5 помилок, які роблять забудовники, коли вперше будують готель

Тетяна Морозова, CEO TEMO Hotel Design, працює з готельними проєктами з 2022 року. За цей час вона пройшла десятки проєктів разом із забудовниками, які вперше заходили в готельний бізнес. Ось що вона бачить щоразу.

Будувати готель вперше — це сміливо. Особливо зараз, в Україні. І більшість забудовників, які на це наважуються, мають за плечима успішний досвід: житлові комплекси, комерційну нерухомість, інші девелоперські проєкти. Саме цей досвід — і найцінніший актив, і головна пастка одночасно.

Бо готель — це інший світ. І чим раніше це зрозуміти, тим менше коштуватиме навчання.

Помилка 1. “Зробимо як сусід — і запрацює”

Це, мабуть, найпоширеніше з того, з чим доводиться стикатися на початку роботи з новим проєктом. Є готель поруч, він працює, люди їдуть. Логіка проста: повторимо — отримаємо те саме.

Але ринок змінився. Те, що працювало три роки тому, сьогодні вже не дає того результату. Гості в Україні стали значно вимогливішими — вони хочуть продуманий дизайн, якісний сервіс, атмосферу. І якщо ваш готель — це просто копія чогось існуючого без власної ідеї, він опиниться в програшній позиції ще до відкриття.

Готель — це цілісний продукт. І починати треба не з картинки, а з відповіді на питання: для кого він, чому сюди приїдуть, чим він відрізняється від того, що вже є поруч.

Помилка 2. Очікувати, що готель будується як житловий будинок

Це найдорожча помилка — буквально. Забудовники, які мають досвід у житловому девелопменті, приходять у готельний проєкт з тими самими очікуваннями щодо термінів, бюджетів та інженерії. І майже завжди отримують неприємний сюрприз.

Інженерія в готелі принципово складніша. Підхід до проєктування оздоблення — інший. Кількість спеціалістів, залучених до процесу, — більша. І якщо в житловому будинку можна рухатися за звичним графіком, то в готельному проєкті кожен етап потребує більше часу, більше узгоджень і більше контролю.

Це не означає, що досвід у житловому девелопменті — зайвий. Він дуже допомагає. Але важливо з самого початку прийняти: готель — це інший процес, і планувати його треба інакше.

Помилка 3. Недооцінювати площу інфраструктури

Ще одна точка, де очікування розходяться з реальністю — співвідношення продажної площі до загальних зон.

У житловому будинку це зазвичай 70 на 30: 70% продається, 30% — спільні зони. Коли забудовник переносить цю логіку на готель, виникає проблема. Бо в повноцінному готельному проєкті інфраструктура займає набагато більше — і це нормально, це закономірність. Реальне співвідношення продажної площі до інфраструктури в готелі — 50 на 50, в кращому випадку 60 на 40.

Лобі, ресторан, коворкінг, спортзал, технічні приміщення — все це не “витрати”, а інструмент, який формує досвід гостя і безпосередньо впливає на завантаженість і середній чек. Але про це краще знати заздалегідь, а не дізнаватися під час проєктування.

Помилка 4. Думати, що дизайн — це про красиву картинку

Коли замовник каже “хочу як на Pinterest” — це зрозуміло. Але в готелі дизайн — це в першу чергу інструмент, який вирішує бізнес-задачі.

Кожне архітектурне та інтер’єрне рішення впливає на те, скільки часу персонал витрачає на прибирання номеру. На те, наскільки комфортно працюють маршрути між зонами. На те, чи захоче гість повернутися — і чи порекомендує готель іншим.

Є ще один важливий нюанс, про який рідко думають на старті: дизайн номеру — це не дизайн квартири. У квартирі можна дозволити собі складне унікальне рішення. У готелі те саме рішення доведеться повторити 50, 80, 100 разів. Тому на етапі проєктування треба шукати баланс між виразністю та можливістю тиражування — без втрати в якості та атмосфері.

Помилка 5. Не закладати час на запуск

Стіни стоять, оздоблення завершене — здається, ще місяць і можна відкриватися. Але це не так.

Запуск готелю — це окремий повноцінний етап, який займає мінімум два-три місяці. Це робота великої команди: перевірка кожного номеру, кожної ручки, кожної системи. Налаштування операційних процесів. Навчання персоналу. Підключення до каналів бронювання. І ще десятки дрібних, але критично важливих речей, які неможливо зробити швидше.

Цей час майже ніколи не закладається в початковий графік проєкту. А потім він з’являється як додаткові місяці очікування — вже після того, як усі дедлайни пройшли.

Будувати готель вперше — це завжди виклик. Але більшість із цих помилок не є неминучими. Вони трапляються не через брак компетентності, а через брак інформації про те, чим готельний проєкт відрізняється від усього іншого.

І чим раніше ця інформація з’являється — тим менше вона коштує.