматривается как альтернатива локальной недвижимости.

Тем не менее, если смотреть глубже, реальная картина существенно отличается от той, которую часто показывают в рекламных материалах. В середине разговора Ксения объясняет: одна из главных проблем рынка — завышенные ожидания относительно доходности. Заявленные 25–30% годовых, как правило, не имеют реального обоснования. Рыночные показатели для качественно управляемых объектов выглядят скромнее: в среднем 10–12% чистыми в год, с возможными колебаниями в пределах 9–15% в зависимости от локации и формата. Важную роль играет момент входа в проект. Инвестиции на ранних стадиях строительства дают лучшую цену и потенциально более высокую доходность. Готовые объекты — это меньший риск, но и более умеренная прибыль.

Финансовая модель: глубже, чем «три строки»

Один из главных рисков для инвестора на Бали — непрозрачность финансовых моделей. Многие девелоперы ограничиваются упрощёнными таблицами из нескольких строк: доход, расходы, прибыль — и на их основе формируют ожидаемый ROI. На самом деле операционная модель значительно сложнее. Она включает комиссии booking-платформ, зарплаты персонала, коммунальные услуги, налоги, расходные материалы, амортизационный фонд и другие затраты, которые напрямую влияют на конечный результат.

Финансовая модель Ribas Hotels Group насчитывает около 60 строк с детализацией каждой статьи. Инвестор видит полную картину: от базовых расходов до комиссий платформ и налоговых обязательств. Это не просто прозрачность, а инструмент для принятия взвешенных решений. Дополнительно компания работает с долгосрочным планированием: формирует бюджет на год вперёд, ежемесячно проводит план-факт анализ и подписывает договоры управления не менее чем на пять лет. В некоторых проектах предусмотрены гарантии выплаты ROI.

Что на самом деле делает управляющая компания

Девелопер фокусируется на скорости и качестве строительства. Управляющая компания — на том, как объект будет работать следующие 10–15 лет. Ribas Hotels Group подключается ещё на этапе строительства и формирует технические требования к проекту — аналогично международным гостиничным сетям наподобие Marriott или Radisson. Это касается конкретных деталей: параметров мебели, качества текстиля, стандартов оснащения номеров. Такой подход напрямую влияет на доходность. Экономия на материалах на старте почти всегда означает большие расходы в будущем из-за амортизации.

Помимо этого, компания осуществляет технический надзор за строительством: контролирует качество материалов, правильность конструкций и соблюдение технологий с учётом сейсмичности и климатических особенностей острова.

После запуска инвестор получает доступ к мобильному приложению, где в режиме реального времени отображаются ключевые показатели: загруженность, средний тариф и доходность. Отчёты предоставляются ежемесячно, а выплаты осуществляются ежеквартально.

Больше деталей и практического опыта — в самом интервью на YouTube. Там Ксения Дронга подробнее рассказывает о жизни на Бали, адаптации, работе с местными командами и нюансах, которые важно учитывать как в повседневной работе, так и в инвестициях.