Автор: Андрій Маренчук, виконавчий директор керуючої компанії Ribas Hotels Group.

Готель – це довгоокупна інвестиція. І не кожен інвестор готовий витрачати свій час на управління ним, і загалом має такий досвід. Найчастіше люди думають, що готель подібний до здачі квартири в довгострокову оренду: прийшов – забрав гроші. Але це не так. Це операційний бізнес, яким потрібно займатись щодня, без вихідних. І не всі готові до цього.

Однак вкладення в готельну нерухомість може бути вигідним і наперед успішним, якщо управлінням об'єкта комплексно займається керуюча компанія. І інвестори нової формації це розуміють. Головне завдання керуючої компанії – зробити так, щоб готель рівномірно амортизувався. За такої співпраці інвестор цілком може отримувати гарантований пасивний дохід.

Наша керуюча компанія Ribas Hotels Group працює з об'єктами готельної нерухомості у довгій перспективі у форматі отримання відсотка від чистого прибутку. Пріоритетним для нас є готель, адже власники можуть змінюватися. До того ж саме нам треба стежити за готелем й отримувати відгуки гостей. Це також наша іміджева складова, тому для Ribas Hotels Group важливо підтримувати об'єкти в хорошому стані.

У нас в портфелі є безліч кейсів готелів, з якими ми працюємо у такому форматі. Поговоримо про деякі з них.

Richard by Ribas

Від самого початку готельним комплексом Richard, розташованим за адресою селище Грибівка, вул. Приморська, 11, керував його власник. Тобто він наймав персонал, керуючого, але за ними потрібно було безпосередньо стежити. Він звернувся до нас у 2017 році, і хотів, попрацювавши рік, зрозуміти чи може залишити на нас готель та переїхати до Австралії зі своєю сім'єю. Так і сталося. Однак у певний момент йому знадобилися кошти на інвестування безпосередньо в Австралії, і він попросив організувати продаж цього готелю. Ми запакували та продали його разом з керуючою компанією.

Готель купив інвестор, який аналогічно не перебуває в Україні. Він придбав його як пасивний дохід. Ми вирішили за фактом для нього два завдання як для нашого партнера – підтримували на рівні та генерували той прибуток, який необхідний, і закрили його головний біль – це те, що він не хотів керувати цим об'єктом самостійно.

За готель Richard by Ribas ми відповідаємо цілий рік, хоча він сезонний. Тобто наші співробітники приїжджають, контролюють, щоб охорона стежила за майном тощо. І ось вже 6 років ми керуємо цим готелем. Він має досить високий рейтинг на Booking – 8/10.

Дані про готель:

Wall Street by Ribas

Ще один кейс – це бізнес-готель Wall Street by Ribas, розташований у самому серці Одеси на вул. Віце-Адмірала Жукова, 12. Власник спочатку збудував бізнес-центр, потім викупив будівлю поряд і не знав, що там спорудити: або продовження бізнес-центру, або готель. За підсумками ми його переконали в тому, що там має бути готель, прорахувавши його фінансову модель. Окупність на той момент (2016 рік) становила близько 8 років. У результаті минуло 6 років після будівництва готелю. Звісно, у наші прорахунки трохи втрутилися війна та пандемія, однак ми практично виконали план досягнення окупності.

Крім того, треба зазначити, що наразі готель перебуває у чудовому стані, він не вимагає супер-реновації. Докладніше про нього можна дізнатися з відео у нас на YouTube-каналі.

Ми ще з самого початку продумали таку стратегію, що власник окупить цей готель і виставить його на продаж.

У цьому проєкті ми брали участь на етапі проєктування, фінансового моделювання, запуску й управління. Цілком, комплексно.

За багато років рейтинг Wall Street by Ribas на Booking залишається досить високим – 9.5/10, оскільки об'єкт будувався під нас.

Дані про готель:

Helios by Ribas

Перший рік управління курортним готелем Helios by Ribas, розташованим у Буковелі (Івано-Франківська обл.), у с. Поляниця, Урочище Вишня, ми показали гарний плановий результат. Я вважаю, що професіоналізм Ribas Hotels Group полягає в тому, що ми щороку можемо повторювати такий самий високий результат. Якщо одного разу вам вдалося збільшити прибуток, а наступного разу – ні, то це просто везіння, випадковість.

Є готелі, якими ми керуємо 5-6 років, і вони регулярно виконують планові показники. Навіть пандемія не сильно вплинула на ці дані, тому що ми вважаємо, що завдання керуючої компанії – це рівномірно, без будь-яких сплесків, окупати об'єкт і працювати над тим, щоб він як підприємство функціонував. Ми піднімаємо готель на той рівень, який він може отримати, і підтримуємо його впродовж багатьох років.

Дані про готель:

Bossfor by Ribas

Ми розпочали співпрацю з одеським готелем Bossfor (вул. Генуезька 24Д) три роки тому. У цьому проєкті ми провели аналіз, зробили аудит, подумали завдяки чому можемо збільшувати доходи, оптимізувати витрати, що з неліквідного зробити ліквідним – тобто звичайна робота з підприємством.

Так, ми збільшили його чистий прибуток вдвічі в перший рік. Він же й став його плановим показником. І зараз ми досягаємо його щороку.

Під плановим показником ми розуміємо ті результати, які отримуємо після перших трьох років. Тобто, наприклад, перший рік був умовно x, другий – x+20, третій – x+20 від попереднього року. Ми беремо середній показник від перших трьох років і робимо його плановим для себе.

За посиланням читайте відгук власника готелю Bossfor про співпрацю з Ribas Hotels Group.

Інформація про готель:

Як зміниться ринок після початку війни?

Порівнюючи європейський ринок з українським, можна провести таку паралель – у Європі у сфері гостинності є багато гравців і вони виконують різні функції. В Україні ж не сформовано таку екосистему в межах готельного управління. У Європі готель без керуючої компанії має найменшу цінність у межах майбутньої реалізації. Винятком може бути мініготель як сімейний бізнес.

Насправді, будь-які кризи – це найкращий час переглянути всі проблемні моменти, які були у вас у бізнесі до цього. У будь-якій справі, коли закінчиться війна, потрібні будуть швидкі рішення щодо виходу зі скрутного становища. І результат – подальший дохід бізнесу – безпосередньо залежатиме від професіоналів, які займатимуться його управлінням.

Я впевнений, що зараз з'явиться багато інвесторів, які захочуть виїхати за кордон та отримувати пасивний дохід. Тому майбутнє за операційними компаніями. І неважливо, у що ви хочете вкластися: офіси, готелі, консалтинг тощо – віддавайте бізнес в управління професіоналам.

Більше кейсів керуючої компанії Ribas Hotels Group на YouTube.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы быть в курсе тенденций рынка гостиничной недвижимости!