Инвестиции в отели: почему репутация девелопера надежнее «гарантированного» дохода

Недавно в Аланье я записал интервью с нашим турецким партнером, девелопером Мехметом Али, на территории его проекта Grand Calibri by Ribas. Видео уже опубликовано на канале Ribas Hotels Group. Большая часть разговора посвящена тому, как построить пятизвездочный отель за семь месяцев. Но в конце я сказал то, что считаю не менее важным для каждого, кто думает об инвестициях в отельную недвижимость. Здесь хочу развить эти мысли подробнее.

Гарантии в инвестициях имеют пределы

Мне часто попадаются предложения с гарантированной доходностью, поэтому скажу честно, что я о них думаю. Там, где есть слово «инвестиция», я бы очень осторожно относился к слову «гарантия». Даже золото или акции крупных компаний не имеют ни гарантированной доходности, ни гарантированной ликвидности: цена меняется, а продать актив в нужный момент и по нужной цене удается не всегда.

Риск как плата за доход без вашего участия

Инвестиция всегда предполагает определенный риск, и именно за него мы получаем капитализацию и доходность, не вовлекаясь в операционную работу отеля. Кто хочет все контролировать и быстро реагировать на изменения, тот строит собственный бизнес. Но каждый предприниматель знает, что и там предсказуемости нет: сегодня хорошо, завтра хуже, послезавтра снова хорошо.

Поэтому, когда вы отдаете деньги в инвестицию, нужно сделать две вещи. Первая — тщательно изучить проект и застройщика или компанию, в которую вы вкладываете. Вторая — отдать деньги тому, кого вы выбрали, довериться процессу и позволить себе спокойно получать дивиденды.

Что стоит за гарантированным процентом

Если с бизнесом или со страной что-то случается, выполнять обязательства может быть некому. Компания объявляет о банкротстве, и гарантийные письма и пункты договоров, которые вчера казались надежными, теряют силу. Об этом стоит помнить, прежде чем считать гарантию защитой.

Есть и другая сторона. Бывает, что высокая гарантированная ставка появляется там, где застройщик не уверен, что сможет продать все объекты, или что ему хватит средств достроить проект. Тогда гарантия становится способом привлечь больше инвесторов. В худшем случае выплаты по ней формируются из взносов следующих инвесторов. Именно так работают финансовые пирамиды, и это настоящая бомба замедленного действия.

Честный бизнес устроен проще: он зарабатывает доход, несет расходы, а прибыль распределяет между инвесторами. Не имеет значения, один ли инвестор, как в собственных отелях моего партнера Мехмета Али, несколько ли их, или половина отеля принадлежит одному владельцу, а вторая половина продана по номерам. Принцип распределения дивидендов одинаков и понятен, и гарантий он не предусматривает.

Что изучать вместо обещанных процентов

Поэтому я советую потратить чуть больше времени: прочитать все о застройщике, проекте и управляющей компании, а затем приехать и увидеть все своими глазами. Именно для этого мы записываем такие интервью и организуем инвестиционные туры: чтобы показать капитал застройщика, его отношение к людям и к делу, которое он делает.

Мехмет Али строит уже четвертый в своей жизни отель. Мы с командой и инвесторами побывали на его жилом и коммерческом комплексе New Level, на производстве круизного лайнера, который он вместе с партнером строит для себя, и на новом щебеночном карьере. На каждом из этих предприятий он знает почти всех людей, а люди знают его. По моим оценкам, капитализация его бизнесов в несколько раз превышает стоимость этого отеля. Для меня это сигнал: он построил бы отель и без единой продажи, так как имеет собственный ресурс. А значит, ему не нужно обещать гарантированный доход, который впоследствии придется выплачивать за счет следующего инвестора.

Показателем является и темп работы. По словам Мехмета, участок приобрели в 2025 году, строительство началось в 2026-м, и примерно за семь месяцев отель довели до нынешней стадии. А еще есть результат: 9 октября, когда мы записывали интервью, в Grand Calibri Prestige, который работает почти десять лет, свободными были только девять номеров из почти четырехсот, в то время как некоторые соседние отели стояли полупустыми. Это показывает, насколько многое зависит от команды и системы работы.

Увидеть своими глазами

Если вы рассматриваете инвестиции в отельную недвижимость, не торопитесь. Изучите застройщика и управляющую компанию, задайте вопросы, поезжайте посмотреть на проект и на людей, которые его создают. Решение, принятое после этого, будет вашим осознанным выбором, и вы сможете спокойно довериться процессу.