Інвестиції в готелі: чому репутація девелопера надійніша за «гарантований» дохід

Нещодавно в Аланії я записав інтерв’ю з нашим турецьким партнером, девелопером Мехметом Алі, на території його проєкту Grand Calibri by Ribas. Відео вже опубліковане на каналі Ribas Hotels Group. Більша частина розмови присвячена тому, як збудувати п’ятизірковий готель за сім місяців. Але наприкінці я сказав те, що вважаю не менш важливим для кожного, хто думає про інвестиції в готельну нерухомість. Тут хочу розвинути ці думки докладніше.

Гарантії в інвестиціях мають межі

Мені часто трапляються пропозиції з гарантованою дохідністю, тож скажу чесно, що я про них думаю. Там, де є слово «інвестиція», я б дуже обережно ставився до слова «гарантія». Навіть золото чи акції великих компаній не мають ні гарантованої дохідності, ні гарантованої ліквідності: ціна змінюється, а продати актив у потрібний момент і за потрібною ціною вдається не завжди.

Ризик як плата за дохід без вашої участі

Інвестиція завжди передбачає певний ризик, і саме за нього ми отримуємо капіталізацію та дохідність, не залучаючись в операційну роботу готелю. Хто хоче все контролювати й швидко реагувати на зміни, той будує власний бізнес. Але кожен підприємець знає, що й там передбачуваності немає: сьогодні добре, завтра гірше, післязавтра знову добре.

Тому, коли ви віддаєте гроші в інвестицію, потрібно зробити дві речі. Перша — ретельно вивчити проєкт і забудовника або компанію, в яку ви вкладаєте. Друга — віддати гроші тому, кого ви обрали, довіритися процесу й дозволити собі спокійно отримувати дивіденди.

Що стоїть за гарантованим відсотком

Якщо з бізнесом чи з країною щось трапляється, виконувати зобов’язання може бути нікому. Компанія оголошує про банкрутство, і гарантійні листи та пункти договорів, які вчора здавалися надійними, втрачають силу. Про це варто пам’ятати, перш ніж вважати гарантію захистом.

Є й інший бік. Буває, що висока гарантована ставка з’являється там, де забудовник не впевнений, що зможе продати всі об’єкти, або що йому вистачить коштів добудувати проєкт. Тоді гарантія стає способом залучити більше інвесторів. У найгіршому випадку виплати за нею формуються з внесків наступних інвесторів. Саме так працюють фінансові піраміди, і це справжня бомба уповільненої дії.

Чесний бізнес влаштований простіше: він заробляє дохід, несе витрати, а прибуток розподіляє між інвесторами. Не має значення, чи інвестор один, як у власних готелях мого партнера Мехмета Алі, чи їх кілька, чи половина готелю належить одному власнику, а друга половина продана по номерах. Принцип розподілу дивідендів однаковий і зрозумілий, і гарантій він не передбачає.

Що вивчати замість обіцяних відсотків

Тому я раджу витратити трохи більше часу: прочитати все про забудовника, проєкт і керівну компанію, а потім приїхати й побачити все на власні очі. Саме для цього ми записуємо такі інтерв’ю та організовуємо інвестиційні тури: щоб показати капітал забудовника, його ставлення до людей і до справи, яку він робить.

Мехмет Алі будує вже четвертий у своєму житті готель. Ми з командою та інвесторами побували на його житловому й комерційному комплексі New Level, на виробництві круїзного лайнера, який він разом із партнером будує для себе, і на новому кар’єрі з видобутку щебеню. На кожному з цих підприємств він знає майже всіх людей, а люди знають його. За моїми оцінками, капіталізація його бізнесів у кілька разів перевищує вартість цього готелю. Для мене це сигнал: він збудував би готель і без жодного продажу, бо має власний ресурс. А отже, йому не потрібно обіцяти гарантований дохід, який згодом доведеться виплачувати коштом наступного інвестора.

Показником є й темп роботи. За словами Мехмета, ділянку придбали у 2025 році, будівництво почалося у 2026-му, і приблизно за сім місяців готель довели до нинішньої стадії. А ще є результат: 9 жовтня, коли ми записували інтерв’ю, у Grand Calibri Prestige, який працює майже десять років, вільними були лише дев’ять номерів із майже чотирьохсот, тоді як деякі сусідні готелі стояли напівпорожніми. Це показує, наскільки багато залежить від команди та системи роботи.

Побачити на власні очі

Якщо ви розглядаєте інвестиції в готельну нерухомість, не поспішайте. Вивчіть забудовника та керівну компанію, поставте запитання, поїдьте подивитися на проєкт і на людей, які його створюють. Рішення, ухвалене після цього, буде вашим свідомим вибором, і ви зможете спокійно довіритися процесу.