Як обрати інвестиційний проєкт і не втратити гроші: на що звертати увагу інвестору
4 хвилини
Артур Лупашко, засновник Ribas Hotels Group
На ринку, що активно зростає, заробляти відносно легко. Попит збільшується, нові проєкти швидко знаходять покупців, а помилки в управлінні не завжди помітні. Проте коли ринок стабілізується або починає сповільнюватися, стає зрозуміло, які бізнес-моделі справді працюють, а які трималися лише на сприятливих умовах.
Це особливо важливо для тих, хто планує вкладати кошти в нерухомість. Приваблива презентація, висока прогнозована дохідність і впевнені обіцянки девелопера ще не гарантують успіху проєкту. Інвестору потрібно дивитися глибше — на реальну економіку, досвід команди та здатність довести задум до результату.
Висока дохідність — не єдиний критерій
На ринку готельної нерухомості можна зустріти обіцянки 20–30% річної дохідності, високого завантаження та можливості користуватися власним номером без обмежень. Такі пропозиції привертають увагу, але інвестору важливо розуміти, на яких розрахунках вони ґрунтуються.
Прогноз має враховувати не лише потенційний прибуток, а й витрати на експлуатацію, сезонність, завантаження, конкуренцію та строк виходу проєкту на заплановані показники. Важливо також розрізняти очікувану дохідність і фактичні результати: інвестиційний проєкт не обов’язково починає приносити максимальний прибуток із першого року роботи.
Тому варто оцінювати не найпривабливіший сценарій із презентації, а реалістичну економіку проєкту та ризики, які можуть вплинути на результат.
Малий проєкт не завжди означає менше ризиків
Невеликий готель або комплекс із кількох десятків котеджів може здаватися простішим для реалізації, ніж масштабний девелопмент. Але невеликий розмір не гарантує, що проєкт буде успішним.
У малих проєктів часто обмежені ресурси на маркетинг, продажі та подальше управління. Девелопер може успішно продати перші кілька об’єктів завдяки особистим контактам, але зіткнутися з труднощами під час залучення решти інвесторів.
У великих проєктах виклики інші: для продовження будівництва потрібне стабільне фінансування. Помилки в роботі команди продажів або неправильне планування грошових потоків можуть призвести до затримок будівництва та втрати довіри інвесторів.
Отже, оцінювати потрібно не лише кількість номерів, апартаментів чи котеджів, а й те, наскільки продумана бізнес-модель і чи має команда ресурси для її реалізації.
Як перевірити девелопера перед інвестицією
Один із ключових критеріїв — досвід і репутація компанії, яка стоїть за проєктом. Перед ухваленням рішення варто з’ясувати:
- Які проєкти девелопер уже реалізував і чи були вони завершені?
- Який досвід має команда в управлінні подібними активами?
- Чи є в компанії інші бізнеси та джерела грошового потоку?
- Які партнери залучені до реалізації?
- Чи має девелопер доступ до фінансування, необхідного для завершення проєкту?
Важливо дивитися ширше, ніж на поточний фінансовий стан компанії. Наявність коштів на рахунку сьогодні не гарантує, що їх вистачить для завершення будівництва завтра. Не менш важливо розуміти, наскільки девелопер зацікавлений у довгостроковій роботі на ринку та чи має репутацію, яку прагне зберегти.
Для мене репутація — один із найважливіших активів у бізнесі. Довіра інвесторів формується не обіцянками, а послідовністю рішень і результатами реалізованих проєктів.
Чому я інвестую не лише в готельну нерухомість
Мій основний досвід пов’язаний із готельним бізнесом. Проте зараз я спрямовую власні кошти також у будівництво енергетичних проєктів. Для мене це не просто спроба зайти в новий популярний напрям, а можливість диверсифікувати інвестиції та працювати з бізнесом, який має довгострокову перспективу.
Водночас я не розглядаю енергетику як напрям, у якому можна орієнтуватися лише на високі обіцянки дохідності. Тут, як і в готельній нерухомості, потрібно оцінювати вартість реалізації проєкту, джерела фінансування, строки окупності, можливі ризики та команду, яка відповідатиме за його запуск і роботу.
У будь-якому напрямі важливо розуміти, у що саме ти вкладаєш гроші, хто реалізовуватиме проєкт і за рахунок чого він зароблятиме. Новий ринок сам по собі не робить інвестицію вдалою.
Інвестувати потрібно в реальну економіку проєкту
Ринок постійно перевіряє бізнес-моделі на міцність. У періоди зростання багато рішень можуть здаватися успішними, але справжня якість управління проявляється тоді, коли умови стають складнішими.
Тому перед інвестуванням варто дивитися не лише на обіцяну дохідність. Значення мають досвід команди, репутація девелопера, джерела фінансування, реалістичність фінансової моделі та перспективи самого активу.
Більше про те, як оцінювати інвестиційні проєкти, аналізувати їхню дохідність і враховувати потенційні ризики, — у повному відео на YouTube-каналі Ribas Hotels Group. Переглянути можна за посиланням.
