Поки в Україні триває війна, важко говорити про інвестиційну привабливість країни. Проте експерти вважають, що вкладення у західні регіони вже зараз зможе забезпечити інвесторам стабільний прибуток у майбутньому. Вкладення грошей у нерухомість як інвестиція особливо популярна практика в Дубаї – найбільшому за площею та чисельністю населення місті Об'єднаних Арабських Еміратів. Лише у першому кварталі 2022 року його відвідало близько 2,2 мільйона туристів

Керівна компанія Ribas Hotels Group готується до виходу на ринок ОАЕ з послугою управління готельною нерухомістю та приватними апартаментами. Артур Лупашко, засновник компанії Ribas Hotels Group, та Крістіна Звєрєва, співзасновниця DOMSTAR, яка відкрила офіс своєї компанії у Дубаї у 2022 році, прокоментували тему інвестування в Україну та ОАЕ.

Різноманітність форматів

Український ринок нерухомості дуже змінюється. Ще з 2014 року, з початком війни росії з Україною, почала трансформуватися архітектура, особливо це можна побачити у Києві й Одесі. Дизайн житлових будинків і комерційної нерухомості став набагато цікавішим і сучаснішим. Обставини в Україні змінили підхід до девелоперських продуктів і зміни продовжуються.

В Україні тільки починає популяризуватися формат управління апартаментами керівною компанією. Наприклад, апарт-готелі можна зарахувати до нового для ринку формату. Річ у тім, що українці звикли контролювати все самостійно. Однак майбутнє йде до того, що у людей все менше вільного часу і вони починають усвідомлювати цінність того, що робить керівна компанія.

Такі продукти, як апарт-готелі та прибуткові будинки зростатимуть у ціні надалі і в Україні. Так, за словами Артура Лупашка, найближчим часом будуть популярні апартаменти площею 30-50 м2 або готелі та готельні комплекси з інфраструктурою, розраховані на 100-300 номерів.

На візуалізації: апарт-готель WOL.33 by Ribas (Львів)

Щодо Дубая, то там лінійка продуктів ширша, ніж у нашій країні. Наприклад, у місті популярна високоповерхова нерухомість. В одному комплексі можуть бути квартири й апарт-готель – студії або однокімнатні квартири з кухнею й окремо готель. «Популярним є формат апарт-готелю, в якому ти купуєш апартаменти або юніт і на вкладені гроші (мінімальна сума становить $124 000) ти отримуєш 7% річних протягом 10 років», – розповіла Крістіна Звєрєва.

Крім того, у місті є житлові будинки, за якими слідкує керівна компанія. Коли такий сервіс надають у будинку, легко купити квартиру, жити в ній, здавати її в оренду. Також у Дубаї є комплекси, де не можна здавати житло через сервіси для оренди житла. А бувають випадки, коли здавати апартаменти дозволено лише терміном від року та більше. Загалом ринок нерухомості Дубая пропонує велику різноманітність форматів.

Варто зазначити, що багато хто в Дубаї розглядає нерухомість не тільки як купівлю для себе, під оренду чи перепродаж, як в Україні, але і як збереження капіталу та передачу його у спадок.

Особливості оподаткування

Світ інвестицій у нерухомість орієнтується на Дубай. Відповідно, ціни на неї там вищі, але й немає податків. «У місті офіційно дозволено купувати житлову нерухомість і не сплачувати податок. Однак ти маєш заплатити збір до Земельного департаменту Дубая. Він становить 4% від суми», – розповіла Крістіна Звєрєва.

Так, наприклад, якщо квартира коштує $500 000, то потрібно заплатити $20 000 за те, щоб її зареєстрували. Навіть якщо перший внесок, наприклад, $50 000, то все одно одразу необхідно $20 000 заплатити державі за реєстрацію.

У Дубаї податки нараховуються при покупці готелю. ПДВ становить 5% від суми. «Якщо ти купуєш готельний номер, то крім усього маєш заплатити за реєстрацію нерухомості додатково 4% ПДВ. Тобто загальний податок становитиме 9%», – поділилася Христина Звєрєва.

При купівлі квартири в Україні необхідно заплатити 1% від вартості нерухомості в Пенсійний фонд України і 1% – держмито.

У нашій країні оподатковується за ставкою 5% продаж комерційної нерухомості (офісні приміщення, паркомісця або навіть апартаменти). Додатково з доходів, що оподатковуються ПДФО за ставкою вище за нульову, стягується військовий збір у розмірі 1,5%.

На візуалізації: готельний комплекс AMA FAMILY RESORT (Буковель, Івано-Франківська область)

Як стверджує Крістіна Звєрєва, збоку може здатися, що в Україні купувати нерухомість вигідніше. У Дубаї приріст цін, як і в наших популярних курортних містах, але у нас можна заробити 10-70% річних. Також в Україні трапляються випадки, коли ти вніс невелику частину грошей, почав будувати будинок і швидко його перепродав. Але в Дубаї стиль нерухомості трохи інший – стандарти вищі, якість життя інше, відповідно, інші вимоги.

Сервіс

За словами експертів, у чому ми можемо позмагатися з Дубаєм, то це в сервісі. «Наприклад, якщо в одеському WOL.121 цілодобово працює ресепшн і завжди готові допомогти гостю, то в Дубаї такого немає, там персонал не вирішує проблеми 24 години на добу. Наш сервіс на високому рівні», – наголосила Крістіна Звєрєва.

Артур Лупашко припускає, що це може бути пов'язане як з особливостями менталітету, так і з тим, що в Дубаї однаково високий попит, тому надавати цей сервіс – надзусилля, які ніхто не хоче робити. «В Україні ж за кожного гостя йде боротьба, також за завантаження – ми хочемо його продовжити, намагаємося розтягнути сезон довше», – розповів Артур Лупашко.

Проте, за словами Христини Звєрєвої, дисонансом є те, що за такого рівня сервісу в Україні ціна залишається низькою. «Зараз люди, які побували в Європі та в інших країнах світу розуміють, що наша нерухомість недооцінена», – прокоментувала вона.

Попит та інвестиційний клімат

Нині, у зв'язку із ситуацією у світі, попит на нерухомість у Дубаї перевищує пропозицію. Це можна порівняти із поточним станом справ на заході України. Люди стоять у черзі на купівлю квартири. Однак нинішній попит, безумовно, складно порівнювати з довоєнними показниками, оскільки навіть у західному регіоні він упав у два рази, проте експерти ринку дають останньому позитивні прогнози розвитку.

Так, вкладники вірять, що нерухомість на заході України коштуватиме вдвічі дорожче за 5 років, тому що цей регіон безпечніший. Крім того, важливим є те, що Україна набула статусу кандидата на вступ до ЄС і ціна на нерухомість у країні безумовно зростатиме.

Але ризики при інвестуванні в Україну все ж є у зв'язку з війною, і це триватиме ще певний час. Тому Артур Лупашко радить диверсифікувати свій портфель, вкладаючись як в Україну, так і в такі ринки, як Іспанія, Португалія, Чорногорія, Хорватія і, звісно ж, ОАЕ.

На візуалізації: апарт-готель WOL.33 by Ribas (Львів)

Наприклад, у Дубаї, за даними порталу Zoom Property Insights, у першому кварталі 2022 року ринок нерухомості зафіксував найкращі показники з 2010 року, із загальним числом 20 539 угод купівлі-продажу на суму близько $15,1 мільйона.

Посилаючись на офіційні дані, Zoom Property Insights стверджує, що вторинний ринок домінував у секторі нерухомості, оскільки він становив близько 58% від загального обсягу угод із продажу, тоді як решту 42% продажів було зафіксовано на первинному ринку.

Зростання попиту, ціни на нерухомість і рентабельність інвестицій можна пояснити припливом зарубіжних інвесторів у Дубай. Саме виставка Expo 2020 сприяла відвідуванню країни багатьма вкладниками, які вперше потрапили на цей ринок.

Крім того, важливим є той факт, що нещодавно Кабінет Міністрів Об'єднаних Арабських Еміратів оголосив про нові візи для в'їзду до країни. За прогнозами експертів, це надасть більше можливостей для іноземних інвесторів і призведе до збільшення показників вкладень у наступних кварталах. Так, нині, інвестуючи в ОАЕ, можна отримати зелену (видається на 5 років) або золоту візу (надається на 10 років), які дають право на проживання в країні.

Гравці ринку вважають, що 2022 рік завершиться для Дубая з ще більшими показниками через зростання попиту.

Інвестуйте в Україну та в ОАЕ через перевірених агентів та обирайте професійні керівні компанії!

Джерела:

Підписуйтесь на наш блог, щоб бути в курсі головних трендів на ринку гостинності!