Текст: Яна Кузнецова, СЕО Ribas Invest
Статья опубликована на сайте 44.ua
Инвесторы все чаще выбирают приобрести м2 в апарт-отеле и коттеджных городках вместо покупки квартиры. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость является более дорогой и более инвестиционно привлекательной, чем жилая. Обычно стоимости таким объектам добавляет расположение, ведь они размещены в развивающихся туристических локациях.
Кроме того, к гостиничной недвижимости есть требования: инфраструктура, сервис, современный ремонт, единая концепция. Так, покупая апартамент или коттедж в прибыльном комплексе, инвестор получает долю в бизнесе, которая всегда будет ценнее, чем квартира, которой он занимается самостоятельно.
Апарт-отель – это готовая бизнес-концепция, единственный работающий объект и, самое главное, безопасность, поскольку прибыль выплачивается по принципу равномерного распределения средств всем инвесторам, пропорционально купленным квадратным метрам. Соответственно, у всех инвесторов равные условия.
Определитесь с запросом
При выборе объекта для инвестиций необходимо прежде всего учитывать то, что вы хотите получить от этого объекта. Есть два типа инвесторов.
Первый тип – это тот, кто рассматривает доходную недвижимость как инструмент для получения прибыли и не планирует там отдыхать. Доход в таком случае он может получить двумя путями – по получению дивидендов от сдачи комплекса или перепродажи. Так, в последнем варианте инвестор приобретет недвижимость на раннем этапе строительства и покупает по более выгодной цене, чтобы перепродать на этапе подорожания. В таких случаях его, в первую очередь, будет интересовать стоимость и актуальная площадь для перепродажи.
Второй тип инвестора – это тот, кто хочет инвестировать в проект и получать все преимущества, которые он дает. В таком случае вкладчик объединяет два своих запроса: отдых и получение прибыли. Эта статья как раз для него.
Визуализация: апарт-отель Melis (с. Яблуница)
На что обращать внимание при выборе объекта?
Когда речь идет об инвестировании в гостиничный бизнес, необходимо рассматривать разные аспекты, влияющие на успешность проекта. Поговорим о наиболее значимых из них.
- Локация. Среди общих факторов, на которые следует обращать внимание при выборе комплекса для инвестирования, прежде всего следует выделить локацию. Она точно должна быть туристической. Это может быть только развивающееся место, но имеющее хорошие перспективы. Это важно, потому что локация всегда прибавляет стоимости как квадратному метру, так и среднему тарифу на проживание.
Управляющая компания с именем и опытом является индикатором точно ли все выбрано. Мы всегда производим анализ рынка и понимаем, какие локации будут развиваться. Сейчас положительная динамика наблюдается именно на западе Украины – во Львове, Яремче, Буковеле. Это безопасный регион, где формируется новая эра гостиничных продуктов, которые вытесняют объекты колыбного типа и отличаются современным дизайном, разнообразной инфраструктурой.
В отеле должна быть правильная концепция, чтобы обеспечить его заполнение в межсезонье. Например, как в одесском апарт-отеле WOL.121.
Однако и у инвестора должно быть базовое понимание перспектив развития регионов Украины на несколько лет вперед. К примеру, сейчас наблюдается тенденция к активному туризму на западе Украины.
- Концепция. Также следует обращать внимание на концепцию комплекса: о чем он, какую инфраструктуру включает, как он выглядит с архитектурной точки зрения, каков дизайн и наполнение номеров. Это все также повлияет на выбор гостей. Например, в новом проекте Melis, который мы строим совместно с Numo Development, мы будем соблюдать пропорции 45/55, где 45 – это развитие инфраструктуры, 55 – непосредственно апартаменты вместо привычной для многих схемы 30/70.
- Юридический аспект. Перед инвестированием обязательно нужно просмотреть у застройщика разрешительные документы. Кроме того, стоит проверить его репутацию, узнать какие объекты он реализовывал, какую команду привлекает к реализации интересующего вас проекта.
- Наличие профессиональной управляющей компании. У руководящей компании должен быть профессиональный подход к созданию продукта, его реализации и сопровождению. Не стоит ему доверять, не углубившись в некоторые аспекты. В частности, особое внимание следует обратить на реалистичность прогнозируемого показателя окупаемости, а также на то, учтен ли резервный фонд. Если нет, то это влияет на темпы возврата инвестиций.
Визуализация: апарт-отель Melis (с. Яблуница)
Подборка важных вопросов, которые следует обсудить с гостиничным оператором перед инвестированием
Все начинается с правильных вопросов, и они являются важной частью сотрудничества с гостиничным оператором перед инвестированием. Среди важнейших и основных из них:
- Форма владения: Чем я буду владеть? Что я могу с этим делать? Какие права и обязанности у меня есть? Что предполагает сотрудничество с вами?
- Обязанности: Как мы юридически фиксируем, какие права и обязанности есть у каждого? Если вы управляете гостиницей, то что это четко предполагает? Дайте мне список ваших обязательств и механизм, как я буду контролировать финансовую отчетность, состояние моих номеров и платежи, которые будут происходить.
- Возможности: Когда я могу приезжать? Сколько времени в году я могу отдыхать бесплатно?
- Перепродажа: Если я захочу продать мое имущество, какие могут быть условия перепродажи?
- Финансы: Как именно вы рассчитываете финансовое моделирование? На чем оно базируется? Каков показатель окупаемости? Предусмотрели ли вы резервный фонд? Как вы считаете расходы? Могут ли у меня возникнуть дополнительные расходы?
Распределение зон ответственности
Обычно руководящие компании предлагают комфортное взаимодействие для инвестора – готовый бизнес под ключ с полной свободой от операционного управления.
В таком сотрудничестве на инвестора работает целая команда: финансовый, юридический, а также отдел бронирования, операционного и стратегического управления.
К примеру, мы предлагаем инвесторам контролировать текущее финансовое состояние посредством чат-бота, а также разрабатываем мобильное приложение. Там есть отчетность, личный менеджер, отвечающий на все вопросы. Это позволяет инвестору рассчитывать на прозрачность и полное операционное управление комплексом, возможность следить за состоянием, оборотом, оптимизацией, стратегическим управлением.
В сотрудничестве с управляющей компанией инвестору остается лишь проверять текущее финансовое состояние с помощью выбранного формата коммуникации, использовать свои бесплатные дни для отдыха, а также согласовывать возможные действия по ремонту и амортизации, которые не принимаются без его утверждения, поскольку это его частная собственность.
Инвестирование в доходную недвижимость, как и в другие ниши, требует наличия базовых знаний о рынке. Только разобравшись в существующем предложении вы сможете правильно выбрать объект и управляющую компанию. Обращайте внимание на репутацию застройщика и гостиничного оператора, задайте правильные вопросы, а также не забывайте проанализировать проект с точки зрения туриста. Задайте себе честный вопрос выбрали бы этот апарт-отель или коттеджный городок для своего отдыха. Ваше внимание и обоснованные решения помогут вам обеспечить выгодную инвестицию в гостиничную недвижимость.
Подробнее по ссылке об инвестициях в гостиничную недвижимость.
Подписывайтесь на наш блог, чтобы не упускать статьи экспертов Ribas Hotels Group!
