Как проверить, можно ли доверять компании, и какие документы посмотреть перед тем, как инвестировать в отельную недвижимость

Инвестиции в доходную недвижимость — это не только вопрос потенциальной доходности. Прежде всего это вопрос понимания того, как построена сделка, кто является ее сторонами и за что отвечает каждый участник проекта.

В отельно-инвестиционных проектах обычно задействовано несколько различных юридических лиц: застройщик, собственник недвижимости, управляющая компания, агент по продажам и другие партнеры. Поэтому важно не отождествлять эти роли между собой, а оценивать ответственность каждого участника отдельно — в соответствии с его статусом, заключенными договорами и требованиями законодательства.

Еще один принцип, из которого стоит исходить перед любым решением: инвестиция всегда связана с риском. Прогнозируемая доходность — это не автоматически гарантированный результат. Задача профессиональной инвестиционной компании состоит не в том, чтобы создавать иллюзию отсутствия риска, а в том, чтобы открыто объяснять его природу, структуру инвестиции и механизм формирования потенциального дохода.

Какие документы стоит увидеть на старте инвестирования

Прежде чем принимать решение, инвестор должен получить возможность ознакомиться с документами, непосредственно касающимися его будущей инвестиции и прав на объект. В зависимости от конкретного проекта и его стадии это могут быть:

• договор купли-продажи недвижимого имущества;
• договор долевого участия или иной предусмотренный законодательством механизм приобретения имущественных прав;
• документы, подтверждающие права на земельный участок;
• документы относительно правовых оснований для осуществления строительства;
• разрешительная документация в сфере строительства;
• документы по самому объекту;
• договор с управляющей компанией или его проект.

Конкретный перечень зависит от юридической модели проекта, его стадии и способа приобретения инвестором прав на недвижимость. Поэтому отдельно важно понимать, с кем именно заключается каждый договор и какие права и обязанности возникают у каждой стороны — а не только получить сам пакет бумаг.

Как проверить документы на землю и застройку

Застройщик может иметь право на участок по-разному: владеть им, арендовать, иметь право застройки чужой земли (так называемое право суперфиция) или — если речь идет о государственном либо коммунальном предприятии — право постоянного пользования.

Каковой бы ни была форма права, главное подтверждение одно — выписка (витяг) из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (Державний реєстр речових прав). Именно в этом реестре фиксируются все права на недвижимость, и именно с момента записи в нем, а не с даты подписания договора, право официально вступает в силу.

Помимо извлечения стоит попросить и сам документ-основание (договор купли-продажи, аренды, суперфиция или решение органа власти), а также извлечение из Земельного кадастра — там виден кадастровый номер участка, его целевое назначение и возможные ограничения.

Простыми словами: инвестору важно убедиться, что на этой земле вообще разрешено строить именно такой объект, что аренда или право застройки действуют минимум на весь срок строительства, и что право зарегистрировано именно на ту компанию, которая строит, а не на какое-то другое, «соседнее» юрлицо.

Разрешения на строительство проверяются через единый государственный портал — e-construction.gov.ua. Логика простая: если разрешения нет в этой системе, оно не действует, каким бы убедительным ни выглядел бумажный вариант. Для небольших объектов достаточно простого уведомления о начале работ; а для многоквартирных домов (они почти всегда относятся к высшим классам сложности) требуется полноценное разрешение и обязательная экспертиза проекта.

Стоит сверить, что разрешение имеет статус «действующее», а адрес, кадастровый номер и название компании-заказчика совпадают с документами на землю — и отдельно сравнить заявленную в рекламе этажность и площади с тем, что разрешено официально.

Еще один важный нюанс: для проектов, получивших разрешение после 10 октября 2022 года, в системе обязательно регистрируется имущественное право на каждый объект (квартиру, апартамент или номер) отдельно, и часть из них застройщик не может продать, пока дом не сдадут — это своего рода «подушка безопасности» для инвесторов. Проекты с более старыми разрешениями такой гарантии не имеют, поэтому риск там выше.

Перечень того, что стоит проверить, зависит и от того, на какой стадии находится проект:

• только земля — права на участок, градостроительные условия и ограничения, генплан или зонирование территории, технические условия подключения к сетям;
• уже есть котлован — дополнительно проект с положительным заключением экспертизы, само разрешение в государственной системе, договоры с подрядчиком и регистрация имущественных прав на квартиры;
• продолжается строительство — действует ли до сих пор разрешение, не вносились ли изменения в проект без повторной экспертизы, нет ли предписаний от контролирующих органов и не появились ли обременения на объект;
• объект готов — документ о принятии в эксплуатацию, присвоенный адрес, технический паспорт и уже оформленное право собственности на квартиру — на этом этапе предварительное имущественное право превращается в полноценную собственность.

Залог, долги и другие скрытые риски

Тот же Государственный реестр вещных прав — основное место, где видно, находится ли земля или незавершенный объект в залоге, под арестом или запретом продажи. Извлечение можно заказать онлайн через сервис Минюста или у нотариуса, и лучше делать это именно в день подписания договора — ситуация в реестре может измениться буквально за несколько дней.

Чтобы составить общую картину финансовой надежности застройщика, стоит посмотреть шире — нет ли у компании долгов, судебных споров или признаков банкротства. Единого государственного реестра «проблемных застройщиков» в Украине не существует, но такую историю можно собрать по частям из нескольких открытых источников: государственная система строительства покажет все объекты компании по ее коду ЕГРПОУ (ЄДРПОУ), отмененные разрешения и результаты проверок; реестр судебных решений — споры с инвесторами, подрядчиками или контролирующими органами; а общий реестр юрлиц — связанные компании, конечных бенефициарных владельцев бизнеса и историю его реорганизаций.

Если в сделке есть посредник

Показать документы на землю и застройку обязана та сторона, которая фактически обладает правом на объект по данным государственного реестра, — обычно это сам застройщик, а в случае перепродажи — предыдущий инвестор. Агент или риелтор такого права не имеет: он лишь действует по поручению собственника, поэтому инвестор может смело попросить показать именно этот договор поручения (доверенность). И еще одна деталь, которая работает в пользу инвестора: сам договор покупки обязательно удостоверяет нотариус, а он по закону обязан проверить и полномочия продавца, и отсутствие обременений на объект — то есть это уже дополнительный, независимый уровень контроля.

Кто за что отвечает

В проектах доходной недвижимости обычно фигурируют как минимум три разные роли — застройщик, агент по продажам и управляющая компания, — и каждая из них действует на основании собственного договора, который определяет границы именно ее ответственности. Иногда все три роли выполняет одна компания, иногда — три разные. Поэтому вопрос «кто отвечает, если что-то пойдет не так» стоит разбивать на три более конкретных:

1. Кто является застройщиком по проектной документации и какая компания юридически обязана завершить строительство в заявленные сроки?
2. На основании какого договора инвестор передает денежные средства — и есть ли в этом договоре сторона, которая гарантирует сроки или качество строительства, либо договор регулирует только продажу или участие в капитале?
3. Когда именно возникает договорная ответственность управляющей компании — до сдачи объекта в эксплуатацию или только после начала операционной деятельности?

Ответы на эти три вопроса определяют, к кому инвестор может предъявлять претензии в случае задержки или остановки строительства. Это не означает, что инвестор остается без защиты, — это означает, что защиту стоит искать в конкретном пункте конкретного договора, а не в общем ощущении надежности компании.

На что обращать внимание в финансовых условиях

Если инвестицию представляют как такую, которая гарантированно принесет высокий доход независимо от результатов проекта, — это повод задать дополнительные вопросы:

• кто именно гарантирует выплаты;
• на основании какого договора;
• есть ли финансовое или иное обеспечение;
• из каких источников будут осуществляться выплаты;
• что происходит в случае неисполнения обязательств.

Среди других сигналов, заслуживающих внимания:

• доходность, существенно превышающая обоснованные рыночные ожидания без понятного экономического объяснения;
• отсутствие понятной юридической структуры сделки;
• невозможность ознакомиться с документами;
• недостаток информации о застройщике и других ключевых участниках;
• непонятные права на земельный участок;
• отсутствие надлежащей разрешительной документации на соответствующей стадии проекта.

Надежная инвестиционная модель объясняет не только то, сколько потенциально можно заработать, но и за счет чего формируется этот доход и от каких показателей он зависит. Прогнозируемая доходность — это расчет, построенный на определенных предположениях относительно загрузки объекта, тарифов, сезонности и операционных расходов, поэтому фактический результат может от него отличаться. Профессиональная коммуникация всегда разграничивает прогноз (ожидаемый результат при определенных условиях) и гарантию — юридически оформленное обязательство обеспечить конкретный результат.

Что можно понять еще до подписания документов

Публичная история компании и ее основателей может быть полезным ориентиром при оценке репутационного риска. Компании, которые работают на рынке годами и открыто коммуницируют свою деятельность, несут дополнительную репутационную ответственность — и это стоит учитывать. В то же время публичность не гарантирует инвестиционного результата: даже известную компанию стоит проверять по данным реестров, судебной истории, разрешительной документации, договорам, финансовой модели, структуре собственности и юридической роли каждого участника в конкретном проекте. Репутация дополняет юридическую проверку, но не заменяет ее.

Определенные выводы можно сделать еще на этапе первого общения с компанией. Надежный партнер не избегает неудобных вопросов и готов говорить не только о возможном доходе, но и о рисках. Это можно увидеть по следующим признакам:

• конкретные ответы вместо общих обещаний;
• прозрачное объяснение ролей застройщика, управляющей компании и агента по продажам;
• готовность предоставить документы для ознакомления;
• четкое разграничение прогноза и гарантии;
• наличие понятной системы отчетности после инвестирования.

И наоборот — насторожить должны фразы вроде «рисков нет», «доход гарантирован независимо от результата» или «вам не нужно проверять документы».

Что дает инвестору работа именно с Ribas Invest

После самостоятельной проверки компании стоит понимать и то, что именно получает инвестор, выбирая конкретную платформу для входа в проект. Среди преимуществ:

• Сквозная ответственность за актив. Ribas Invest не завершает свою роль на этапе привлечения инвестиции: дальнейшим управлением объектом занимается Ribas Hotels Management — компания той же экосистемы. Это означает, что за доходность актива отвечает не сторонняя структура, а партнер, с которым инвестор уже имеет дело.
• 12 лет опыта на рынке. Ribas Hotels Group основана в 2014 году — это более десятилетия практики в отельном девелопменте и управлении.
• 56 объектов на разных стадиях — управления, проектирования и строительства, в частности проекты в Украине и на международных рынках. В настоящее время в управлении компании — 13 отельных проектов.
• Минимальный порог входа для инвестора — от $10 000.
• Компания уже работала с более чем 1300 инвесторами в своих проектах, развивает 4 собственных отельных бренда, а общий номерной фонд под управлением — более 1000 номеров, в базе которых уже более 300 000 гостей.

Ribas Invest открыто объясняет структуру каждой сделки, роли всех участников проекта и природу прогнозируемой доходности — и готова отвечать на вопросы еще до подписания каких-либо документов.

И напоследок — самый честный совет из всех: каждая сделка индивидуальна, поэтому за финальной проверкой документов все же обращайтесь к юристам.