Артур Лупашко, засновник мережі готелів Ribas Hotels Group, вважає, що ринок апарт-готелів, який наразі тільки формується в Україні, буде рости в наступні десять років у зв’язку зі збільшенням попиту на оренду житла. Проте для того, аби створити якісний продукт, що приноситиме стабільний прибуток, девелопери мають звернути увагу на певні нюанси таких проєктів.
Сектор апарт-готелів в Україні стоїть на порозі нового етапу розвитку. Як би Ви оцінили його поточний стан? Наскільки він розвинений, насичений, яка якість пропозиції?
Сектор апарт-готелів і прибуткових будинків перебуває на стадії формування розуміння у девелоперів, що це за продукт і як його реалізовувати. Наразі на 40-мільйонну країну з туристичним потоком понад 10 мільйонів мандрівників на рік кількість апарт-готелів і прибуткових будинків дорівнює нулю. Я думаю, що цей ринок розвиватиметься протягом наступного десятиліття, а формат оренди житла з часом трансформується у вибір між прибутковими будинками й апарт-готелями, які конкуруватимуть за орендарів за допомогою якісного сервісу та продуманої до дрібниць концепції.
Якщо коротко, апарт-готель – це формат номера готелю з мінікухнею. Він передбачає оренду апартаментів гостями, які приїхали для відпочинку чи у відрядження. Наявність кухні дає можливість здавати апартаменти як короткостроково, так і довгостроково.
Прибутковий будинок – це формат багатоквартирного житлового будинку з інфраструктурою, необхідною для обраної цільової аудиторії та відповідним сервісом. Апартаменти в прибуткових будинках призначені для середньострокової та довгострокової оренди від 3 місяців і більше.
Порівняйте, будь ласка, наш ринок апарт-готелів з іншою країною, наприклад, Польщею, яка близька до України. Що із закордонного досвіду може запозичити наш ринок?
У Польщі працюють 8 основних девелоперів, які будують разом із готельними операторами, є близько 600 апарт-готелів і прибуткових будинків. Окрема ніша прибуткових будинків – житло для студентів. Житло орендують 16% від чисельності населення, що становить 6 мільйонів осіб. Потік туристів до Польщі у 2020 році становив 300 000 – зовнішні, 2,4 мільйона – внутрішні.
В Україні введено та перебувають на етапі будівництва 14 об’єктів. Житло орендують усього 8% населення (що становить 3 мільйона українців). Згідно з даними компанії «Київстар», туристичний потік в Україні у 2020 році становив 2,7 мільйона (зовнішні) та 7,3 мільйона (внутрішні). Відповідно, навіть у найнесприятливіший для туризму рік в Україні туристичний попит вищий, ніж у Польщі.
Загалом зарубіжний досвід вчить трьом речам: не давати нереалістичних обіцянок, створювати концептуальні продукти, залучати готельних операторів.
Чому український сектор апарт-готелів починає активніше розвиватися саме зараз? Які сприятливі умови для його розвитку (попри те, що у світі все ще панує пандемія)? Чому варто звернути увагу на цей сектор саме зараз?
По-перше, згідно з аналітикою від девелоперів, з якими ми ведемо комунікацію, 30-40% житлової нерухомості купується під оренду, тобто як інвестиції. І далі інвестор стикається з низкою завдань, які девелопер не вирішує: ремонт і комплектація, управління та завантаження.
По-друге, в Україні зростає культура інвестування. Інвестори все частіше вдумливо вибирають, у що вкласти, рахують окупність і враховують ризики.
По-третє, комерційна нерухомість, зокрема офісна та торгова, стала менш прибутковою і виросла вартість входу на ринок. Варіант купити квартиру в центрі та здати її під офіс, салон краси чи магазин уже не є дієвим. Окупність таких офісних і торгових приміщень перевищує 10 років, якщо враховувати амортизацію та простій.
Якщо говорити про апарт-готелі та прибуткові будинки як девелоперський продукт, у чому особливість таких проєктів?
У концепції апарт-готелів і прибуткових будинків ми виділяємо три основні цінності для інвестора. Перша – реалізація цілісного закінченого продукту. Так, девелопер і готельний оператор беруть на себе відповідальність перед інвестором за всі «життєві цикли» продукту – від концепції до повної його окупності.
Друга – гарантія прибутковості від керівної компанії. Проте для того, щоб оператор забезпечив стабільну та високу прибутковість, йому необхідно впливати на продукт із самого початку, на етапі розробки концепції.
Третя – зростання капіталізації нерухомості в брендовому апарт-готелі чи прибутковому будинку. Додаткову цінність створює і бренд, який довірив девелоперу готельний оператор. Так, ціна прибуткового будинку, яким керуватиме готельний оператор, за нашими оцінками, буде вище мінімум на 10-20%/м2, ніж аналогічного комплексу без оператора.
З якими проблемами стикаються девелопери при розробленні, реалізації та управлінні такими об’єктами? З Вашого досвіду, які помилки найчастіше допускають?
Останні роки ми вивчаємо цей продукт і спілкуємося з українськими та грузинськими девелоперами. У результаті нашого дослідження ми виявили такі завдання девелопера, які вимагають додаткової експертизи при реалізації проєктів апарт-готелів і прибуткових будинків незалежно від масштабу компанії: вибір ефективної локації під апарт-готель; бажання продавати дорожче та швидше на 20%; не втрачати прибуток у залишках; диверсифікувати ризики в продажі квартири в житлових комплексах; реалізувати ремонт і комплектацію апартаментів швидко, якісно та в межах бюджету; зберегти та посилити свою репутацію після здачі об'єкта.
Як їх можна уникнути? Чим може допомогти готельний оператор?
Девелоперській компанії вигідно реалізовувати проєкт спільно з готельним оператором, тому що вона отримує маркетингову перевагу під час продажу м2 – гарантію завантаження об'єкта після введення в експлуатацію. Також він забезпечує інвесторам управління об'єктом до повної його окупності. Готельний оператор використовує бізнес-концепцію апарт-готелю з типовими архітектурними та дизайнерськими рішеннями, а також застосовує стандарти проєктування та будівництва готелів мережі. До того ж він спрощує процес ремонту та комплектації комплексу, захищає та підсилює репутацію об'єкта після здачі в управління.
Ви кажете, що девелоперу краще звертатися до готельного оператора ще на етапі вибору ділянки та розроблення архітектурної та маркетингової концепцій. Наскільки поширена така співпраця в Україні? Чи девелопери все ж воліють звертатися до оператора вже на останніх етапах проєкту?
Ми бачимо три варіанти співпраці девелопера та готельного оператора. Один із них – це управління комплексом, в якому ми не брали участь на етапах розробки концепції та проєктування. У такому випадку готельний оператор не несе відповідальності за окупність. Інший варіант, коли девелопер купує стандарти проєктування й експертизу оператора при проєктуванні та будівництві, використовує бренд готельного оператора та його фінансові прогнози. І третій варіант, коли апарт-готель або прибутковий будинок – це продукт спільної роботи девелопера та готельного оператора. У такому партнерстві готельний оператор, який бере участь на всіх етапах створення проєкту, несе відповідальність за всі проєктні рішення, контролює їх реалізацію та несе відповідальність за фінансову ефективність об’єкта.
Який досвід, компетенції компанії Ribas Hotels Group у цьому напрямі?
Ми керуємо 25 об'єктами готельно-ресторанного комплексу, це понад 1500 номерів у різних формах співпраці у восьми містах і курортних локаціях України.
Портфель компанії містить бізнес-готелі Wall Street by Ribas і Bossfor by Ribas (Одеса), гірськолижний готель Ribas Karpaty (Буковель, Івано-Франківська область), пляжний комплекс Richard by Ribas (Грибівка, Одеська область).
На етапі проєктування та будівництва наразі перебувають готелі Ribas у Львові та Києві та за межами України – в місті Єленя Ґура в Польщі та місті Бар у Чорногорії.
Перший готель у форматі Home & Hotel компанія Ribas Hotels Group спільно з локальним девелопером відкриває в Одесі взимку 2021/2022 року під новим брендом WOL home + hotel. Концепція і бренд WOL буде масштабуватися спільно з провідними українськими девелоперами. Нині в нас є попередня домовленість із девелоперами у Львові та Києві.
Інтерв’ю опубліковане в журналі Commercial Property №4(212) квітень 2021: https://commercialproperty.ua/interview/apart-goteli-v-ukraini-spivpratsya-developera-y-operatora/
