Как Ribas Hotels Group выбирает модель доходности для каждого проекта

Гостиничная недвижимость может приносить доход по двум разным принципам: гарантированному или прогнозируемому. В Ribas Hotels Group решение, какую модель предложить инвестору, зависит не от маркетинговых преимуществ одной модели над другой, а от формата конкретного проекта. Расскажем, как это работает, на примере двух комплексов сети: WOL Home Karpaty и Mandra Petrichor.

Когда возможна фиксированная сумма

Гарантированная модель означает, что сумма выплаты прописана в договоре и не меняется в зависимости от сезона, заполненности отеля или фактической прибыли. Компания может предложить такую модель только тогда, когда у неё есть прямое, безусловное обязательство платить, а не зависимость от туристического потока.

Именно так устроен проект WOL Home Karpaty. Часть апартаментов комплекса арендует сама управляющая компания: там проживают сотрудники отелей региона. Это формирует стабильный спрос независимо от сезона, поэтому в договоре можно заложить фиксированную сумму на весь срок действия, а не формулу от прибыли. Договор рассчитан на 10 лет, а сумма индексируется ежегодно на уровень инфляции, с ограничением до 10%.

Доходность по этому проекту составляет 8 820 грн в год за квадратный метр.

Когда доход считают по факту

Прогнозируемая модель работает иначе: сумма выплаты рассчитывается каждый раз заново, в зависимости от того, сколько заработал отель. Формула проста:

доход владельца = прибыль отеля ÷ общая площадь отеля × площадь апартаментов конкретного владельца

Прибыль отеля определяют так: выручка минус операционные расходы (зарплаты, коммунальные платежи, реклама), минус небольшой процент в фонд на будущий ремонт, минус вознаграждение гостиничному оператору за управление.

Компания выбирает эту модель для проектов, где спрос формирует исключительно турпоток, без какого-либо внутреннего “якоря” вроде арендатора. Так устроен Mandra Petrichor: загрузка здесь естественно колеблется по сезону, поэтому фиксировать конкретную сумму заранее было бы экономически необоснованно. Вместо этого компания озвучивает прогноз, рассчитанный на реальных показателях работы отеля.

Заявленная доходность по этому проекту 11,3% годовых, и речь идёт именно о третьем годе работы. Первая очередь комплекса уже приняла гостей и показывает 25% повторных бронирований, что подтверждает рост спроса. Вторая и третья очереди откроются в 2026 и 2027 годах, а общая инфраструктура (спа, ресторан на 650 м², конференц-зал) рассчитана сразу на весь комплекс и выйдет на полную мощность только после завершения строительства. Первые два года работы каждой новой очереди фактически совпадают с периодом достройки, поэтому за ориентир берут третий год, когда спрос и репутация уже сформированы.

Методика расчета прогноза

Компания рассчитывает прогноз не по лучшему месяцу сезона, а по среднегодовой загрузке, которая составляет около 60%. Такой подход даёт реалистичную, а не завышенную цифру.

На итоговый результат влияют локация, концепция проекта, уровень сервиса, событийная программа и динамическое ценообразование (цена меняется в зависимости от сезона и загрузки). Показатель 11,3% это уже чистая прибыль, после вычета всех операционных расходов.

Что это значит для инвестора

В прогнозируемой модели доход владельца напрямую связан с результатом работы отеля: в сильный сезон он может превышать заявленные 11,3%, в слабый быть несколько ниже. Поэтому цифру озвучивают с приставкой “до”, а не как фиксированное значение.

В гарантированной модели сумма не зависит от сезона или заполненности вообще. Здесь ключевым фактором становится надёжность компании, которая берёт на себя обязательство. Портфель Ribas Hotels Group насчитывает 56 объектов в управлении, проектировании и строительстве в Украине, Польше, Турции и на Бали, компания развивает 4 собственных гостиничных бренда, управляет номерным фондом свыше 1000 номеров и имеет базу из 300 000+ гостей. Такой масштаб даёт основания для уверенности в выполнении долгосрочных обязательств. Индексация суммы ограничена 10% в год, а форс-мажорные обстоятельства временно приостанавливают выплаты на время их действия.

Вывод

Выбор модели доходности в Ribas Hotels Group всегда привязан к формату проекта, а не к маркетинговым соображениям. Прогнозируемая модель даёт потенциал более высокого дохода там, где результат естественно зависит от туристического рынка. Гарантированная модель даёт стабильность там, где компания может взять на себя прямое обязательство. Для инвестора это означает прозрачность: он понимает, почему именно такая модель применена к выбранному проекту, и на чём базируется заявленная цифра доходности.

Выбираете между стабильностью и потенциалом более высокого дохода? Наши эксперты Ribas Invest подскажут, какой проект подойдёт именно вам.