Как работает кондоминиумный апарт-отель и на что стоит обратить внимание, чтобы избежать подводных камней, развивая бизнес в этом направлении?
Ключевой информацией о специфике кондоминиумных проектов поделился с отраслевым журналом Commercial Property Иван Лунь - отельный консультант, партнер Burford Management&Consultancy.
Уловить разницу
Для начала давайте разберемся в терминологии и выясним, в чем разница между отелем, доходным домом и кондоминиумным домом.
Отель — это один собственник, который сдает для кратковременного проживания комнаты (номера) и продает дополнительные услуги (ресторан, конференц-зал, фитнес и СПА, уборку). Управляет им либо собственник, либо нанятые им отельные менеджеры, часто это делают отельные операторы и всегда эта модель предполагает большой штат. Апарт-отель — это просто определение концепции отеля, где номера имеют большую площадь и оснащены кухней.
Доходный дом — его собственником является одно юридическое или физическое лицо, которое сдает под средне- или долговременное проживание апартаменты или квартиры (юниты). Property management осуществляет собственник или нанятый им управляющий и небольшой штат сотрудников. Дополнительные услуги не предоставляются.
Кондоминиумный дом — здесь юниты также предназначены для средне- и долговременного проживания, но их собственниками являются разные лица, которые независимо друг от друга сдают апартаменты в аренду. Property management осуществляет сервисная компания (или управляющая компания), на западе это HOA — Home Owners Association, аналог нашего ОСББ. Она же владеет всем непроданным имуществом — внешними стенами, крышей, инженерными сетями, техническим помещением. В этой модели штат довольно ограничен, и дополнительных услуг нет.
Специфика кондоминиумных многоэтажных проектов
Во-первых,
апартаменты под апарт-отель — это нежилые помещения для долговременного проживания с полностью законченным ремонтом, оснащенные мебелью и декором вплоть до столовых приборов, с завершенными общественными зонами и вышколенным персоналом (хоть и без полного перечня услуг, как full-service hotels вроде Novotel, Holiday Inn, Radisson).
Во-вторых,
мотив девелопера в данном случае — привлечь финансирование, продав апартаменты индивидуальным собственникам еще на стадии проектирования и выйти из проекта максимально быстро. Но здесь есть один важный нюанс: полностью выйти из проекта можно только продав компанию-собственника всех общественных помещений (коридоров, лифтов, котельной, инженерных сетей), которая в этой ситуации является балластом для бизнеса.
В-третьих,
покупателям апартаментов предлагают приобрести пассивный доход от организованной посуточной сдачи юнита в аренду.
Нюансы работы кондоминиумного проекта в формате апарт-отеля
Эксплуатация по принципу действия больше напоминает ОСББ (сервисная или управляющая компания). В связи с этим собственники апартаментов не могут сменить управляющую компанию или ее руководителя.
Для управляющей компании необходима жесткая договорная база для сосуществования с множеством собственников — ее критично важно прописать до старта продаж апартаментов.
Места общественного пользования, служебные помещения и инфраструктурное инженерное оснащение, лифты, крыша, благоустройство на участке, внешние фасадные конструкции и стены — все это при введении в эксплуатацию должно быть оформлено как собственность HoldCo, сервисной или управляющей компании, которая будет ответственно за всем следить, своевременно ремонтировать элементы здания, консолидировать индивидуальных собственников и распределять между ними заработанные дивиденды.
Фактически HoldCo или управляющая компания выполняет функции ОСББ, и ее содержание и покрытие амортизационных расходов на ремонт или обновление должно оплачиваться всеми совладельцами апартаментов.
Сервисная компания оплачивает единые счета за пользование городскими коммунальными услугами — электричеством, водоснабжением, теплом — и распределяет их между собственниками юнитов, причем важно не забывать, что стоимость “коммуналки” для коммерческих пользователей нежилого фонда выше, чем для владельцев объектов жилого фонда.
Кроме того, есть дополнительные платежи: налог на землю придомовой территории (до разделения среди собственников), налог на недвижимость, налог на прибыль индивидуальных собственников.
Если кондоминиумный дом включает свыше 120 апартаментов, допускается, что определенная часть оснащенных юнитов не будет возвращаться в обратную аренду под операционную работу апарт-отеля. Однако количество таких апартаментов должно быть ограничено — так, чтобы в операционном обороте всегда было не менее 80-100 ключей. Так сохраняется эффект масштаба хозяйственной деятельности, особенно в плане операционных затрат. А это иногда критично важно для международного оператора-франчайзера.
Еще один момент: в таком случае владельцы и жильцы апартаментов, не участвующих в операционном обороте, лишены права пользоваться рекреационными или техническими зонами, которые предлагаются гостям в качестве дополнительных услуг (фитнес-зал, бассейн, завтрак и т.д.)
На случай, если индивидуальный собственник апартаментов пожелает продать либо переуступить права на свой юнит, в договорах о купле-продаже и обратной аренде необходимо прописать условия относительно солидарной ответственности первого (бывшего) и нового собственников за оплату возможных задолженностей и четкого сохранения условий аренды.
Перспективы и целесообразность привлечения международного франчайзера
В процессе поиска международного франчайзера важно учитывать обязательные критерии первичного отсеивания:
- обращать внимание на сети, которые оперируют на территории Восточной и Центральной Европы, владеют внушительной клиентской базой, серьезной системой бронирования и узнаваемым “апарт-отельным” брендом в портфолио. Такие сети будут добавлять ценности отелю, увеличивая показатель загруженности Occupancy и среднесуточный тариф ADR;
- потенциальное название отеля или бренд должны “звучать”, в идеале название должны быть известным или, как минимум, легко запоминаться и быть благозвучным. Например, Hawthorn Suites by Wyndham тяжело воспринимается нашим ухом, в то время как Ramada Residences by Wyndham запоминается значительно легче;
- останавливать выбора на сетях, которые однозначно готовы заходить в кодоминиумные проекты с большим количеством собственников. Такие проекты часто влекут за собой риски некачественного управления проектом, неэффективного планирования и операционного хаоса в целом. А это, в свою очередь, репутационные риски для сетей.
На дальнейших стадиях отбора важно обращать особое внимание на все виды явных и скрытых гонораров, а также нюансы сложных ввиду специфики отельного бизнеса контрактов.
5 международных франчайзеров 3-4*, заинтересованных в сотрудничестве с кондоминиумными апарт-отелями
Группа ACCOR: Adagio, Adagio Access Novotel Suites, Swissotel Residences
Группа Windham: Ramada Residences
Группа Louvre Hotels: Tulip Residences, Tulip Residences
Группа Radisson: Radisson Serviced Apartments
Важный момент: необходимо отслеживать ситуацию на локальном рынке, чтобы придерживаться условий конкуренции и избегать “каннибализма” между отелями одной отельной группы, принадлежащих разным владельцам.
От редакции:
Работа с международными операторами часто сопряжена с дополнительной нагрузкой, жесткими требованиями к кондоминиумным проектам и отсутствием большого опыта взаимодействия франчайзеров с таким форматом апарт-отелей. А вот управляющие компании на территории Украины уже умеют работать с кондоминиумами, хорошо понимают специфику формата и охотно берут в управление кондоминиумные апарт-отели.
6 локальных управляющих компаний, которые могут успешно управлять апарт-отелями
Ribas Hotel Group (Одесса)
Senator Apartments (Киев)
Reikartz Premier Hotels (Киев)
Ukrainian Hotel Management (Киев)
ArtBuildHotels (Киев)
Полную статью читайте в журнале Commercial Property №6 (214) за июнь 2021.
