Як Ribas Hotels Group обирає модель дохідності для кожного проєкту

Готельна нерухомість може приносити дохід за двома різними принципами: гарантованим або прогнозованим. У Ribas Hotels Group рішення, яку модель запропонувати інвестору, залежить не від маркетингових переваг однієї моделі над іншою, а від формату конкретного проєкту. Розкажемо, як це працює, на прикладі двох комплексів мережі: WOL Home Karpaty та Mandra Petrichor.

Коли можлива фіксована сума

Гарантована модель означає, що сума виплати прописана в договорі й не змінюється залежно від сезону, заповненості готелю чи фактичного прибутку. Компанія може запропонувати таку модель тільки тоді, коли має пряме, безумовне зобов’язання платити, а не залежить від туристичного потоку.

Саме так побудований проєкт WOL Home Karpaty. Частину апартаментів комплексу орендує сама керуюча компанія: там проживають співробітники готелів регіону. Це формує стабільний попит незалежно від сезону, тому в договорі можна закласти фіксовану суму на весь термін дії, а не формулу від прибутку. Договір розрахований на 10 років, а сума індексується щороку на рівень інфляції, з обмеженням до 10%.

Дохідність за цим проєктом становить 8 820 грн на рік за квадратний метр.

Коли дохід рахують за фактом

Прогнозована модель працює інакше: сума виплати рахується щоразу заново, залежно від того, скільки заробив готель. Формула проста:

дохід власника = прибуток готелю ÷ загальна площа готелю × площа апартаментів конкретного власника

Прибуток готелю визначають так: виручка мінус операційні витрати (зарплати, комунальні платежі, реклама), мінус невеликий відсоток у фонд на майбутній ремонт, мінус винагорода готельному оператору за управління.

Компанія обирає цю модель для проєктів, де попит формує виключно турпотік, без якогось внутрішнього “якоря” на кшталт орендаря. Так побудований Mandra Petrichor: завантаженість тут природно коливається за сезоном, тому фіксувати конкретну суму заздалегідь було б економічно необґрунтовано. Замість цього компанія озвучує прогноз, розрахований на реальних показниках роботи готелю.

Заявлена дохідність по цьому проєкту 11,3% річних, і йдеться саме про третій рік роботи. Перша черга комплексу вже прийняла гостей і показує 25% повторних бронювань, що підтверджує зростання попиту. Друга і третя черги відкриються у 2026 та 2027 роках, а спільна інфраструктура (спа, ресторан на 650 м², конференц-зал) розрахована одразу на весь комплекс і вийде на повну потужність тільки після завершення будівництва. Перші два роки кожної нової черги фактично збігаються з періодом добудови, тому за орієнтир беруть третій рік, коли попит і репутація вже сформовані.

Методика розрахунку прогнозу

Компанія рахує прогноз не по найкращому місяцю сезону, а по середньорічній завантаженості, яка складає близько 60%. Такий підхід дає реалістичну, а не завищену цифру.

На підсумковий результат впливають локація, концепція проєкту, рівень сервісу, подієва програма та динамічне ціноутворення (ціна змінюється залежно від сезону і завантаженості). Показник 11,3% це вже чистий прибуток, після вирахування всіх операційних витрат.

Що це означає для інвестора

У прогнозованій моделі дохід власника прямо пов’язаний з результатом роботи готелю: у сильний сезон він може перевищувати заявлені 11,3%, у слабший бути дещо нижчим. Тому цифру озвучують з приставкою “до”, а не як фіксоване значення.

У гарантованій моделі сума не залежить від сезону чи заповненості взагалі. Тут ключовим фактором стає надійність компанії, яка бере на себе зобов’язання. Портфель Ribas Hotels Group налічує 56 об’єктів у керуванні, проєктуванні та будівництві в Україні, Польщі, Туреччині та на Балі, компанія розвиває 4 власні готельні бренди, керує номерним фондом понад 1000 номерів і має базу з 300 000+ гостей. Такий масштаб дає підстави для впевненості у виконанні довгострокових зобов’язань. Індексація суми обмежена 10% на рік, а форс-мажорні обставини тимчасово призупиняють виплати на час їх дії.

Висновок

Вибір моделі дохідності в Ribas Hotels Group завжди прив’язаний до формату проєкту, а не до маркетингових міркувань. Прогнозована модель дає потенціал вищого доходу там, де результат природно залежить від туристичного ринку. Гарантована модель дає стабільність там, де компанія може взяти на себе пряме зобов’язання. Для інвестора це означає прозорість: він розуміє, чому саме така модель застосована до обраного проєкту, і на чому базується заявлена цифра дохідності.

Обираєте між стабільністю та потенціалом вищого доходу? Наші експерти з Ribas Invest підкажуть, який проєкт підійде саме вам.