Як зберегти й збільшити вартість готелю: п’ять управлінських рішень від Юлії Косенко

Чи може готель виконати річний план з прибутку й водночас втрачати у вартості? Юлія Косенко, СЕО Ribas Hotels Management, стверджує, що може. У звіті за рік цього можна не побачити, але в майбутній економіці готелю це проявиться обов’язково. Нижче розбираємо п’ять управлінських рішень, які визначають, зростатиме вартість готелю чи знижуватиметься.

Чому звіт за рік не завжди показує повну картину

Готель може закрити рік за планом і при цьому накопичувати приховані ризики: відкладене оновлення, залежність від одного каналу продажів чи одного великого замовника, зменшення кількості постійних гостей, нестабільна команда після того, як пішов ключовий керівник. Кожен із цих факторів поступово знижує вартість об’єкта, хоча поточні цифри ще виглядають добре.

Тому Юлія пропонує дивитися на управління з довшим горизонтом і оцінювати рішення не лише за тим, що вони дають цього сезону, а й за тим, як вони змінюють вартість готелю.

Два схожі готелі, різні результати

Готелі легко порівнювати за видимими параметрами: кількість номерів, площа, інфраструктура, дизайн. Але два готелі з майже однаковими параметрами можуть мати зовсім різні результати: і за прибутком, і за репутацією, і за ризиками.

У першому доходи й витрати під контролем, команда стабільна, інженерні системи надійні, а ключові рішення продумали ще на етапі проєктування. Можна очікувати, що такий готель збереже результат і надалі. У другому помилки в проєкті змушують оновлювати його раніше, ніж планувалося, або значна частина доходу залежить від одного джерела попиту. Наприклад, від дитячих таборів, профспілкових груп чи програм міжнародної допомоги. Якщо цей попит зникне, готель одразу це відчує.

Тому вартість готелю визначається не тим, скільки грошей вкладено в будівництво, а тим, наскільки стабільний і передбачуваний дохід він приносить. Саме за це інвестор готовий платити.

Три групи факторів вартості

Юлія виділяє три групи факторів, які пов’язані між собою.

Перша: фізичний стан. Це надійність інженерії, продумана логістика, функціональність приміщень і те, наскільки на старті закладено подальші оновлення.
Друга: грошовий потік. Це не лише розмір доходу, а й те, наскільки він стабільний і передбачуваний, які ризики можуть на нього вплинути.
Третя: бренд і репутація, тобто довіра гостей, їхня готовність повертатися й платити більше. Репутація має приносити економічний результат, а не лише підтримувати імідж.

Фізичний стан впливає на репутацію, репутація на попит, а все разом відображається у фінансових результатах. Ринок і локація також впливають на вартість готелю, але керуюча команда не може змінити їх. Зате може впливати на свої рішення.

П’ять рішень, які формують вартість готелю

1. Сформувати попит на весь рік, а не лише на сезон. Висока завантаженість улітку чи взимку часто залежить від обставин і ще не говорить про стійкість бізнесу. Тому варто заздалегідь продумати, що готель пропонує між сезонами: які пропозиції заповнять низький сезон і чи є сегменти, які приїжджатимуть у будні. Особливо це важливо для міських комплексів. Чим менше дохід залежить від сезонних піків, тим стабільніша вартість готелю.

2. Оцінювати кожну площу за її внеском у результат. Ресторан, СПА і конференц-зал мають або приносити дохід, або підвищувати середню ціну номера, або подовжувати проживання, або заповнювати низький сезон. Якщо внесок незрозумілий, така інфраструктура залишається гарною картинкою з концепції, яка лише з’їдає прибуток. Тому для кожної площі варто визначити, яку роль вона виконує.

3. Заздалегідь домовитися, куди йде прибуток. Поточні витрати, дивіденди й оновлення готелю конкурують за один бюджет. Тому ще до отримання прибутку варто погодити з власниками фонд оновлення (амортизаційний фонд) і скласти план капітальних вкладень хоча б на десять років. Це стосується й оновлень, які роблять готель сучасним: енергоефективних систем, нового обладнання кухні. Відкладені ремонти нікуди не зникають: вони переходять на наступні періоди й можуть коштувати дорожче.

4. Закладати зручну логістику ще на етапі проєктування. Де стоять склади, як рухається чиста й брудна білизна, скільки разів співробітникам доводиться ходити по потрібні речі: рішення, ухвалене на 30-хвилинній зустрічі, потім впливає на витрати щодня й на кожній зміні протягом років. У діючому готелі спершу варто проаналізувати навантаження, продуктивність і розташування процесів, і лише після цього змінювати штат. Навіть якщо штатний розпис здається завеликим для кількості номерів, це ще не привід скорочувати.

5. Будувати систему управління, яка не залежить від однієї людини. Є готелі, що тримаються на «героїчному» керуючому або власнику, який особисто утримує ключові домовленості з партнерами. Для готелю як активу це ризик. Тому важливо збудувати систему, яка працюватиме, навіть якщо хтось піде або готель продадуть: збережуться дані, замовники та налагоджені процеси, які й далі приноситимуть дохід.

Саме ці рішення визначають, чи вартість готелю через кілька років зросте, чи знизиться.

Ширша відповідальність керуючої компанії

Операційний прибуток є обов’язковою умовою, але управління готелем, на думку Юлії, варто оцінювати ще й за стійкістю, ліквідністю та довгостроковою вартістю.

Стійкість означає, що результат можна зберегти, навіть якщо щось змінюється: процеси відтворювані, а стан об’єктів підтримується системою. Ліквідність активу означає можливість продати його за прийнятною ціною й у прийнятні терміни. На це сильно впливає ринок, але керуюча компанія може забезпечити прозору звітність і зрозумілу фінансову історію. Довгострокова вартість потребує плану реновації та покращення.

Коли інвестор оцінює готель, він дивиться не лише на фізичний стан. Він оцінює обіцянку завтрашнього доходу: наскільки цей дохід передбачуваний і повторюваний, які вкладення знадобляться й що може вплинути на майбутні надходження.

Питання, які варто поставити своєму готелю

Юлія радить ставити їх навіть тим власникам, які не планують продавати готель. Який стійкий дохід готель може приносити в довгостроковій перспективі? Які вкладення для цього потрібні? Що підтримуватиме майбутній попит? Наскільки прозора фінансова історія? Що може ускладнити фінансування чи продаж: юридична або фінансова схема, зобов’язання?

Якщо повернутися до двох схожих готелів, вартість кожного через п’ять років формуватимуть рішення, які керуюча команда й власники ухвалюють сьогодні.

Ribas Hotels Group працює з готелями на різних етапах: від ідеї та концепції через проєктування й запуск до подальшого управління. Саме цей досвід, за словами Юлії, допомагає бачити, наскільки далеко й глибоко можуть впливати рішення, ухвалені на ранніх етапах.