Готельний бізнес в Україні: можливості та ризики

Все, про що ви повинні знати, відкриваючи готель в Україні: співвідношення попиту та пропозиції на номерний фонд, привабливість готельного ринку для локальних і зарубіжних інвесторів, розвиток індустрії гостинності в Україні, — які формати готелів чекають нас попереду.

Інтерв'ю Артура Лупашко, засновника мережі готелів Ribas, опубліковано в інтернет виданні STAY.MANAGEMENT від 17 серпня 2021: https://stay.management/index.php/experts/63-interview/634-ribas 

Попит і пропозиція на номерний фонд в Україні

Можна виділити Київ, Львів, Одесу та 5-6 курортних локацій, де відстежується стабільне співвідношення попита та пропозиції по завантаженості готельних номерів. Всі інші міста знаходяться в дефіциті якісних готелів за адекватною ціною.

І, навіть, в цих містах є розрив в зірках по номерному фонду. Наприклад, спостерігається перенасичення готелів з 2* / 2 +* і готелів з високою якістю обслуговування та ціни. Але на ринку не вистачає готелів середньо-цінового сегмента на 3* / 4*. Попит на такий рівень є у внутрішнього і зарубіжного туриста.

"Аналізуючи роботу наших об'єктів, ми бачимо, що саме в сегменті середнього цінового рівня отримуємо найоптимальніші показники — менше ROI, вище ADR, краще RevPAR, щільніше завантаження. Тобто на сьогоднішній день очікування споживачів і готельна економіка ідеально сходяться саме в сегменті готелів середнього цінового рівня. На ринку України мало таких пропозицій, але ми в Ribas Hotels Group націлені на розвиток готелів 3* / 4*, а саме готові проектувати, будувати, запускати та керувати", — говорить Артур Лупашко.

На підставі досліджень за останні роки в Україні збільшилася група населення середнього класу. Але готельний ринок не встигає за цим ростом. Подивитися тільки, скільки людей відлітають на відпочинок до Туреччини, Чорногорії, Хорватії та Єгипту, де середній чек на двох 1500 доларів / тиждень. Навіть, проводилися опитування, які показали, що українські громадяни із задоволенням відпочивали би на батьківщині, але через нестачу санаторіїв і готелів зі сспіввідношенням хорошого сервісу і адекватної ціни — вони обирають закордонні курорти.

Цю думку підтверджують особисті спостереження. Наприклад, готель "Верхоли", який розташований в не сильно відомому курорті в Полтавській області. Навколо шикарна природа, чисте повітря і тиша. Середня ціна за ніч в готелі — 300 доларів. Це недешево, як для цього регіону. І все ж, незважаючи на не популярний курорт і високу ціну, там повне завантаження, а забронювати номер можна тільки через декілька місяців. А все тому, що гість отримує відпочинок в готелі, в якому присутнє співвідношення ціни та якості. І український турист готовий за це платити.

Якщо ваш готель потрапляє під попит, то проблем із завантаженням номерів і показником ADR не буде. Мільйони українців мінімум раз на рік відправляються на відпочинок. Так чому б їм не витратити гроші у вас?

Формати готельного бізнесу з перспективою росту

"Заміський сегмент — перспективна галузь. І це одна з наших спеціалізацій, яку ми любимо всім серцем", — ділитися емоціями А.Лупашко.

Ще один сегмент, який потребує розвитку — бізнес і міські готелі. В Україні не вистачає мережевих готелів та міжнародних операторів, які успішно ведуть свою діяльність по всьому світу.

"Ми в Ribas робимо все для розвитку даного сегмента та проводимо роботи по акредитації на управління об'єктами під міжнародними брендами", — говорить Артур.

У Києві, Одесі та Львові є іноземні мережі, які можна перерахувати на пальцях. В країні дефіцит сучасного ділового готелю. А це, між іншим, перспективний напрямок. В Україну приїжджає багато іноземних гостей у робочих справах, на конференції, бізнес-зустрічі і т.д. У таких людей, як правило, вже є гостьовий досвід, очікування від готелю, корпоративний райдер. І, приїжджаючи в будь-яке місто України, у гостя виникає головний біль, адже те, що пропонує ринок ділового туризму — не зовсім те, до чого звик іноземний клієнт.

Також в містах України з населенням до 500 000 чол. є готелі з конференц-залами, які вимагають повного ребрендингу або перебудови.

"Те, що є на ринку не дотягує до рівня навіть 3*. В основному це підфарбовані радянські готелі або гостьові будинки, що виникли з бізнес-центрів. Для іноземного гостя така картина запам'ятається надовго та відіб'є бажання повертатися в нашу країну", — стверджує Артур Лупашко.

Співвідношення іноземних гостей в українських готелях

Згідно зі статистикою, іноземному гостьового трафіку відводять 15% від загального туризму. Це хороший показник, враховуючи пандемію та інші обмежувальні фактори.

Готельний бізнес в Україні може збільшити цей відсоток за рахунок розвитку транспортної інфраструктури. Як тільки в локації з'являється можливість полетіти / прилетіти, — відразу ж збільшується кількість гостей і попит на готельні номери. Реальний приклад: подивіться, наскільки виріс приплив іноземних туристів з відкриттям безвіза, нових правил в'їзду в країну, упорядження курортних локацій і т.д. Це працює, досить подивитися на завантаженість номерів, де половина туристів — іноземці.

Звичайно, пандемія вплинула на внутрішній і зовнішній туризм, але варто відзначити, що до України досі є інтерес з боку Німеччини, Італії, Франції та ін. європейских міст.

Зі збільшенням кількості зарубіжних туристів, готелям потрібно мати підготовлений сервіс для їх обслуговування відповідно до різних національних особливостей.

Артур Лупашко наводить приклад: "Коли зняли авіа-обмеження з арабськими країнами, ми отримали вибухову кількість арабських гостей в наших готелях в Одесі, Львові та Буковелі. На сьогоднішній день готелі Ribas мають 40-50% завантаженість саме такими гостями. І у нас було завдання — якомога швидше адаптуватися під ситуацію, що склалася. Тому що арабські гості займають більшу частину трафіку і ми зацікавлені, щоб їм все сподобалося і вони повернулися саме до нас".

Реалії та перспективи ринку готельних керуючих компаній в Україні

Світовий ринок готельних керуючих компаній можна розділити на 3 моделі розвитку.

Американська модель, в якій переважають франшизні готелі. Це прагматичний народ, який цінує час. Вони делегують, а також використовують перевірені працюючі схеми та рішення для управління. Тому американці так люблять бренди і франшизи.

Європейська модель, де спостерігається співвідношення мережевого управління і незалежних готелів в пропорції 50/50. Європа славиться своїми родовими маєтками та заміськими комплексами. Найчастіше на таких об'єктах сімейне управління: є декілька людей, які роблять все для функціонування готелів. Але для великих об'єктів, такий формат неефективний. І тут уже підключається керуюча компанія.

Азіатська модель, в якій переважають мережі й пряме управління готелями. Цей готельний ринок багато в чому схожий на російський та український. Як правило, володіння і управління готелем знаходиться в руках однієї людини. І сучасна управлінська культура тільки на стадії зародження. У такій ситуації головне продовжувати розвиватися та не боятися довіритися керуючій компанії.

"Дуже мало керуючих компаній, у яких з'єднані системність, адекватні та релевантні стандарти, націленість на фінансову ефективність і при цьому враховуються інтереси як власника так і інвестора. І, навіть, можна зрозуміти власника об'єкта, який боїться передавати управління сумнівній компанії. Але на ринку є ми, наші колеги з Reikartz Hotel Group і мережа готелів Premier, які розвивають культуру керуючих компаній в Україні та показують, що це нормально, безпечно і вигідно. Також розумію, що на плечі Ribas Hotels Group лягає розвиток даної теми в нашій країні. І ми з усією відповідальністю прийняли цей виклик ще в 2014 році. Ось уже 7 років наша команда проводить освітні проекти, виступає на публічних заходах, веде корисний youtube-канал для потенційних партнерів - все це наш внесок у розвиток ринку готельного управління в Україні", — виклав свої думки А.Лупашко.

Інвестиційна привабливість готельного бізнесу в Україні

Розвиток готельної галузі України відстає на декілька років, наприклад, в порівнянні з ринком російської нерухомості. Це говорить про те, що нові готельні формати у нас ще попереду — це радує, адже в цьому прихований величезний потенціал.

Аналізуючи попит на житлову нерухомість, можна побачити криву, що знижується. Внаслідок цього виникає конкуренція серед забудовників і зменшується маржа девелоперів. Відповідно, прибуток можна отримати лише з продажу комор і паркінгу. Тому раніше забудовники більше орієнтувалися на офісні приміщення, але під час пандемії та віддаленого формату роботи — цей тип нерухомості теж стає непривабливим.

"Уже давно ми отримуємо багато звернень за типом "ми побудували / недобудували бізнес-центр, візьміть його в управління". Деякі об'єкти беремо в роботу й намагаємося переробити їх під апарт-готелі. Але на якісь звернення відмовляємо, тому що не бачимо в роботі фінансової вигоди", — ділиться Артур Лупашко.

На даний момент в Україні немає апарт-готелів, які успішно функціонують під управлінням декількох власників. На ринку є небагато прикладів, де апарт-готелем володіє одна людина, а сам об'єкт створений за класичною схемою, в якій номери адаптовані під новий стиль, в тому числі вони облаштовані кухнею під long stay проживання. Артур прогнозує, що "зовсім скоро український готельний бізнес поповниться новими апарт-об'єктами. І наша команда в Ribas Hotels Group ретельно вивчає цю тему, в тому числі ми звертаємося до зарубіжних колег, у яких є успішний досвід в реалізації подібних проектів".

3 складові, які гарантовано піднімуть попит на апарт-готелі в Україні:

• невеликий розмір номерів;
• оптимальний баланс зон комерційного користування та управлінського призначення;
• ефективне програмне забеспечення для менеджменту.

Опис портрета інвестора в готельний продукт

У більшості випадків відносини виникають з внутрішніми інвесторами, які готові вкласти від 2 до 10 млн. доларів. Звісно, у потенційних партнерів є сумніви, адже сума не маленька і хочеться вкласти гроші ефективно, щоб отримувати стабільний прибуток. Найчастіше ми отримуємо питання: "Вкладати в українську чи зарубіжну нерухомість?" і "А може все-таки побудувати бізнес-центр?". Як бачите, вибір стоїть між готельною та офісною нерухомістю. Але все-ж клієнти зупиняються на готелях через низький попит на офіси. Питання про країну інвестування відпадає після того, як показуємо результати аналізу прибутковості різних типів нерухомості в Європі. На внутрішньому ринку України маємо 7-8% дохідності, а на зарубіжному 3-4%. Вгадайте, що вибирає інвестор.

На сьогоднішній день ми в Ribas співпрацюємо з 2-ма типами клієнтів. Перший — персональні звернення бізнесменів, другий — представники великих компаній.

70% інвесторів приходять зі своїм проектом і планом його розвитку.

Лише 30% мають більш усвідомлений підхід до інвестування. Зазвичай вони ще не визначилися з конкретним проектом і розглядають варіанти вкладання грошей в портфель Ribas Hotels Group.

Актуальна ситуація з кадрами в готельній галузі України

Зараз в Україні та по всьому світу спостерігається нестача лінійного персоналу. Безвізовий режим відкриває нові робочі можливості для молоді. Вони їдуть в Європу, Туреччину, Єгипет, Грецію, тому що там, нібито, інші умови праці. До того ж, викладачі в ВУЗах підштовхують студентів до роботи в інших країнах, аргументуючи це тим, що студент отримає зарубіжний досвід. Але проблема в тому, що молодь не повертається. А більш дорослі кадри вибирають роботу в Польщі, де немає проблем з мовою й відмінностей в менталітеті.

Власників готелів України засмучує така картина, адже на сьогоднішній день умови праці та зарплата всередині країни майже такі ж як і за кордоном. Більше того, в Одесі, Києві та Харкові ми стали на рівень з Болгарією та Польщею. Наприклад, винагорода наших покоївок в готелях Ribas — 700-1000 доларів на місяць, в той час як зарплата хаускіперів в Карлових Варах, де ми запускаємо нові об'єкти, набагато менше. Але чомусь це не затримує нашу молодь в стінах рідного будинку.

У Ribas Hotels Group розглядають кандидатів, навіть, без досвіду роботи. Тому що у нас є навчання персоналу та алгоритм впровадження співробітника в робочий процес готелю. Ми готові розвивати своїх кадрів, тому вкладаємо багато коштів в освітні курси. Також ми ростимо власний топ-менеджмент, який виростає з лінійних позицій наших готелів.

"Відкрию таємницю: ми вистежуємо і хантимо кращих працівників з інших мереж. І що радує — люди охоче до нас переходять. За словами одного готельєра, яка з нами недавно, справа не в кращій зарплаті, а в тому, що ми інноваційні, сучасні та перспективні", — поділився Артур Лупашко.

Відносини між готельєрами та державою, і що таке "галузеве готельне співтовариство в Україні"

Раніше галузеве готельне співтовариство було сирим і недопрацьованим. В основному брали участь місцеві асоціації, маленькі організації, бізнесмени-початківці, у яких не було системного підходу та довгострокових цілей. Тому, якщо і був "лобізм", то скоріше на локальному рівні, де держава окремо спілкувалася з керівниками таких "професійних" груп.

Приблизно рік тому в Україні з'явилося нове галузеве об'єднання Ukrainian Hotels & Resorts Association (UHRA), до якого входять 10-ки готельних керуючих компаній. І за цей короткий час Асоціація вже успішно реалізувала декілька державних ініціатив.

"Ribas Hotels Group є однією з компаній засновників UHRA і ми раді, що можемо бути корисними для сфери гостинності в Україні. До речі, Асоціація має відношення до зниження ПДВ для готелів до 7%. На жаль, в країні спостерігається дефіцит експертних ресурсів щодо забезпечення готельного галузевого об'єднання. І наша мета — сприяти розвитку інформаційних видань, які допомагають розкривати український готельний ринок і ділитися досвідом з колегами", — підсумував Артур Лупашко.

Детальніше про Готельний консалтинг від Ribas Hotels Group. Детальніше за посиланням.

Підписуйтесь на наш блог, щоб не пропустити актуальні тенденції ринку гостинності!