Купівля готельних номерів: інвестиційні ризики і вигоди

Купівля апартаментів у готелях є поширеною практикою за кордоном, рідше – в Україні. Це привабливий спосіб вкладення капіталу, який поєднує в собі переваги нерухомості та бізнесу, при цьому зменшуючи потребу в особистому управлінні. Її сценарій простий: інвестор купує номер в апарт-готелі, керівна компанія займається здачею його в оренду і вони ділять дохід між собою обраною з двох систем. Перший варіант – вкладник одержує фіксований дохід, про який він домовляється з оператором об’єкта. У цьому випадку кількість прибутку не залежить від заповнюваності номера. Другий – вкладник одержує дохід за плаваючою ставкою. У такому випадку прибутковість номера може бути вище, проте завжди є ризик незатребуваності.

Вигоди інвестування в номери готелів

• Адекватна вартість. Основною перевагою інвестування в апарт-готелі є порівняно низька ціна покупки, співмірна з покупкою квартири на вторинному ринку. Наприклад, вартість готельного номера в Європі стартує від 100 000 євро. В Україні вона починається приблизно від $45 000 за апартаменти з ремонтом і меблями, готові до експлуатації. Отже, готельні апартаменти є одним із найкращих інвестиційних проектів для тих, хто хоче вкласти кошти у бізнес з високою окупністю.
• Не потребує управління. Однією з ключових переваг інвестування є професійне управління нерухомістю. Управляюча компанія бере на себе всі питання оренди, обслуговування та маркетингу, що дозволяє інвестору не займатися поточними операціями і знижує ризики простою номера. Інвестування в номер у готелі не передбачає, де-факто, розпорядження цією власністю, але, де-юре, інвестор купуєте нерухомість як приватне майно і може продати його в будь-який момент назад керівній компанії або іншому інвестору. Цей формат може бути зручним для вкладників, у яких є основний бізнес. Такі інвестори розглядають покупку готельних апартаментів як додатковий прибутковий актив або альтернативу менш надійним банківським депозитам.
• Стабільний дохід. Середня прибутковість готельних номерів – 10-15% у разі плаваючої ставки, 8-10% – фіксованої. Однак до вибору об’єкта треба підходити відповідально: необхідно ознайомитись із готельним оператором, спрогнозувати перспективи і звернути увагу на локацію, від якої може залежати ціна готельного номера. Такі критерії є важливими при виборі інвестиційного проєкту, пов’язаного з готельним сектором.

У багатьох країнах культура апарт-готелів поширена вже давно і входить у топ інвестиційних проєктів. Однак першим, хто розробив концепцію цієї ідеї, був Джек Де Боєр. Дебютний об’єкт він відкрив у 1975 році в США (Канзас, Вічіта).

Однак особливої популярності у США цей формат зазнав у 1980-1990-і роки. Це сталося завдяки Дональду Трампу й готельній мережі Marriott International. На сьогодні інвестування в цей вид нерухомість стає все більш поширеним у всьому світі. Досі рушійною силою цього напряму вважається Trump Organisation – сімейна компанія Дональда Трампа. Так, у США, у Панама-Сіті, відкрився ще один його комплекс – Trump Ocean Club International Hotel & Tower, вартість якого становить $270 мільйонів.

У Дубаї (ОАЕ), наприклад, тренд на інвестування в готельні апартаменти з’явився приблизно 8 років тому. У порівнянні з традиційними готелями, вони пропонують більш вигідні середньострокові та довгострокові договори і сприяють диверсифікації пропозиції та залученню іншої категорії гостей. До того ж, вони менш схильні до сезонного коливання попиту.

Ризики інвестування в готельні номери

• Вкладник не впливає на управління. Якщо готельний оператор у якийсь момент вирішить перепрофілювати готель і це виявиться неефективним, то інвестор ніяк не вплине на управлінців. З огляду на цей факт, за інвестування краще віддавати перевагу готелям, які перебувають в портфелі великих мереж.
• Ризики браку доходу за плаваючої ставки. Ще під час укладання угоди необхідно ретельно вивчити готель, у який планується капіталовкладення. Так, перед вибором об’єкта інвестування треба також враховувати його сезонність. Оскільки готелі, призначені для відпочинку, у певний сезон мають низький дохід на відміну від тих, які приймають бізнес-туристів і мають стабільний прибуток цілий рік.
• Тривале підвищення вартості. Ціна готельного номера, у порівнянні з іншими видами нерухомості, зростає довго. Цей факт підтверджує те, що такі інвестиції призначені на довгий термін і вимагають терпіння для досягнення окупності готельного бізнесу.

Отже, вкластися в готельний бізнес і купити номер у готелі може виявитися вигідною інвестицією. Однак і в цій ідеї є свої підводні камені, про які треба знати вкладнику.

Щоб знизити можливі ризики, інвесторам рекомендується диверсифікувати вкладення — інвестувати в різні об’єкти або регіони, а також ретельно аналізувати попит і сезонність конкретного готелю.

Інвестування в апарт-готелі в Україні: перспективи та рекомендації

В Україні тренд інвестування в апарт-готелі тільки починає зароджуватися, однак серед представників таких об’єктів на українському ринку можна виділити S1 Terminal (Київ), Lev City Hotel (Львів), Maristella Marine Residence (Одеса), Polyana Residence тощо.

При виборі об’єкта інвестування дуже важливо звертати увагу на управляючу компанію. Репутація оператора, його досвід та прозорість фінансової звітності безпосередньо впливають на доходність і безпеку вкладень. У договорі з управляючою компанією повинні бути чітко прописані умови розподілу прибутку та відповідальність сторін.

Треба зазначити, що готельна управляюча компанія та мережа Ribas Hotels Group також запустила цей напрям і невдовзі надасть можливість тим, хто хоче почати свій бізнес, маючи капітал від $45 000, купувати номери в апарт-готелях в основних курортних регіонах України з гарантованою річною прибутковістю.

Також Ви можете звернутися до нашої компанії за консультацією в питанні інвестування в готельні номери, а також розрахувати вартість номера в міні готелі та отримати допомогу з іншими проєктами для інвестицій.