Автор: Юлія Боднар, провідний інвестиційний експерт Ribas Invest
Інвестування в прибуткові готельні проєкти (апарт-готелі та котеджні містечка) − це чудова альтернатива орендному бізнесу. Керівна компанія забезпечує повну комплектацію об’єкта − від ремонту до меблів та техніки, а також сама займається залученням гостей та обслуговуванням нерухомості. Після витратної частини на життєдіяльність комплексу винагорода готельного оператора становить від 20-25%. Все інше − дивіденди власників апартаментів.
Заробіток інвестора в таких проєктах можуть становити або короткострокові інвестиції, або «гра в довгу». Так, можна придбати готельні номери на етапі котловану за найнижчою ціною і згодом продати. Це пов'язано зі збільшенням собівартості будівництва.
Термін окупності таких вкладень становить від 8 до 12 років, залежно від регіону та класу будівництва. Та багато компаній ставлять подекуди нереальні терміни окупності, що далеко не відповідають середньому показнику в регіоні, чим можуть заплутати інвестора-початківця. Тому ми вирішили розповісти яким середнім цифрам варто довіряти та на чому загалом формуються терміни окупності.
Чинники, що впливають на розрахунок окупності
Якщо ми починаємо співпрацювати з проєктом ще на етапі розробки, то під час розрахунку окупності в кожному з цих проєктів ми враховуємо три основних показники.
1. Сегмент (преміум, бізнес, комфорт). Тут важливо адекватно оцінити собівартість за квадратний метр, оскільки вона може коливатися, залежно від сегмента. Наприклад, у преміальному секторі ціна за квадратний метр становить від $3000. У такому випадку роздрібна вартість − $4000-6000, а повернення інвестицій може зайняти близько 12 років, оскільки цей сегмент окупається довше. Але якщо у комплексі розвинена велика інфраструктра, що часто займає більше 50% території, в такому випадку окупність може бути набагато скорішою. Іншим прикладом може бути нижчий сектор нерухомості із собівартістю від $1500 до $2000 за квадратний метр, що призведе до швидшого повернення інвестицій, наприклад, на рівні 10%.
2. Час. Люди часто питають: «Чому ваші показники в одному проєкті мають 10% річних прибутку, а в іншому − 15%? Чи означає це, що один проєкт кращий за інший?» Відповідь полягає в тому, що вхід в один проєкт може бути на стадії котловану, а в інший − вже майже перед здачею. Гарним прикладом є Ama Family Resort (c. Поляниця, Івано-Франківська обл.). У травні минулого року квадратний метр у цьому комплексі коштував $2850, а зараз ми маємо етап, коли весь комплекс розпроданий та інвестори продають свої апартаменти від $3700-3900/м2. Тож зростання становить $800-1000 за рік. Вкладення у проєкти на етапі котловану може приносити більше ризику, але і більше прибутку. Також прикладом є котеджне містечко MALAHIT RESORT & SPA (с. Микуличин, Івано-Франківська обл.), де котеджі почали продавати у травні минулого року за першою ціною $100 000. Наразі вартість котеджу становить $138 000. І це збільшення всього за рік. Варто зауважити, що у випадку співпраці з Ribas Hotels Group забудовник та готельний оператор зобов'язуються забезпечити прибуток комплексу.
На візуалізації: котеджне містечко MALAHIT RESORT & SPA (с. Микуличин, Івано-Франківська обл.).
3. Локація. Розташування відіграє важливу роль. Ми не пропонуємо інвесторам проєкти в місцях, в які важко доїхати або які мало відомі. Оскільки навіть повна інфраструктура всередині об'єкта не може компенсувати обмежену зовнішню інфраструктуру.
Є учасники на ринку, які не приділяють увагу цьому аспекту. Вони вважають, що це буде завжди, і це може бути хорошою стратегією. Однак у сучасного туриста є багато вибору, куди поїхати. Якщо обрати будинки на вершині гори без доріг та інфраструктури, окупність може бути більш довшою, та це за умови, що люди будуть постійно відвідувати це місце.
Також треба відштовхуватися від популярності локації. Наприклад, в с. Поляна на Закарпатті вартість квадратного метра становить $2700, тоді як у Буковелі − $3900. В с. Поляна земля дешевша. Так само в с. Яблуниця Івано-Франківської області ціна квадратного метра нижча, ніж у Буковелі. Це пояснюється тим, що Буковель − найпопулярніший в Україні гірськолижний курорт.
Яким цифрам окупності варто довіряти?
Під час перегляду даних про окупність проєктів нерухомості інвестори мають звертати увагу на кейси компанії. Та не для того, щоб знайти ідеальні прогнози, а щоб побачити реальний досвід. Наприклад, як компанія витримала важкий сезон.
Варто зауважити, що при 100% завантаженні готелю важче забезпечити гостям високий рівень сервісу. Тож дуже важливо бути готовими до таких викликів. У фінансових моделях ми вказуємо, що завантаження в готелі може бути від 90% до 40% або навіть 30%, але в середньому становить 55%. Ми можемо пояснити ці дані, вказавши, що, наприклад, у квітні ми мали завантаження на рівні 38%, а в січні − 98%.
Також варто звертати увагу на середній показник окупності в регіоні, в який плануєте інвестувати. Так, наприклад, у західному регіоні, що є найбільш стабільним та прибутковим нині, середній показник окупності апартаментів становить від 10% до 13% без капіталізації, а з капіталізацією − від 12% до 16% річних. Зараз ми отримуємо окупність від 7 до 10 років, що є нормальним. Щодо Києва, то там середній показник окупності таких проєктів нині становить 7% річних.
На візуалізації: готельний комплекс Ama Family Resort (c. Поляниця, Івано-Франківська обл.).
Досвід співпраці з готельним оператором Ribas Hotels Group та Ribas Invest, що займається продажем прибуткової нерухомості, яка перебуває під управлінням Ribas Hotels Group, має свої переваги, адже це бренд, і незалежно від того, чи ви в Одесі, чи в Білій Церкві, концепція може відрізнятися, проте сервіс та підхід до роботи − ні, бо їх контролює одна керівна компанія. Так само тому люди довіряють Booking.com, коли бронюють там номери. Вони знають, що у разі проблем можуть звернутися за допомогою в цю компанію, і їм не відмовлять. У нашому випадку − інвестори та гості можуть звернутися до керівної компанії Ribas Hotels Group або особисто до Артура Лупашка, засновника Ribas Hotels Group, у разі виникнення певних питань.
Підсилюючи Ribas Hotels Group, ми в Ribas Invest аналізуємо цілі клієнта, його бюджет та інші критерії, щоб підібрати оптимальний етап, вартість та розтермінування. Якщо є розстрочка, ми також враховуємо, як це відповідає його потребам. Ви можете переглянути повний список доступних інвестиційних проєктів у нас на сайті invest.ribas.ua
Підписуйтесь на наш блог, щоб бути в курсі новин ринку!
