Гостиничная недвижимость Украины – каждый проект имеет потенциал стать лучше предыдущего

Артур Лупашко, основатель группы компаний Ribas Hotels Group, поговорил с Игорем Ильчишеным, девелопером и основателем компании Arha Group, о доходной недвижимости Украины. Arha Group помимо жилых проектов строит три гостиничных комплекса, после завершения строительства которых Ribas Hotels Group будет ими управлять. Два эксперта проанализировали, как изменился рынок гостиничной недвижимости страны, и дали свои прогнозы его дальнейшего развития.

Игорь
Если говорить кратко о состоянии гостиничной недвижимости Украины, рынок в целом просыпается и возвращается к реальности. Так сказать: от мечтаний и фантазий — в реальность. А именно, сегодня все понимают, какой должна быть доходность в качественно построенном отеле. И качественно построенный отель не может стоить дёшево.

Артур
Полностью согласен. Это уже понимают как девелоперы, так и инвесторы. Хотя в прошлом, когда большинство проектов гостиничной недвижимости реализовывались впервые, даже для крупных игроков гостиничный проект был вызовом и одним из самых сложных продуктов.

Игорь
Именно так. Например, я не знал, что у отеля может быть такая высокая себестоимость. Но уже из расчётов, которые мы делали с партнёрами при проектировании отеля АМА, стало ясно, что высокая цена имеет много факторов. Среди них: почти 100% отделка площадей и сложная инженерия. Сложности и рост себестоимости наблюдаются и при строительстве отелей в горной местности. Ведь горный отель — это прежде всего рельеф. Затем — строительный сезон. В горах Буковеля он довольно короткий, с долгими зимами и большим количеством влаги. Поэтому в отеле АМА нам пришлось строить подпорную стену. А это всё влияет на стоимость сметы.

Артур
Полностью согласен, и грустно, что инвестор не понимает, почему вложения в гостиничную недвижимость значительно выше, чем в жилую. Ведь большинство не считает расходы на подпорные стены или доставку строительных материалов на гору. Чаще всего гость оценивает инфраструктуру гостиничных комплексов. Потому что люди приезжают к нам от городской суеты и хотят провести время иначе. Именно за иной формат проведения времени люди платят, и довольно дорого.

Сейчас мы видим, как существенно выросли средние цены за сутки. Сложно было представить, даже ещё шесть лет назад, что номер в отеле Украины будет стоить 500 долларов, и всё будет забронировано. Сейчас это воспринимается как норма. Хотя такие цены связаны не с тем, что бизнес хочет много получить, а зависят от того, сколько гость готов заплатить. Ведь если есть выбор дешевле, но гость платит большой чек, это означает, что предложение соответствует уровню запроса гостя на сервис. Поэтому усиливается конкуренция между отелями, как и между ресторанами. Благодаря чему каждый новый проект стремится быть лучше предыдущего. И мне нравится, что этот тренд только усиливается. Нам нужно сильнее конкурировать за гостя, быть более креативными. Слава Богу, что украинцы — очень креативная нация, поэтому много крутых идей приходит в голову нашим сотрудникам.

Также я горжусь нашим разнообразным выбором. Например, отель АМА в Буковеле фактически расположен высоко в горах, с видами на горнолыжные подъёмники. Это формат отдыха за городом. Это место вдали от цивилизации. Также мы управляем такими комплексами, как: Ribas Karpaty, WOL.07 by Ribas, Helios by Ribas, WOL.Green Polyana.

А для тех, кто желает быть в центре событий, — есть городские отели. Так, в Виннице, где очень не хватало новых отелей, в этом году мы откроем WOL.Винница. Наконец бизнес-туристы и все гости, приезжающие в Винницу, смогут останавливаться в новом отеле с видом на реку рядом с Макдональдсом и церковью.

Игорь
Да, поиск хороших мест под новые проекты — очень сложное дело. Никто, кроме наших команд, вместе с тобой не знает, сколько проектов мы просмотрели, перебрали и отклонили. Возможно, они тоже были в неплохих местах, но не в лучшей локации. Потому что именно топовая локация «вывозит» проект в любой кризис. Именно при таких условиях наши проекты будут для инвесторов прибыльными и ликвидными.

В современном мире лучше не рисовать оптимистичные сценарии, а думать о том, что может быть ещё больший кризис, и в таком случае топовая локация всегда вытянет проект в прибыль. Поэтому, даже если не хочется строить объект в сложной местности, потому что это на самом деле тяжёлый труд, при хорошей локации мы заходим в строительство и девелопмент. Взяв на себя такую ответственность, нужно понимать, что ты должен впрячься и по деньгам, и по времени строительства.

Артур
Именно так, это осознанный выбор. И если кто-то видит крутые локации, мы всегда готовы приехать, просчитать, посмотреть, осмыслить. Например, мне хотелось бы следующий проект сделать в Киеве или во Львове. В столице даже во время войны спрос на недвижимость восстановился. А Львов — лучшая логистическая локация и сердце Западной Украины.

Также хочу сделать акцент на том, как изменился инвестор. Как мы видим, он стал менее эмоциональным и более рациональным. Я думаю, это хорошо. Ведь эмоциональные инвесторы, которых было много в 22–23 годах, покупали номера в отелях, не разбираясь, как работает этот бизнес. А потом, после первых месяцев запуска объекта, они начинали так же эмоционально, как влюбились в проект, требовать свои 17 процентов. Представьте наше удивление — насколько люди оторваны от реальности и понимания того, что они купили. Именно поэтому мы заранее начинаем рассказывать о том, что отелю нужен первый год для набора мощности, выхода на конкретные показатели, шлифовки сервиса. Высокая загруженность начинается уже на второй год, а на третий год мы выходим на плановые показатели финансовой модели.

Игорь
Да, многое меняется. И я оптимистично смотрю на дальнейшее развитие рынка, что бы там кто ни говорил. Несмотря на сложную ситуацию, происходит укрупнение городов и урбанизация. Люди приезжают из маленьких городков в большие. Именно поэтому им необходим новый жилой фонд.

Артур
Я также вижу долгосрочные перспективы гостиничной недвижимости. Они связаны с внутренним туризмом, въездным потоком и экспатами. Рынок будет структурироваться. Вероятно, со временем он выйдет на стабильный уровень после периодов роста и спада. А наши инвесторы поймут, что вложения в недвижимость не могут быть краткосрочными.

Артур Лупашко — основатель Ribas Hotels Group Instagram: [@artur_lupashko] | LinkedIn: [Artur Lupashko] | Facebook: [Artur Lupashko]

Игорь Ильчишен — девелопер и основатель Arha Group Instagram: [@igorilchishen] | Facebook: [Игорь Ильчишен]