Будущее за долевым инвестированием — почему его выбирают инвесторы?
Долевое инвестирование в гостиничную недвижимость означает владение каждым инвестором долей объекта (например, номера или другого помещения) и получение дохода пропорционально вложенным средствам.
Экспертная колонка основателя девелоперско-инвестиционной компании Arha Group – Игоря Ильчишена и основателя группы компаний Ribas Hotels Group – Артура Лупашко, опубликованная в ThePage.
Долевое инвестирование в гостиничную недвижимость означает владение каждым инвестором долей объекта (например, номера или другого помещения) и получение дохода пропорционально вложенным средствам. Выделяют несколько моделей такого инвестирования — в частности, долевое участие (инвесторы вкладывают средства на этапе строительства объекта), фракционное владение (инвесторы покупают готовый объект), кооперативная модель (группа лиц объединяет средства, а объект регистрируется на одного юридического владельца) и кондо-отели (каждый инвестор владеет отдельным номером, но отель управляется централизованно управляющей компанией).
Преимущества долевого инвестирования
Во-первых — это умеренный порог входа. Начальный взнос может составлять от 5-10 тысяч долларов. Важно то, что нет рассрочки: человек инвестирует, например, 5 тысяч долларов и сразу становится совладельцем недвижимого имущества. В то время как при покупке целой недвижимости нужно время для выплаты рассрочки, соответственно нужна большая сумма и немало юридической работы (право собственности, выписка из реестра недвижимости и т.д.).
Таким образом, долевое инвестирование доступно для более широкого круга инвесторов, добавляя демократичности в портрет инвестора, к которому мы привыкли.
Во-вторых, долевое инвестирование позволяет присоединиться не только к владению апартаментами или коттеджами, но и к более масштабным объектам, таким как Spa-зоны, рестораны, супермаркеты, торговые центры и т.д. То есть можно инвестировать в различные типы коммерческих помещений. Это обуславливает рост интереса к туристической отрасли, а также не только стимулирует внутренние инвестиции, но и способствует тому, что они остаются на внутреннем рынке.
В-третьих, преимущество заключается в том, что кооператив, то есть ассоциированное общество, которое обслуживает пайщиков, выступает налоговым агентом. Это удобно для инвесторов, поскольку снимает с них налоговую нагрузку.
Потенциальные риски долевого инвестирования
Потенциальные риски долевого инвестирования абсолютно идентичны рискам при инвестировании в целую недвижимость. Первый и самый большой риск — это незавершенное строительство объекта. Второй существенный риск — это низкая загруженность отеля или несоответствие реального объекта тому, что было представлено на визуализациях (рендерах), или несоответствие концепции. Для минимизации этих рисков важно проверять репутацию застройщика (а лучше при возможности сотрудничать с надежными участниками рынка с хорошей репутацией), анализировать документы и привлекать юридических консультантов на этапе заключения договора.
Получение прибыли и распределение между инвесторами
Прибыль распределяется пропорционально доле, которую инвестировал каждый инвестор. Например, если общая стоимость апартамента 100 тысяч долларов, то инвестор, который приобрел долю за 20 тысяч долларов, будет получать большую прибыль, чем тот, кто приобрел долю за 10 тысяч долларов. Это логично, ведь все зависит от суммы инвестирования. Доля инвестора, по желанию, подлежит продаже или передаче по наследству, обычно с правом первоочередного выкупа другими участниками.
Обычно устанавливается минимальный порог входа, например, 10 тысяч долларов. Чем больше сумма инвестиций, тем больше прибыль получает инвестор. Однако если все участники приобретут одинаковые доли, то распределение прибыли происходит равномерно между всеми владельцами ассоциированного общества. Стоит также добавить, что каждый инвестор регистрирует свою долю как отдельную собственность или в составе общей собственности, а обязанности регулируются договорами по обслуживанию объекта и разделению расходов.
Операционные особенности работы с долевыми инвесторами
Операционные особенности заключаются в том, что здесь действуют другие юридические условия, в частности относительно использования недвижимости. В отличие от целой недвижимости, где владелец может проживать в собственном номере или коттедже (срок проживания согласно условиям договора), при долевом инвестировании такое проживание невозможно. С другой стороны, процесс инвестирования значительно проще с юридической точки зрения: не нужно привлекать нотариуса для оформления права собственности или заверять поступление средств. Процедура намного легче, и именно поэтому она находит большой отклик среди инвесторов.
Понимание в каждый момент времени, на каком этапе находится строительство, заключение четких и прозрачных договоров, гибкость системы оплаты, контроль качества строительных работ, а также возможность вложить небольшую сумму без значительных организационных усилий способствуют доверию инвесторов и успешной реализации проектов. Дополнительным преимуществом является то, что подписание всех документов происходит дистанционно через такие сервисы, как «Дия» или «Вчасно».
