Інвестиції в апарт-готелі на Балі: гід для інвесторів
Авторка: Ксенія Дронга, керівниця офісу Ribas Hotels Group на Балі
Балі стрімко перетворюється з туристичного раю на один із найцікавіших майданчиків для міжнародних інвестицій у готельну нерухомість. Апарт-готелі — ключовий сегмент, що поєднує в собі стабільний дохід, гнучкий формат володіння та зростаючу капіталізацію. У цій статті зібрані обґрунтовані причини, чому інвестори все частіше обирають саме цей формат на Балі.
Причина № 1.Стабільний попит
Балі — це індонезійський острів, який стабільно входить до переліку найпопулярніших напрямків для відпочинку у світі. Його туристична привабливість поєднується з динамічним економічним зростанням Індонезії, що створює ідеальні умови для інвестування в нерухомість. До того ж уряд країни демонструє лояльність до іноземних інвесторів, підтримуючи вкладення капіталу в балійську готельну інфраструктуру.
У 2024 році Балі відвідало 6,3 мільйона іноземних туристів. Це вражаючий показник, що свідчить про стабільний та довгостроковий інтерес до острова з боку міжнародної аудиторії.
Туристів приваблює не лише природа чи пляжі — ключовим чинником є автентична культура, збережені традиції та унікальний життєвий досвід, який включає локальні ритуали, гастрономію, серфінг, практики усвідомленості та формати digital-detox. Балі пропонує баланс між комфортом і духовним наповненням подорожі — те, що неможливо знайти в типових курортних локаціях.
Саме на тлі такого зростаючого попиту на досвід і якісний сервіс сюди заходять великі міжнародні готельні оператори — Four Seasons Hotels and Resorts, Kempinski Hotels, Best Western Hotels & Resorts та інші. Вони не просто будують готелі, а формують пропозицію, що відповідає очікуванням нового покоління мандрівників. Це ж відкриває нішу для приватних інвесторів, які можуть інвестувати в юніти в апарт-готелях нового формату — з високим рівнем сервісу, концепцією та професійним управлінням.
Візуалізація: апарт-готель PGD Aparthotel (Балі)
Причина № 2. Прозора модель пасивного доходу
Апарт-готелі — один із найпривабливіших варіантів інвестування для тих, хто хоче поєднати володіння активом із стабільним пасивним доходом. У якісних проєктах інвестор отримує не просто апартамент, а частину працюючої бізнес-моделі з сервісом, керуванням та прозорою фінансовою звітністю.
Реальний ROI у таких проєктах може сягати до 15% річних — за умови правильно підібраної концепції, локації та ефективної операційної команди. Найбільш надійні девелопери пропонують щоквартальні виплати дивідендів, мобільний додаток для контролю доходів і фінансові моделі з прогнозами на рік уперед. У низці випадків передбачено фіксовану дохідність на перші роки як гарантію стабільного старту.
Кінцева прибутковість напряму залежить від того, наскільки професійно побудована операційна модель: саме сервіс, маркетинг і задоволення гостя формують стабільне завантаження та дохід для інвестора.
За даними дослідження ринку прибуткової нерухомості Індонезії від Ribas Hotels Group, У середньому міжнародні туристи зупиняються на Балі на 3,01 дні, що вище за середній національний індонезійський показник (2,85 дні). Середня кількість гостей на номер — 1,82, що дозволяє ефективно заповнювати навіть невеликі комплекси.
Середні витрати міжнародного туриста в Індонезії — $1640 на людину, з яких $320 — на проживання. Це формує передбачувану дохідну модель для апарт-готелів і дозволяє виводити фінансові прогнози не лише за ROI, а й за середнім тарифом і завантаженням.
Візуалізація: апарт-готель PGD Aparthotel (Балі)
Причина № 3. Із квадратних метрів у брендові концепції, за які готові платити більше
Попит на апарт-готелі на Балі змінився: сьогодні гості шукають не просто житло, а унікальний досвід. Переважна частина аудиторії — це пари, digital-nomads і середньострокові мандрівники, які хочуть отримати емоцію «другого дому»: функціональність квартири, комфорт готелю, душевність простору.
Інвестування у концептуальні апарт-готелі відкриває доступ до сегменту, де:
- вище середній чек;
- довше тривалість перебування;
- вища лояльність гостей;
- менша конкуренція серед «однакових» проєктів.
Формати wellness-ретритів, digital-detox, гастро-комплексів чи артком’юніті вже довели свою прибутковість у Європі й Америці — тепер це тренд, який активно набирає обертів на Балі. Тож інвестиція в концепцію — це не ризик, а відповідь на реальний ринковий попит.
Саме такий проєкт сьогодні реалізує девелопер Premier Global Development — компанія, яка спеціалізується на створенні апарт-готелів із продуманою концепцією та повноцінною інфраструктурою, що вигідно вирізняються на тлі типової масової забудови. Один із флагманських проєктів компанії — PGD Aparthotel, розташований у престижному районі Tibubeneng (на околиці популярного серед туристів селища Чангу). Комплекс складатиметься з 85 апартаментів (71 однокімнатний та 14 двокімнатних), загальною площею 6800 м². Завершення будівництва й відкриття об’єкта заплановано на 4 квартал 2025 року. Прогнозована капіталізація цього проєкту становить до 13,6 % в розрізі 10 років
Інфраструктура PGD Aparthotel орієнтована на сучасного мандрівника та digital-nomad-а, і включає басейн для дорослих і дітей, ресторан, коворкінг, тренажерний зал, кінотеатр просто неба, а також паркінг для авто і байків. Такий підхід поєднує інвестиційну привабливість з реальним попитом з боку цільової аудиторії.
Візуалізація: апарт-готель PGD Aparthotel (Балі)
Причина № 4. Земля дорожчає, капіталізація зростає — але лише для якісних проєктів
Один із найсуттєвіших економічних факторів, який сьогодні впливає на привабливість інвестицій у апарт-готелі на Балі, — це стрімке подорожчання землі. За останні два роки вартість земельних ділянок у туристично привабливих регіонах зросла вдвічі. Разом із цим піднялася й собівартість будівництва — насамперед через імпортні обмеження та податкові нововведення, які зачепили як матеріали, так і логістику.
Водночас це створює додаткову перевагу для тих, хто інвестує у вже сформовані, якісно реалізовані проєкти. Капіталізація таких об’єктів найактивніше зростає саме в перші 3-5 років — період, коли попит високий, а пропозиція ще не перенасичена. Надалі потенціал зростання може зменшуватись через специфіку місцевої земельної політики, зокрема через обмежений термін оренди землі.
Регуляторне середовище також зазнає змін. Нова політика місцевої влади передбачає посилення контролю за видачею дозвільної документації, зокрема дозволів на будівництво. Це означає, що на ринку залишаються лише ті девелопери, які працюють відкрито, мають належний юридичний супровід, фінансову стійкість та досвід реалізації складних проєктів. Те саме стосується і керівних компаній: виживають лише професійні гравці з відпрацьованими процесами та репутацією.
Попри певну нестабільність у законодавчому полі, загальний тренд — зростаючий. Світовий інтерес до Балі не знижується, а формат апарт-готелів лише набирає обертів. У цьому середовищі інвестор, який обирає надійного партнера й правильно оцінює локацію та концепцію, опиняється у виграшній позиції — з погляду і поточної дохідності, і майбутньої капіталізації.
Причина № 5. Інвестор — не власник квартири, а партнер готельного бізнесу
На відміну від традиційної покупки квартири чи вілли для оренди, інвестиція в апарт-готель — це, по суті, вхід у готельний бізнес у форматі дольової участі. Інвестор не просто набуває нерухомість, а стає співвласником частини працюючого готельного комплексу з повноцінною операційною моделлю, менеджментом, маркетингом і сервісом.
Це дає кілька важливих переваг. По-перше, інвестор отримує пасивний дохід, не залучаючись до щоденного управління: всі питання бронювання, обслуговування, клієнтського сервісу і технічного забезпечення бере на себе керівна компанія.
По-друге, у власника є можливість користуватися своїм юнітом для особистого проживання — зазвичай кілька тижнів або місяців на рік, що особливо привабливо для тих, хто хоче поєднати інвестицію з подорожами.
Візуалізація: апарт-готель PGD Aparthotel (Балі)
Як мінімізувати ризики під час інвестування в апарт-готелі на Балі
- Перевірити наявність усіх дозвільних документів на будівництво;
- Переконатися, що земля під проєкт повністю сплачена або має юридично прозорий статус;
- Ознайомитися з досвідом забудовника та його реалізованими проєктами;
- Оцінити керівну компанію: її портфель, репутацію, досвід в управлінні готелями;
- Перевірити прозорість фінансової моделі та зобов’язання, прописані у договорах;
- Провести незалежний аудит проєкту (due diligence, орієнтовно $500);
- Перевірити надійність агентства або посередника, особливо при дистанційній угоді.
Юридичні нюанси для іноземних інвесторів
- Податок на виведення дивідендів з Індонезії становить 20%;
- Якщо між Індонезією та країною інвестора немає угоди про уникнення подвійного оподаткування, податок може бути нарахований повторно у вашій юрисдикції;
- Щоб уникнути непередбачених витрат, важливо заздалегідь отримати професійну податкову консультацію у своїй країні.
Балі — це не просто привабливий напрямок для туризму, а сформований і динамічно зростаючий ринок готельної нерухомості, де попит стабільно перевищує якісну пропозицію. Апарт-готелі стають інструментом для інвестора, який шукає не лише дохід, а й доступ до реального бізнесу з прогнозованими фінансовими моделями, професійним управлінням і довгостроковою капіталізацією. Проте успіх можливий лише тоді, коли вибір базується не на емоції, а на чіткій перевірці девелопера, концепції та ринку. Балі дає можливості — але реалізовує їх лише продумана інвестиція.
Готуєтеся до інвестиції? Напишіть — і ми підготуємо для вас найкращі пропозиції відповідно до вашого запиту.
Отримуйте безкоштовне дослідження ринку дохідної нерухомості Індонезії за посиланням.
