Автор: Александра Некращук
До Украины добралась мода на апарт-отели – находящиеся в коллективной собственности гостиницы, способные обеспечить пассивный доход тем, у кого есть $60-80 тыс. Об этом пишет журнал НВ.
У Михаила, который попросил не называть его фамилии, в Одессе имеется собственный бизнес – сеть небольших точек быстрого питания у моря. Они приносят неплохой доход, и перед предпринимателем стоит непростая задача: куда вкладывать заработанное.
Нести средства в банк одесский предприниматель не захотел – он уже потерял часть вложений на депозитах после банкротства некоторых финучреждений в 2014-2015 годах. А покупать государственные облигации внутреннего займа (ОВГЗ) бизнесмен не готов.
«Я понимаю, что в случае моей внезапной смерти семья не сможет заниматься бизнесом и, как следствие, в краткосрочной перспективе останется без средств к существованию», – говорит предприниматель. Потому-то он и купил номер в одесском апарт-отеле за 2,7 миллиона гривен и рассчитывает получать стабильный доход.
Схожую историю на условиях анонимности НВ рассказал еще один одессит – 55‑летний Константин. Вместе с женой он сдает в аренду четыре собственные квартиры, но желания заниматься этим дальше нет. Зато есть стремление на протяжении пяти лет эмигрировать в Канаду, а до этого успеть пристроить накопленные 2,3 миллиона гривен, чтобы полностью обеспечить себя пассивным доходом по достижении шестидесятилетнего возраста. Вот одессит и приобрел номер в местном апарт-отеле.
Подобные доходные дома – это гостиницы со множеством номеров, которые принадлежат разным инвесторам. Тех привлекает невысокий порог входа и отсутствие необходимости активного участия в управлении объектом – этим занимается отельный оператор, обеспечивая себе и собственникам номеров прибыль.
В Украине настоящих апарт-отелей пока немного – около 10. Но дальше будет больше, уверены эксперты.
Украина в деле
Украинцев, которые заработали $50-60 тыс. и не знали, куда их вложить, последние годы привлекали грузинские девелоперы. В Батуми апарт-отели, например, прямо на первой линии от моря строит компания Orbi Group. Для потенциальных покупателей из Украины она устраивала настоящие туры. Перелет, проживание и увеселительная программа с грузинскими танцами и закусками, экскурсиями – все это было бесплатным при условии, что инвесторы заключат договор и купят номер. Сумма инвестиций стартовала с $39,2 тыс., а срок окупаемости составляет в среднем 7,5 года.
От украинцев, желающих вложиться в батумские гостиницы, отбоя не было.
Фото: DR
Мировой рынок туризма, который до пандемии коронавируса рос в среднем на 3-4 % в год, делал сегмент апарт-отелей перспективным. В США подобный формат появился в 1970-х и быстро стал популярным не только там, но и в Азии, и в странах Европы, говорит Марина Лео, партнер по стратегическому развитию DEOL Partners, отельного оператора сети Senator Hotels and Apartments, 11 Mirrors Design Hotel и Globe Runner Hotel & Hostel.
Отечественные девелоперы решились строить апарт-отели всего несколько лет назад, предпочитая курортные регионы страны. Управляющая гостиничная компания Ribas Hotels Group сейчас завершает проект апарт-гостиницы на 63 номера в Одессе на 10‑й станции Фонтана. «Мы достроим объект и в конце года начнем продавать апартаменты. Их стоимость составит $60−80 тыс., и потенциальные желающие уже есть», – говорит ее основатель Артур Лупашко. Компания также планирует реализовать еще три таких проекта, один из которых откроется в Затоке, а два других – на западе страны.
Как это работает
Апарт-отели, как рассчитывают девелоперы, со временем станут конкурентами арендным квартирам.
Сейчас именно частные инвесторы неплохо поддерживают рынок первичной недвижимости. Часть из них покупает квартиры на начальном этапе строительства и продает перед вводом дома в эксплуатацию, зарабатывая 30-50 % от стоимости жилья. Другие клиенты делают ремонт и сдают недвижимость в новостройках в аренду.
Но сдача жилья в аренду – дело хлопотное. Нужно сделать ремонт, найти арендаторов, контролировать состояние квартиры и уплату счетов за коммунальные услуги. При этом гарантий, что жильцы не испортят мебель или не вынесут, к примеру, новый холодильник, нет. У арендаторов тоже нет уверенности, что их не выселят на следующий день или не отдадут залоговый платеж. Поэтому обеим сторонам приходится «присматриваться» и рассчитывать на свою интуицию.
Лупашко из Ribas Hotels Group говорит, что апарт-отели – это цивилизованная альтернатива арендному бизнесу. Управляющая компания обеспечивает комплектацию от мебели до постельного белья и расходных материалов, сама находит постояльцев, занимается мелким ремонтом. За эти услуги она получает в среднем 25−30 % от прибыли. Все остальное – дивиденды собственников апартаментов. Срок окупаемости таких вложений, по словам Лупашко, 10-12 лет. Отельные номера можно и продать – в успешных объектах их стоимость может вырасти на 20 % после года успешной работы.
Есть и еще одна причина, по которой девелоперы все чаще смотрят в сторону апарт-отелей. Ведь с юридической точки зрения подобные помещения являются нежилыми. А потому гостиницы можно строить на участках, не предназначенных для жилой застройки.
Срок возврата инвестиций по сравнению со строительством классической гостиницы у апарт-отелей короче, поскольку продажи номеров стартуют еще на начальном этапе строительства. В самых успешных комплексах большую часть номерного фонда распродают до момента ввода объекта в эксплуатацию, уточняет Наталья Чистякова, директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers Ukraine.
Возможные риски
Купить номер в апарт-отеле пока может ограниченное количество украинцев: топ-менеджеры крупных компаний, айтишники и другие специалисты, которые в состоянии скопить $60−80 тыс.
В странах ЕС круг потенциальных покупателей гораздо шире. «В Польше менеджеры среднего звена с зарплатой от $3 тыс. в месяц покупают номер в апарт-отеле каждые три года. Они стараются обеспечить себя дополнительным доходом на пенсии», – говорит Лупашко.
Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, считает, что подобный бизнес будет развиваться в туристических регионах на западе и юге страны. Но инвесторы все же должны учитывать возможные риски, связанные со снижением потока отдыхающих. Так, эпидемия COVID-19 «стоила» отрасли в прошлом году около 60 миллиардов гривен, оценили потери в Госагентстве развития туризма.
Шесть-семь лет назад в Украину ежегодно приезжали 21-25 миллионов иностранных путешественников, затем, на фоне войны и упадка экономики, их число снизилось до 10-11 миллионов. А прошлый год и вовсе оставил стране лишь внутренних туристов. К счастью, их было достаточно много, чтобы этой зимой заполнить Буковель, а прошлым летом – пляжи Одессы и области.
Сама сфера деятельности апарт-отелей остается сложной. В США, рассказывает Лео из DEOL Partners, действуют четкие правила в кооперативах (совместное владение домом) или кондоминиумах (владение жильем и долевое владение прилегающей территорией). В первом случае клиент приобретает не квартиру, а акции кооператива и, по сути, право на проживание в ней. Пользоваться жильем можно по своему усмотрению, но продать или сдать его в аренду – лишь с разрешения всех жильцов. В кондоминиуме могут быть схожие ограничения, установленные сообществом его жильцов.
В Украине же если квартиры-номера продаются, то собственники имеют больше прав и влияния на принятие решений, чем управляющая компания. А при создании ОСМД (общество совладельцев многоквартирных домов) именно оно возьмет на себя дополнительные функции по управлению объектом, конкурируя с управляющей компанией.
Совладельцы – члены ОСМД путем голосования всегда могут переизбрать управляющую компанию. По закону для этого необходимо две трети, а зачастую 50+1 % голосов. Если апартаменты находятся в общей долевой собственности, то все равно собственники имеют превалирующее право над оператором.
Лупашко говорит, что они разрабатывают договор с каждым покупателем апартаментов, которые будут передаваться в управление на 10 лет. И в этот период владелец не сможет поменять управляющую компанию или поселиться в своем жилье.
Несмотря на неопределенность правил, апарт-отели точно останутся привлекательным вариантом для частных инвестиций на рынке. А в дальнейшем этот сегмент будет лишь развиваться, уверен Лупашко.
Полную статью читайте в № 11 журнала НВ от 25 марта 2021 года.
