Артур Лупашко, генеральний директор керуючої компанії Ribas Hotels Group
Я виніс у заголовок найпопулярніші питання, які адресують нашим експертам на переговорах і в формах зворотнього зв'язку на сайті компанії, і вирішив побудувати свою розповідь в форматі «біль бізнесмена — вирішення болю».
Перш ніж перейти до головного предмету розмови, пропоную розібратися, чому варто взагалі звертати пильну увагу на такий вид комерційної нерухомості, як готельний сектор.
Чи варто уваги?
Обсяг ринку комерційної нерухомості всіх типів в Україні все ще в рази нижчий, ніж у країнах Східної та Центральної Європи. Показник забезпеченості торговими площами у нас набагато менший, ніж в середньому по Європі. Дефіцит цієї нерухомості сприяє збільшенню вартості її оренди та купівлі.
Що стосується готельного сегменту, то у Києві, наприклад, обсяг номерного фонду з розрахунку на 1000 людей є одним з найнижчих серед європейських столиць — приблизно чотири номери. У сусідніх Бухаресті (Румунія) і Софії (Болгарія) — майже шість номерів на аналогічне число жителів. Прага (Чехія) і зовсім залишила нас у хвості з 28 номерами на 1000 громадян.
Фінансові аналітики прогнозують зростання корпоративного туризму у ВВП країни на 10,4% в поточному році, а кількість туристів, налаштованих на відпочинок, збільшиться на 7,1%. Зовнішні туристи принесуть економіці на 9,8% більше прибутку, ніж в минулому році, а внутрішні — на 6,3%.
Ще одним переконливим аргументом є те, що тренд 2018 року, що полягає в популяризації групового туризму, актуальний і в поточному році. Ця тенденція буде посилюватися у короткостроковій перспективі і скоро досягне досить значного показника — 49,5% в структурі зовнішнього туристичного потоку. Я переконаний, що зараз — найкращий час для реалізації девелоперських проектів — будівництва або реконструкції низьколіквідних площ під комерцію.
Пропоную перейти до найбільш поширених помилок в період купівлі-продажу нерухомості та шляхів вирішення кожної з них.
Історія рідко лежить на поверхні
Біль: Історія об'єкта не завжди лежить на поверхні. Існують різні схеми зловживань, для виявлення яких необхідний ретельний аналіз. Виявити їх і знайти для цих цілей фахівця досить складно.
Рішення: Необхідно зосередитися на двох вкрай важливих аспектах: вивчення всіх етапів взаємодії з об'єктом угоди, її юридичному супроводі та оформленні, у чому, до речі, часто залучений не один фахівець. Тому з досвіду роботи своєї компанії скажу, що найефективніше створити команду, яка супроводжує всі етапи купівлі-продажу: від перевірки первинної документації до остаточного рукостискання.
Під час роботи над угодою подібного роду важливо, щоб юрист або юридичне бюро вже мало справу з об'єктами HoReCa. Адже це питання стосується не тільки об'єкту нерухомості, а тісно пов'язаний з правами користування земельними ділянками, будівництвом, дозвільними документами, узгодженнями, а також із документами щодо подальшої експлуатації. Експерт зобов'язаний розуміти специфіку сфери.
У разі якщо предмет угоди — ділянка землі, необхідно отримати всю документацію щодо того, як він був виділений: рішенням сесії міської ради, рішенням суду або ж за договором купівлі-продажу.
Обережність не буває зайвою
Біль: Будівля до моменту купівлі може мати масу незаконних перепланувань, які не вказані у вихідних документах.
Рішення: Якщо плануєте придбати будинок, який вже введено в експлуатацію — будьте ще обережнішими. Те, що з оформленням землі, найімовірніше, проблем немає, не означає, що вони не приховані в самій будові. Наші фахівці завжди роблять запит на необхідний пакет документів: декларації на будівництво, здачу об'єкта в експлуатацію, права власності, план будівлі і технічний паспорт. Представник керуючої компанії повинен переконатися, що все отримано законно, об'єкт не фігурує в судових справах, не є заставним майном у банку або під розпискою у приватних осіб.
Більше того, експерт компанії, який відповідає за об'єкт покупки, в обов'язковому порядку перевіряє відповідність заявленої в паспорті інформації том,у що є по факту. І тут не повинно бути винятків. Навіть під час операції ми беремо технічний паспорт і звіряємо його дані з тим, що є в приміщенні чи будівлі. Необхідно розуміти, що в договорі нотаріус обов'язково пропише, що приміщення оглянуто покупцем і з його боку претензій немає. Це стандартна фраза, яка означає, що все відповідає технічному паспорту. Однак, наприклад, якщо пізніше відбудеться обвал стіни, пред'явити претензії продавцю буде складно (читайте — майже неможливо). Знадобиться в судовому порядку через будівельну експертизу встановлювати, що втручання в конструкцію об'єкта було проведено до угоди і стало причиною обвалення.
Маркери безпеки
Біль: Одну й ту ж будівлю можна купити/продати в рази дорожче/дешевше (необхідне підкреслити).
Рішення: Готельні керуючі компанії, як правило, працюють з перевіреними нотаріусами та реєстраторами. В обумовлені терміни, а то й раніше, такі компанії виберуть оптимальну організаційно-правову форму, мінімізують податки, проведуть переговори з представником продавця. Це стає можливим завдяки тому, що вони отримують достовірну інформацію по всій історії і звертають увагу на вразливі місця. У нашої команди, наприклад, є безліч маркерів, за якими фахівці перевіряють той чи інший об'єкт. Припустімо, якщо в документах йдеться, що будівля була двічі перепродана протягом одного року — значить, всю операцію беруть на особливий контроль.
Наприклад, у роботі над одним з потенційних об'єктів наш фахівець вів переговори з юристом продавця. В результаті він заощадив компанії більше 1 мільйона гривень, а більшу частину додаткових витрат на нотаріуса, податки, оформлення документів поклав на продавця. Зрозуміло, він був премійований відсотком від зекономленої суми. Ми усвідомлюємо, що менш мотивований співробітник просто погодився б на умови протилежної сторони.
Уникайте «червоних ліній» для об’єктів… та бізнесу
Біль: Навіщо мені платити керуючій компанії? Ніхто краще за мене не розуміється на цьому питанні і не захистить мої інтереси.
Рішення: Якщо ви берете на себе сміливість вести справи самостійно, необхідно мати уявлення про всі етапи з моменту спорудження будівлі. Для цього доведеться враховувати не тільки юридичну частину, а й будівельну. Часто бувають випадки, коли з юридичної точки зору зводити будівлю можна, але є технічні моменти, через які дозвіл на будівництво не буде отримано (наприклад, якщо ділянка знаходиться у зоні так званої «червоної лінії» — біля доріг, портів, моря і т. д.). Не лінуйтеся звертатися до двох нотаріусів. Іноді в угоді бере участь брокер, який намагається перевести її до свого спеціаліста з метою додаткового заробітку або щоб приховати від покупця якісь нюанси.
Не менш важливим є питання про витрати на переоформлення. Як правило, витрати, а це 2% від суми угоди; по одному відсотку покладають на кожну зі сторін. Додамо ще послуги нотаріуса і податки. Останні — це вже питання домовленості, кожна зі сторін може оплатити свої. У цьому випадку продавець несе додаткові витрати. Або ж ці суми можна врахувати під час обговорення остаточної ціни. Стандартна практика — це, звичайно, розподіл навпіл, але, як я вже говорив, бувають випадки, коли продавець йде на певні компроміси, щоб угода відбулася.
Скільки коштує досвід?..
Біль: Юристи виконали свою частину роботи. Однак об'єкт може таїти ще масу технічних аспектів, у яких необхідно розібратися. Чи якісно закладений фундамент, несуча конструкція? Чи витримає покрівля випробування зимою? Чи правильно підведені інженерні мережі: чи не буде збоїв з електрикою, водою, каналізацією, вентиляцією та іншими маркерами базових зручностей?
Рішення: Наш шлях в цих питаннях розпочався з досить повчального досвіду. Ми співпрацювали з власником, який придбав готель і звернувся до нас із запитом щодо оптимізації його діяльності. Коли стартували технічні роботи по встановленню тена та інших конструкцій, проявилися деякі попередні недоробки. Якби власник перевірив все це на етапі покупки, то міг би істотно заощадити на вартості і покласти витрати за деякі ремонтні та відновлювальні роботи на продавця.
Однак це досвід, його також необхідно купувати. Тепер ми використовуємо його в роботі з іншими об'єктами — проводимо не просто аудит за основними технічними маркерами, а всебічне дослідження приміщення або будівлі, необхідної для створення успішного бізнесу. Наприклад, за підсумками такого дослідження на одному з об'єктів ми замінили всі вікна, які не витримали б напору вітрів в холодну пору року, і рекомендували зміцнити колонами два перші поверхи.
Більше п'яти років працюємо з міськими та курортними готелями в різних куточках країни і можемо дати розширену характеристику і прогнози щодо функціонування того чи іншого об'єкта або рекомендації щодо забудови ділянки.
Наприклад, в скелястій місцевості будівництво обійдеться дорожче, так як для робіт із закладення фундаменту потрібно дороге обладнання. А об'єкти біля моря потребують ретельного аудиту через досить примхливий з точки зору будівництва грунт, що може поставити хрест на задуманій системі каналізації або планах закласти під будівлю підвал або місце для паркінгу. Крім того, часто власник вважає, що якщо він побудував дачу або будинок для своєї родини, то з легкістю впорається і з реалізацією проекту готелю. З нашої практики, в переважній більшості таких випадків якість ремонту, меблів, оздоблювальних робіт не відповідало нормам і вимогам готельних об'єктів.
Ми не раз рятували подібні будови. Наша команда архітекторів спеціалізується на об'єктах НоReCa, тому оптимізує будівлі або ділянки для того, щоб кожен квадратний метр працював на збільшення доходу.
Ще один незаперечний плюс компанії Ribas Hotels Group — можливість роботи з великими обсягами і численними підрядниками. В результаті ми можемо розраховувати на дуже приємні знижки від постачальників. Наприклад, ми замовили для готелю, який зараз будуємо в Буковелі, італійську сантехніку, так як підрядник запропонував дуже хороший бонус, яким «перебив» комерційну пропозицію колег з Польщі. Якби власник закуповував все для готелю самостійно, то не зміг би розраховувати на такі знижки, оскільки просто не міг взяти той обсяг продукції, який замовили ми.
Спільне рішення
Як ви помітили, всі вищеперелічені «болі» мають одне спільне рішення — це професійний аудит на початковому етапі операції, досвід ведення бізнесу і велика база перевірених контрагентів.
Можна довірити проведення всіх етапів фахівцям, які вже працювали з подібними об'єктами, і тим самим уникнути багатьох негараздів або ж піти самостійним шляхом. У такому випадку цей матеріал стане вам у пригоді. Якщо ж зупинитеся на першому варіанті — запишіть наші контакти або телефонуйте, не відкладаючи: +38 (048) 706 47 36.
