Як перевірити, чи можна довіряти компанії, і які документи подивитися перед тим, як інвестувати в готельну нерухомість

Інвестиції в дохідну нерухомість — це не лише питання потенційної прибутковості. Передусім це питання розуміння того, як побудована угода, хто є її сторонами та за що відповідає кожен учасник проєкту.

У готельно-інвестиційних проєктах зазвичай задіяно декілька різних юридичних осіб: забудовник, власник нерухомості, керуюча компанія, агент із продажу та інші партнери. Тому важливо не ототожнювати ці ролі між собою, а оцінювати відповідальність кожного учасника окремо — відповідно до його статусу, укладених договорів і вимог законодавства.

Ще один принцип, з якого варто виходити перед будь-яким рішенням: інвестиція завжди пов’язана з ризиком. Прогнозована дохідність — це не автоматично гарантований результат. Завдання професійної інвестиційної компанії полягає не в тому, щоб створювати ілюзію відсутності ризику, а в тому, щоб відкрито пояснювати його природу, структуру інвестиції та механізм формування потенційного доходу.

Які документи варто побачити на старті інвестування

Перш ніж ухвалювати рішення, інвестор має отримати можливість ознайомитися з документами, що безпосередньо стосуються його майбутньої інвестиції та прав на об’єкт. Залежно від конкретного проєкту та його стадії це можуть бути:

• договір купівлі-продажу нерухомого майна;
• договір пайової участі або інший передбачений законодавством механізм набуття майнових прав;
• документи, що підтверджують права на земельну ділянку;
• документи щодо правових підстав для здійснення будівництва;
• дозвільна документація у сфері будівництва;
• документи щодо самого об’єкта;
• договір із керуючою компанією або його проєкт.

Конкретний перелік залежить від юридичної моделі проєкту, його стадії та способу набуття інвестором прав на нерухомість. Тому окремо важливо розуміти, з ким саме укладається кожен договір і які права та обов’язки виникають у кожної сторони — а не лише отримати сам пакет паперів.

Як перевірити документи на землю та забудову

Забудовник може мати право на ділянку по-різному: володіти нею, орендувати, мати право забудови чужої землі (так зване право суперфіцію) або — якщо йдеться про державне чи комунальне підприємство — право постійного користування.

Яка б форма не була, головний доказ один: витяг з Державного реєстру речових прав. Це державний реєстр, де фіксуються права на нерухомість. Саме реєстрація в ньому — а не підписання договору — підтверджує, що право справді виникло.

Крім витягу варто попросити й сам документ-підставу (договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію або рішення органу влади), а також витяг із земельного кадастру — там видно кадастровий номер ділянки, її цільове призначення і можливі обмеження.

Простими словами: інвестору важливо переконатись, що на цій землі взагалі дозволено будувати саме такий об’єкт, що оренда чи право забудови діють щонайменше на весь термін будівництва, і що право зареєстроване саме на ту компанію, яка будує, а не на якусь іншу, “сусідню” юрособу.

Дозволи на будівництво перевіряються через один державний портал — e-construction.gov.ua. Логіка проста: якщо дозволу немає в цій системі, він не діє, яким би переконливим не виглядав паперовий варіант. Для невеликих об’єктів вистачає простого повідомлення про початок робіт; а для багатоквартирних будинків (вони майже завжди належать до вищих класів складності) потрібен повноцінний дозвіл і обов’язкова експертиза проєкту.

Варто звірити, що дозвіл має статус «діючий», а адреса, кадастровий номер і назва компанії-замовника збігаються з документами на землю — і окремо порівняти заявлену в рекламі поверховість і площі з тим, що дозволено офіційно.

Ще один важливий нюанс: для проєктів, які отримали дозвіл після 10 жовтня 2022 року, у системі обов’язково реєструється майнове право на кожен об’єкт (квартиру, апартамент чи номер) окремо, і частину з них забудовник не може продати, поки будинок не здадуть — це свого роду “подушка безпеки” для інвесторів. Проєкти зі старішими дозволами такої гарантії не мають, тож ризик там вищий. 

Перелік того, що варто перевірити, залежить і від того, на якій стадії перебуває проєкт:

• ще тільки земля — права на ділянку, містобудівні умови, генплан чи зонінг території, технічні умови підключення до мереж;
• вже є котлован — додатково проєкт з позитивним висновком експертизи, сам дозвіл у державній системі, договори з підрядником, і реєстрація майнових прав на квартири;
• триває будівництво — чи дозвіл досі діє, чи не змінювали проєкт без повторної експертизи, чи немає приписів від контролюючих органів і чи не з’явилися обтяження на об’єкт;
  
• об’єкт готовий — документ про прийняття в експлуатацію, присвоєна адреса, технічний паспорт і вже оформлене право власності на квартиру — на цьому етапі попереднє майнове право перетворюється на повноцінну власність.

Застава, борги та інші приховані ризики

Той самий Державний реєстр речових прав — основне місце, де видно, чи перебуває земля або незавершений об’єкт у заставі, під арештом або забороною продажу. Витяг можна замовити онлайн через сервіс Мін’юсту або в нотаріуса, і краще робити це саме в день підписання договору — ситуація в реєстрі може змінитися буквально за кілька днів.

Щоб скласти загальну картину фінансової надійності забудовника, варто подивитись ширше — чи немає в компанії боргів, судових спорів чи ознак банкрутства. Єдиного державного реєстру «проблемних забудовників» в Україні не існує, але таку історію можна зібрати по частинах із кількох відкритих джерел: державна система будівництва покаже всі об’єкти компанії за її кодом ЄДРПОУ, скасовані дозволи та результати перевірок; реєстр судових рішень — спори з інвесторами, підрядниками чи контролюючими органами; а загальний реєстр юросіб — пов’язані компанії, кінцевих власників бізнесу та історію його реорганізацій.

Якщо в угоді є посередник

Показати документи на землю та забудову зобов’язана та сторона, яка фактично володіє правом на об’єкт за даними державного реєстру, — зазвичай це сам забудовник, а в разі перепродажу — попередній інвестор. Агент чи рієлтор такого права не має: він лише діє за дорученням власника, тож інвестор може сміливо попросити показати саме цей договір доручення. І ще одна деталь, яка працює на користь інвестора: сам договір купівлі обов’язково посвідчує нотаріус, а він за законом зобов’язаний перевірити і повноваження продавця, і відсутність обтяжень на об’єкт — тобто це вже додатковий, незалежний рівень контролю.

Хто за що відповідає

У проєктах дохідної нерухомості зазвичай фігурують щонайменше три різні ролі — забудовник, агент із продажу і керуюча компанія, — і кожна з них діє на підставі власного договору, який визначає межі саме її відповідальності. Інколи всі три ролі виконує одна компанія, інколи — три різні. Тому питання «хто відповідає, якщо щось піде не так» варто розбивати на три конкретніші:

1. Хто є забудовником за проєктною документацією і яка компанія юридично зобов’язана завершити будівництво в заявлені строки?
2. На підставі якого договору інвестор передає кошти — і чи є в цьому договорі сторона, яка гарантує строки чи якість будівництва, чи договір регулює лише продаж або участь у капіталі?
3. Коли саме виникає договірна відповідальність керуючої компанії — до здачі об’єкта в експлуатацію чи тільки після початку операційної діяльності?

Відповіді на ці три питання визначають, до кого інвестор може висувати претензії в разі затримки чи зупинки будівництва. Це не означає, що інвестор залишається без захисту, — це означає, що захист варто шукати в конкретному пункті конкретного договору, а не в загальному відчутті надійності компанії.

На що звертати увагу у фінансових умовах

Якщо інвестицію представляють як таку, що гарантовано принесе високий дохід незалежно від результатів проєкту, — це привід поставити додаткові запитання:

• хто саме гарантує виплати;
• на підставі якого договору;
• чи є фінансове або інше забезпечення;
• з яких джерел здійснюватимуться виплати;
• що відбувається у випадку невиконання зобов’язань.

Серед інших сигналів, вартих уваги:

• дохідність, яка істотно перевищує обґрунтовані ринкові очікування без зрозумілого економічного пояснення;
• відсутність зрозумілої юридичної структури угоди;
• неможливість ознайомитися з документами;
• брак інформації про забудовника та інших ключових учасників;
• незрозумілі права на земельну ділянку;
• відсутність належної дозвільної документації на відповідній стадії проєкту.

Надійна інвестиційна модель пояснює не тільки те, скільки потенційно можна заробити, а й за рахунок чого формується цей дохід і від яких показників він залежить. Прогнозована дохідність — це розрахунок, побудований на певних припущеннях щодо завантаження об’єкта, тарифів, сезонності та операційних витрат, тож фактичний результат може від нього відрізнятися. Професійна комунікація завжди розмежовує прогноз, тобто очікуваний результат за певних умов, і гарантію — юридично оформлене зобов’язання забезпечити конкретний результат.

Що можна зрозуміти ще до підписання документів

Публічна історія компанії та її засновників може бути корисним орієнтиром під час оцінки репутаційного ризику. Компанії, які працюють на ринку роками й відкрито комунікують свою діяльність, несуть додаткову репутаційну відповідальність — і це варто зважати. Водночас публічність не гарантує інвестиційного результату: навіть відому компанію варто перевіряти за даними реєстрів, судовою історією, дозвільною документацією, договорами, фінансовою моделлю, структурою власності та юридичною роллю кожного учасника в конкретному проєкті. Репутація доповнює юридичну перевірку, але не замінює її.

Певні висновки можна зробити ще на етапі першого спілкування з компанією. Надійний партнер не уникає незручних запитань і готовий говорити не лише про можливий дохід, а й про ризики. Це можна побачити в таких ознаках:

• конкретні відповіді замість загальних обіцянок;
• прозоре пояснення ролей забудовника, керуючої компанії та агента з продажу;
• готовність надати документи для ознайомлення;
• чітке розмежування прогнозу й гарантії;
• наявність зрозумілої системи звітності після інвестування.

І навпаки — насторожити мають фрази на кшталт «ризиків немає», «дохід гарантований незалежно від результату» або «вам не потрібно перевіряти документи».

Що дає інвестору робота саме з Ribas Invest

Після самостійної перевірки компанії варто розуміти й те, що саме отримує інвестор, обираючи конкретну платформу для входу в проєкт. Серед переваг:

• Наскрізна відповідальність за актив. Ribas Invest не завершує свою роль на етапі залучення інвестиції: подальшим управлінням об’єктом займається Ribas Hotels Management — компанія тієї самої екосистеми. Це означає, що за дохідність активу відповідає не стороння структура, а партнер, з яким інвестор вже має справу.
• 12 років досвіду на ринку. Ribas Hotels Group засновано у 2014 році — це понад десятиліття практики в готельному девелопменті та управлінні.
• 56 об’єктів на різних стадіях — керування, проєктування та будівництва, зокрема проєкти в Україні та на міжнародних ринках. Наразі в управлінні компанії — 13 готельних проєктів.
• Мінімальний поріг входу для інвестора — від $10 000.
• Компанія вже працювала з понад 1300 інвесторами у своїх проєктах, розвиває 4 власні готельні бренди, а загальний номерний фонд під управлінням — понад 1000 номерів, у базі яких уже понад 300 000 гостей.

Ribas Invest відкрито пояснює структуру кожної угоди, ролі всіх учасників проєкту та природу прогнозованої дохідності — і готова відповідати на запитання ще до підписання будь-яких документів.

І наостанок — кожна угода індивідуальна, тож за фінальною перевіркою документів усе ж таки звертайтесь до юристів.