В последнее время рынок прибыльной недвижимости в Польше столкнулся с рядом значительных затруднений. Развитие сферы гостиничного бизнеса и краткосрочной аренды было замедлено влиянием коронавируса, а также войной в Украине. Кроме того, стремительная инфляция привела к увеличению нестабильности.
Однако показатели гостиничного сектора за 2022 год практически приблизились к данным за период до начала пандемии. Сейчас же в стране наблюдается положительная тенденция роста как в сегменте краткосрочной, так и долгосрочной аренды, а также заключения сделок на приобретение апартаментов в апарт-отелях. Так что можно утверждать, что сектор успешно восстанавливается.
Автор: Анастасия Губанова, координатор международного развития Ribas Hotels Group, представитель компании в Варшаве
Тенденции рынка прибыльных апартаментов
Апарт-отель является объектом, покупая апартаменты в котором инвесторы могут получать пассивный доход. Прибыльная недвижимость является более стабильным рынком для вложения инвестиций по сравнению с другими форматами недвижимости.
В настоящее время рынок апарт-отелей в Польше восстанавливается, и такие города как Люблин, Краков и Варшава уже достигли показателей доходности, приравнивающихся к данным 2019 года.
Текущее состояние инвестиционного рынка в Польше отличается высокой динамикой, несмотря на периодическую турбулентность в последние годы. Да, в стране был достаточно высокий уровень инфляции – 17-18%. Это стало вызовом для рынка и повлекло за собой увеличение цен на электроэнергию, воду и рабочую силу, в том числе и строительство.
Однако интерес инвесторов к апарт-отелям сохраняется, и сектор продолжает развиваться. Даже несмотря на остановку некоторых проектов, количество новых апарт-отелей увеличивается, особенно в ключевых туристических локациях.
Оценка рентабельности в регионах
В Польше очень развит внутренний туризм. На севере страны сосредоточено море, на юге – горы, где популярны два сезона – летний и зимний. В связи с этим аренда жилья на короткие и длительные сроки пользуется высоким спросом, а инвесторы могут ожидать практически вдвое большей доходности по сравнению с аналогичными объектами в Варшаве. В столице чаще покупают квадратные метры в пределах инвестиционной стратегии, преследуя цели престижа и формирование стратегической локации.
Привлекательность апарт-отелей заключается в их универсальности – они способны обеспечивать как краткосрочное, так и долгосрочное размещение. Кроме того, они являются надежным средством страхования денег для инвесторов. Длительный формат проживания обеспечивает сохранение инвестиций даже при возможных изменениях на рынке.
Что касается цифр, то в крупных городах показатель возврата инвестиций составляет 5-7% годовых, в туристических локациях – до 9% годовых. Одним из преимуществ инвестирования в Польшу, особенно в туристические города, является то, что прибыль украинских инвесторов, имеющих проекты в Европе, является официальной, защищенной и подлежит налогообложению.
Кто инвестирует в апартаменты в Польше?
Инвестиции в польские апартаменты сосредоточены преимущественно от предпринимателей, занимающихся бизнесом в смежных индустриях со строительством: мебельные магазины, производители бытовой техники, строительных материалов. Это можно объяснить тем, что люди, близкие к сфере, более открыты к инвестированию, они лучше понимают, как работает этот рынок. Но инвесторами также могут являться местные жители. К примеру, в Гданьске такую недвижимость преимущественно покупают горожане, хорошо знающие сезонность локации.
Как работает вложение в апарт-отель для инвестора?
Есть две модели взаимодействия управляющей компании с инвесторами. В одном случае инвестор покупает апартаменты, которые затем сдаются в аренду, и прибыль формируется от сдачи именно этого номера. Однако здесь недостаток – инвестор не может контролировать количество ночей, которые гости проводили именно в его апартаментах. Различные категории апартаментов имеют отличные уровни загрузки и стоимость, а также разную степень износа материалов, что затрудняет этот контроль.
Во второй модели отель работает как единый комплекс. Апарт-отель обеспечивает равномерное распределение доходов от общей загруженности комплекса, а также расходов на коммунальные платежи и зарплату персонала.
В целом на рынке Польши апарт-отели представлены в разных частях городов и имеют разные форматы. Да, есть объекты с полноценным обслуживанием, близким к пятизвездочному уровню, с большим количеством персонала, который заботится о каждом госте. В то же время есть формат с быстрым заселением и самообслуживанием, что оптимизирует расходы на персонал, обеспечивая комфорт для гостей.
Важно проанализировать все за и против и определиться с тем, в какой формат вы готовы инвестировать. Во время его выбора следует обращать внимание на прибыльность, сумму вложения, локацию проекта и управляющего им гостиничного оператора. В первую очередь нужно выбирать объекты в местах, обеспечивающих стабильный доход при разных сценариях, минимизируя зависимость от сезонных колебаний.
Также следует проанализировать бренд, стиль управления и репутацию управляющей компании. Так, гостиничный оператор с репутационным именем играет ключевую роль в установлении доверия к проекту. Его профессионализм оказывает существенное влияние на привлекательность объекта для конечного потребителя и, соответственно, на качество предоставляемых услуг. Бренд также важен при привлечении иностранных туристов, обычно ориентирующихся на сетевые отели с целью обеспечения безопасности.
На что обратить внимание девелоперу
Для девелопера важно не только выбрать участок, но и подробно проанализировать реализуемый им продукт, инфраструктуру и партнеров, с которыми планирует сотрудничество. Ведь нужно сформировать у инвесторов понимание, что у них есть надежные партнеры, которые гарантировано реализуют проект.
К примеру, гостиничный оператор Ribas Hotels Group со своей стороны разработал специальное мобильное приложение для инвесторов, в котором они могут в реальном времени управлять портфелем недвижимости без лишних усилий. Каждый вкладчик с легкостью сможет получать данные по приобретенному номеру.
В приложении отображается: финансовая аналитика по каждому объекту, контроль состояния апартаментов, календарь бронирований, баланс и история выплат, маркетплейс имеющихся инвестиционных объектов гостиничного оператора. Это формирует доверие у инвесторов.
Подытоживая вышесказанное, рынок прибыльной гостиничной недвижимости Польши сейчас активно развивается. Несмотря на инфляцию и войну в Украине, в Польше реализуются новые объекты и возобновляются инвестиционные потоки. Этот рынок также привлекателен для украинских инвесторов, учитывая возможность налогообложения прибыли, полученной в Европе.
Подробнее по ссылке о совместном инвестировании в гостиничный бизнес в Европе и Азии.
Подписывайтесь на наш блог, чтобы не пропустить актуальные статьи по теме гостеприимства!
