Гостиничный бизнес в Украине: возможности и риски

Все, о чем вы должны знать, открывая отель в Украине: соотношение спроса и предложения по номерному фонду, привлекательность отельного рынка для локальных и зарубежных инвесторов, развитие индустрии гостеприимства в Украине, — какие форматы отелей ждут нас впереди. Интервью Артура Лупашко, основателя сети отелей Ribas, опубликовано в интернет издании STAY.MANAGEMENT от 17 августа 2021: https://stay.management/index.php/experts/63-interview/634-ribas 

Спрос и предложение по номерному фонду в Украине

Можно выделить Киев, Львов, Одессу и 5-6 курортных локаций, где отслеживается стабильное соотношение спроса и предложения по загруженности отельных номеров. Все остальные города находятся в дефиците качественных отелей по адекватной цене.

И даже в этих городах присутствует звездный разрыв по номерным фондам. Например, наблюдается пресыщение гостиниц с 2*/2+* и отелей с высоким качеством обслуживания и цены. Но на рынке не хватает отелей среднеценового сегмента на 3*/4*. Спрос на такой уровень есть у внутреннего и зарубежного туриста.

“Анализируя работу наших объектов, мы видим, что именно в сегменте среднего ценового уровня получаем самые оптимальные показатели — меньше ROI, выше ADR, лучше RevPAR, плотнее загрузка. То есть на сегодняшний день ожидания потребителей и отельная экономика идеально сходятся именно в сегменте отелей среднего ценового уровня. На рынке Украины мало таких предложений, но мы в Ribas Hotels Group нацелены на развитие отелей 3*/4*, а именно проектировать, строить, запускать и управлять”, — говорит Артур Лупашко.

На основании исследований за последние годы в Украине увеличилась группа населения среднего класса. Но отельный рынок не успевает за этим ростом. Посмотреть только, сколько людей улетают на отдых в Турцию, Черногорию, Хорватию и Египет, где средний чек на двоих 1500 долларов в неделю. Даже проводились опросы, которые показывали, что украинские граждане с удовольствием бы отдыхали на родине, но из-за недостатка санаториев и отелей с соотношением хорошего сервиса и адекватной цены они выбирают зарубежные курорты.

Эту мысль подтверждают личные наблюдения. К примеру, отель "Верхолы", который расположен в не сильно известном курорте в Полтавской области. Вокруг шикарная природа, чистый воздух и тишина. Средняя цена за ночь в отеле — 300 долларов. Это недешево, как для этого региона. И все же, несмотря на не популярный курорт и высокую цену там полная загрузка, а забронировать номер можно только через пару месяцев. А все потому, что гость получает отдых в отеле, в котором присутствует соотношение цены и качество. И украинский турист готов за это платить.

Если ваш отель попадает под спрос, то проблем с загрузкой номеров и показателем ADR не будет. Миллионы украинцев минимум раз в год отправляются на отдых. Так почему бы им не потратить деньги у вас?

Форматы отельного бизнеса с перспективой роста

“Загородный сегмент — перспективная отрасль. И это одна из наших специализаций, которую мы любим всем сердцем”, — делиться эмоциями А.Лупашко. 

Еще один сегмент, который нуждается в развитии — бизнес и городские отели. В Украине не хватает сетевых отелей и международных операторов, которые успешно ведут свою деятельность по всему миру.

“Мы в Ribas делаем все для развития данного сегмента и проводим работы по аккредитации на управление объектами под международными брендами”, – говорит Артур.

В Киеве, Одессе и Львове есть иностранные сети, которые можно пересчитать на пальцах. В стране дефицит современного делового отеля. А это, между прочим, перспективное направление. В Украину приезжает много иностранных гостей по рабочим делам, на конференции, бизнес-встречи и т.д. У таких людей, как правило, уже есть гостевой опыт, ожидания от отеля, корпоративный райдер. И, приезжая в любой город Украины, у гостя возникает головная боль, ведь то, что предлагает рынок делового туризма — не совсем то, к чему привык иностранный клиент.

Также в городах Украины с населением до 500 000 чел. есть отели с конференц-залами, которые требуют либо полного ребрендинга, либо перестройки.

“То, что есть на рынке не дотягивает до уровня даже 3*. В основном это подкрашенные советские отели или гостевые дома, возникшие из бизнес-центров. Для иностранного гостя такая картина запомнится надолго и отобьет желание возвращаться в нашу страну” — утверждает Артур Лупашко.

Соотношение иностранных гостей в украинских отелях

Согласно статистике, иностранному гостевому трафику отводят 15% от общего туризма. Это хороший показатель, учитывая пандемию и другие ограничивающие факторы.

Гостиничный бизнес в Украине может увеличить этот процент за счет развития транспортной инфраструктуры. Как только в локации появляется возможность улететь/прилететь, — сразу же увеличивается количество гостей и спрос на отельные номера. Реальный пример: посмотрите, насколько вырос приток иностранных туристов с открытием безвиза, новых правил въезда в страну, обустраиванием курортных локаций и т.д. Это работает, достаточно посмотреть на загруженность номеров, где половина туристов — иностранцы.

Конечно, пандемия повлияла на внутренний и внешний туризм, но стоит отметить, что к Украине до сих пор есть интерес со стороны Германии, Италии, Франции и др.европейских городов.

С увеличением количества зарубежных туристов, отелям нужно иметь подготовленный сервис для их обслуживания в соответствии с разными национальными особенностями.

Артур Лупашко приводит пример: “Когда сняли авиа-ограничение с арабскими странами, мы получили взрывное количество арабских гостей в наших отелях в Одессе, Львове и Буковели. На сегодняшний день отели Ribas имеют 40-50% загруженность именно такими гостями. И у нас была задача — как можно быстрее адаптироваться под сложившуюся ситуацию. Потому что арабские гости занимают большую часть трафика и мы заинтересованы, чтобы им все понравилось и они вернулись именно к нам”.

Реалии и перспективы рынка гостиничных управляющих компаний в Украине

Мировой рынок гостиничных управляющих компаний можно разделить на 3 модели развития.

Американская модель, в которой преобладают франшизные отели. Это прагматичный народ, которые ценят время. Они делегируют, а также используют проверенные работающие схемы и решения для управления. Поэтому американцы так любят бренды и франшизы.

Европейская модель, где наблюдается соотношение сетевого управления и независимых отелей в пропорции 50/50. Европа славится своими родовыми поместьями и загородными комплексами. Чаще всего на таких объектах семейное управление: есть пару человек, которые делают все для функционирования отелей. Но для больших объектов, такой формат не эффективный. И тут уже подключается управляющая компания.

Азиатская модель, в которой преобладают сети и прямое управление отелями. Этот отельный рынок во многом похож на российский и украинский. Как правило, владение и управление отелем находится у одного человека. И современная управленческая культура только на стадии зарождения. В такой ситуации главное продолжать развиваться и не бояться довериться управляющей компании.

“Очень мало управляющих компаний, у которых соединены системность, адекватные и релевантные стандарты, нацеленность на финансовую эффективность и при этом учитываются интересы как собственника так и инвестора. И где-то даже можно понять владельца объекта, который боится передавать управление сомнительной компании. Но на рынке есть мы, наши коллеги из Reikartz Hotel Group и сеть отелей Premier, которые развивают культуру управляющих компаний в Украине и показывают, что это нормально, безопасно и выгодно. Также понимаю, что на плечи Ribas Hotels Group ложится развитие данной темы в нашей стране. И мы со всей ответственностью приняли этот вызов еще в 2014 году. Вот уже 7 лет наша команда проводит образовательные проекты, выступает на публичных мероприятиях, ведет полезный youtube-канал для потенциальных партнеров — все это наш вклад в развитие рынка отельного управления в Украине”, — изложил свои мысли А.Лупашко.

Инвестиционная привлекательность отельного бизнеса в Украине

Развитие гостиничной отрасли Украины отстает на несколько лет, например, в сравнении с рынком российской недвижимости. Это говорит о том, что новые отельные форматы у нас еще впереди — это радует, ведь в этом скрыт огромный потенциал.

Анализируя спрос на жилую недвижимость, можно увидеть снижающуюся кривую. Вследствие этого возникает конкуренция среди застройщиков и уменьшается маржа девелоперов. Соответственно, прибыль можно получить лишь с продажи кладовок и паркинга. Поэтому раньше застройщики больше ориентировались на офисные помещения, но во время пандемии и удаленного формата работы — этот тип недвижимости тоже становится не привлекательным.

“Уже давно мы получаем много обращений по типу “мы построили/недостроили бизнес-центр, возьмите его в управление”. Некоторые объекты берем в работу и пытаемся переделать их под апарт-отели. Но на какие-то обращения отвечаем отказом, так как не видим в работе финансовой выгоды”, — делится Артур Лупашко.

На данный момент в Украине нет апарт-отелей, которые успешно функционируют под управлением нескольких владельцев. На рынке есть немного примеров, где апарт-отелем владеет один человек, а сам объект создан по классической схеме, в которой номера адаптированы под новый стиль, в том числе они обустроены кухней под long stay проживание. Артур предсказывает, что “совсем скоро украинский гостиничный бизнес пополнится новыми апарт-объектами. И наша команда в Ribas Hotels Group усердно изучает эту тему, в том числе мы обращаемся к зарубежным коллегам, у которых есть успешный опыт в реализации подобных проектов”.

3 составляющие, которые гарантированно поднимут спрос на апарт-отели в Украине:

• небольшой размер номеров;
• оптимальный баланс зон коммерческого пользования и управленческого назначения;
• эффективное программное обеспечение для менеджмента.

Описание портрета инвестора в гостиничный продукт

В большинстве случаев взаимоотношения возникают с внутренними инвесторами, которые готовы вложить от 2 до 10 млн. долларов. Естественно, у потенциальных партнеров есть сомнения, ведь сумма не маленькая и хочется вложить деньги эффективно, чтобы получать стабильную прибыль. Чаще всего мы получаем вопросы: “Вкладывать в украинскую или зарубежную недвижимость?” и “А может все-таки построить бизнес-центр?”. Как видите, выбор стоит между гостиничной и офисной недвижимостью. Но все-же клиенты останавливаются на отелях из-за низкого спроса на офисы. Вопрос о стране инвестирования отпадает после того, как показываем результаты анализа доходности разных типов недвижимости в Европе. На внутреннем рынке Украины имеем 7-8% доходности, а на зарубежном 3-4%. Угадайте, что выбирает инвестор.

На сегодняшний день мы в Ribas сотрудничаем с 2-мя типами клиентов. Первый — персональные обращения бизнесменов, второй — представители крупных компаний.

70% инвесторов приходят со своим проектом и планом его развития.

Лишь 30% имеют более осознанный подход к инвестированию. Обычно они еще не определились с конкретным проектом и рассматривают варианты вкладывания денег в портфель Ribas Hotels Group.

Актуальная ситуация с кадрами в гостиничной отрасли Украины

Сейчас в Украине и по всему миру наблюдается нехватка линейного персонала. Безвизовый режим открывает новые рабочие возможности для молодежи. Они уезжают в Европу, Турцию, Египет, Грецию, потому что там, якобы, другие условия труда. К тому же, преподаватели в ВУЗах подталкивают студентов к работе в других странах, аргументируя это тем, что студент получит зарубежный опыт. Но проблема в том, что молодежь не возвращается. А более взрослые кадры выбирают работу в Польше, где нет проблем с языком и отличий в менталитете.

Владельцев отелей Украины расстраивает такая картина, ведь на сегодняшний день условия труда и зарплата внутри страны почти такие же как и за рубежом. Больше того, в Одессе, Киеве и Харькове мы стали на уровень с Болгарией и Польшей. Например, вознаграждение наших горничных в отелях Ribas — 700-1000 долларов в месяц, в то время как зарплата хаускиперов в Карловых Варах, где мы запускаем новые объекты, намного меньше. Но почему-то это не задерживает нашу молодежь в стенах родного дома.

В Ribas Hotels Group рассматривают кандидатов даже без опыта работы. Потому что у нас есть обучение персонала и алгоритм внедрения сотрудника в рабочий процесс отеля. Мы готовы развивать своих кадров, поэтому вкладываем много средств в образовательные курсы. Также мы растим собственный топ-менеджмент, который вырастает из линейных позиций наших отелей.

“Раскрою секрет: мы выслеживаем и хантим лучших работников из других сетей. И что радует — люди охотно к нам переходят. По словам одного отельера, которая с нами недавно, дело не в лучшей зарплате, а в том, что мы инновационные, современные и перспективные”, — поделился Артур Лупашко.

Отношения между отельерами и государством, и что такое “отраслевое гостиничное сообщество в Украине”

Раньше отраслевое гостиничное сообщество было сырым и недоработанным. В основном участвовали местные ассоциации, маленькие организации, начинающие бизнесмены, у которых не было системного подхода и долговременных целей. Поэтому, если и был “лоббизм”, то скорее на локальном уровне, где государство отдельно общалось с руководителями таких “профессиональных” групп.

Примерно год назад в Украине появилось новое отраслевое объединение Ukrainian Hotels & Resorts Association (UHRA), в которое входят 10-ки гостиничных управляющих компаний. И за это короткое время Ассоциация уже успешно реализовала несколько государственных инициатив.

“Ribas Hotels Group является одной из компаний основателей UHRA и мы рады, что можем быть полезными для сферы гостеприимства в Украине. Кстати, Ассоциация имеет отношение к снижению НДС для отелей до 7%.

К сожалению, в стране наблюдается недостаток экспертных ресурсов по обеспечению гостиничного отраслевого объединения. И наша цель — способствовать развитию информационных изданий, которые помогают раскрывать украинский отельный рынок и делиться опытом с коллегами”, — подытожил Артур Лупашко.

Детальнее о Гостиничном консалтинге от Ribas Hotels Group. Подробнее по ссылке.

Creation of a hotel design project with Ribas Hotels Group. More details follow the link.