Пока в Украине идет война, сложно говорить об инвестиционной привлекательности страны. Однако эксперты считают, что вложение в западные регионы уже сейчас сможет в будущем обеспечить инвесторам стабильную прибыль. Вкладывать деньги в недвижимость в качестве инвестиции особенно популярная практика в Дубае – самом большом по площади и численности населения городе Объединенных Арабских Эмиратов. Только в первом квартале 2022 года его посетили около 2,2 миллиона туристов.
Управляющая компания Ribas Hotels Group готовится к выходу на рынок ОАЭ с услугой управления гостиничной недвижимостью и частными апартаментами. Артур Лупашко, основатель компании Ribas Hotels Group, и Кристина Зверева, cоосновательница DOMSTAR, которая открыла офис своей компании в Дубае в 2022 году, прокомментировали тему инвестирования в Украину и ОАЭ.
Разнообразие форматов
Украинский рынок недвижимости сильно меняется. Еще с 2014 года, с началом войны россии с Украиной, начала трансформироваться архитектура, особенно это можно заметить в Киеве и Одессе. Дизайн жилых домов и коммерческой недвижимости стал гораздо интереснее и современнее. Обстоятельства в Украине изменили подход к девелоперским продуктам и перемены продолжаются.
В Украине только начинает популяризироваться формат управления апартаментами управляющей компанией. К примеру, апарт-отели можно отнести к новому для рынка формату. Дело в том, что украинцы привыкли все контролировать самостоятельно. Однако будущее идет к тому, что у людей все меньше свободного времени и они начинают осознавать ценность того, что делает управляющая компания.
Такие продукты, как апарт-отели и доходные дома будут расти в цене в дальнейшем и в Украине. Так, по словам Артура Лупашко, в ближайшее время будут пользоваться популярностью апартаменты 30-50 м2 или гостиницы и гостиничные комплексы с инфраструктурой, рассчитанные на 100-300 номеров.
На визуализации: апарт-отель WOL.33 by Ribas (Львов)
Что касается Дубая, то там линейка продуктов шире, чем в нашей стране. Например, в городе популярна высокоэтажная недвижимость. В одном комплексе могут быть квартиры и апарт-отель – студии или однокомнатные квартиры с кухней и отдельно отель. «Популярным является формат апарт-отеля, в котором ты покупаешь апартаменты или юнит и на вложенные деньги (минимальная сумма $124 000) ты получаешь 7% годовых в течение 10 лет», – рассказала Кристина Зверева.
Кроме того, в городе есть жилые дома, за которыми следит управляющая компания. Когда такой сервис предоставляют в доме, легче купить квартиру, жить в ней, сдавать ее. Также в Дубае есть комплексы, в которых нельзя сдавать жилье через сервисы для аренды жилья. А бывают случаи, когда сдача апартаментов разрешена только на год и больше. В целом рынок недвижимости Дубая предлагает большое разнообразие форматов.
Стоит отметить, что многие в Дубае рассматривают недвижимость не только как покупку для себя, под аренду или перепродажу, как в Украине, но и как сохранение капитала и передачу его в наследство.
Особенности налогообложения
Мир инвестиций в недвижимость ориентируется на Дубай. Соответственно, цены на нее там выше, но и нет налогов. «В городе официально разрешено покупать жилую недвижимость, и при этом не платить налог. Однако ты должен заплатить сбор в Земельный департамент Дубая. Он составляет 4% от суммы», – рассказала Кристина Зверева.
Так, например, если квартира стоит $500 000, то нужно заплатить $20 000 сбор за то, чтобы ее зарегистрировали. Даже если первый взнос, например, $50 000, то все равно сразу необходимо $20 000 заплатить государству за регистрацию.
В Дубае налоги насчитываются при покупке отеля. НДС составляет 5% от суммы. «Если ты покупаешь отельный номер, то помимо всего должен заплатить за регистрацию недвижимости дополнительно 4% НДС. То есть общий налог составит 9%», – поделилась Кристина Зверева.
При покупке квартиры в Украине же необходимо заплатить 1% от стоимости недвижимости в Пенсионный фонд Украины и 1% – госпошлину.
В нашей стране облагается налогом по ставке 5% продажа коммерческой недвижимости (офисные помещения, паркоместа или даже апартаменты). Дополнительно с доходов, облагаемых НДФЛ по ставке выше нулевой, взимается военный сбор в размере 1,5%.
На визуализации: гостиничный комплекс AMA FAMILY RESORT (Буковель, Ивано-Франковская область)
Как утверждает Кристина Зверева, со стороны может показаться, что в Украине покупать недвижимость более выгоднее. В Дубае прирост цен как и в наших популярных курортных городах, но у нас можно заработать 10-70% годовых. Также в Украине бывают случаи, когда ты внес небольшую часть денег, начал строить дом и быстро его перепродал. Но в Дубае стиль недвижимости немного другой – стандарты выше, качество жизни другое, соответственно, требования другие.
Сервис
По словам экспертов, в чем мы можем посоревноваться с Дубаем, так это в сервисе. «К примеру, если в одесском WOL.121 круглосуточно работает ресепшн и всегда готовы помочь гостю, то в Дубае такого нет, там персонал не решает проблемы 24 часа в сутки. Наш сервис на высоком уровне», – подчеркнула Кристина Зверева.
Артур Лупашко предполагает, что это может быть связано как с особенностями менталитета, так и с тем, что в Дубае и так высокий спрос, поэтому предоставлять этот сервис – это сверхусилия, которые никто не хочет совершать. «В Украине же за каждого гостя идет борьба, также за загрузку – мы хотим ее продлить, стараемся растянуть сезон подольше», – рассказал Артур Лупашко.
Однако, по словам Кристины Зверевой, диссонансом является то, что при таком уровне сервиса в Украине цена остается низкой. «Сейчас люди, которые побывали в Европе и в других странах мира понимают, что наша недвижимость недооценена», – прокомментировала она.
Спрос и инвестиционный климат
Сейчас, в связи с ситуацией в мире, спрос на недвижимость в Дубае превышает предложение. Это можно сопоставить с текущим положением дел на западе Украины. Люди стоят в очереди на покупку квартиры. Сейчас спрос, безусловно, сложно сравнивать с довоенными показателями, так как даже в западном регионе он упал в два раза, однако эксперты рынка дают последнего позитивные прогнозы развития.
Так, вкладчики верят, что недвижимость на западе Украины будет стоить вдвое дороже через 5 лет, потому что этот регион более безопасен. Кроме того, немаловажным является то, что Украина получила статус кандидата на вступление в ЕС и цена на недвижимость в стране безусловно будет расти.
Но риски при инвестировании в Украину все же существуют, в связи с войной, и это продлится еще определенное время. Поэтому Артур Лупашко советует диверсифицировать свой портфель, вкладываясь как в Украину, так и в такие рынки, как Испания, Португалия, Черногория, Хорватия и, конечно же, ОАЕ.
На визуализации: апарт-отель WOL.33 by Ribas (Львов)
Например, в Дубае, по данным портала Zoom Property Insights, в первом квартале 2022 года рынок недвижимости зафиксировал лучшие показатели с 2010 года, с общим числом 20 539 сделок купли-продажи на сумму около $15,1 миллиона.
Ссылаясь на официальные данные, Zoom Property Insights утверждает, что вторичный рынок доминировал в секторе недвижимости, поскольку он составлял около 58% от общего объема сделок по продажам, тогда как остальные 42% продаж были зафиксированы на первичном рынке.
Растущий спрос, цены на недвижимость и рентабельность инвестиций можно объяснить притоком зарубежных инвесторов в Дубай. Конкретно выставка Expo 2020 способствовала посещению страны многими вкладчиками, впервые попавшими на этот рынок.
Кроме того, немаловажным является тот факт, что недавно Кабинет Министров Объединенных Арабских Эмиратов объявил о новых визах для въезда в страну. По прогнозам экспертов, это предоставит больше возможностей для иностранных инвесторов и приведет к увеличению показателей вложений в следующих кварталах. Так, на данный момент, инвестируя в ОАЭ, можно получить зеленую (выдается на 5 лет) или золотую визу (предоставляется на 10 лет), которые дают право на проживание в стране.
Эксперты считают, что 2022 год завершится для Дубая с еще большими показателями из-за роста спроса.
Инвестируйте в Украину и в ОАЭ через проверенных агентов и выбирайте профессиональные управляющие компании!
Источники:
Подписывайтесь на наш блог, чтобы быть в курсе главных трендов на рынке гостеприимства!
