Инвестиции в апарт-отели на Бали: гид для инвесторов
Автор: Ксения Дронга, руководитель офиса Ribas Hotels Group на Бали
Бали стремительно превращается из туристического рая в одну из самых интересных площадок для международных инвестиций в гостиничную недвижимость. Апарт-отели — ключевой сегмент, сочетающий в себе стабильный доход, гибкий формат владения и растущую капитализацию. В этой статье собраны обоснованные причины, почему инвесторы все чаще выбирают именно этот формат на Бали.
Причина № 1. Стабильный спрос
Бали — это индонезийский остров, который стабильно входит в перечень самых популярных направлений для отдыха в мире. Его туристическая привлекательность сочетается с динамичным экономическим ростом Индонезии, что создает идеальные условия для инвестирования в недвижимость. К тому же правительство страны демонстрирует лояльность к иностранным инвесторам, поддерживая вложения капитала в балийскую гостиничную инфраструктуру.
В 2024 году Бали посетило 6,3 миллиона иностранных туристов. Это впечатляющий показатель, свидетельствующий о стабильном и долгосрочном интересе к острову со стороны международной аудитории.
Туристов привлекает не только природа или пляжи — ключевым фактором является аутентичная культура, сохраненные традиции и уникальный жизненный опыт, который включает локальные ритуалы, гастрономию, серфинг, практики осознанности и форматы digital-detox. Бали предлагает баланс между комфортом и духовным наполнением путешествия — то, что невозможно найти в типичных курортных локациях.
Именно на фоне такого растущего спроса на опыт и качественный сервис сюда заходят крупные международные гостиничные операторы — Four Seasons Hotels and Resorts, Kempinski Hotels, Best Western Hotels & Resorts и другие. Они не просто строят отели, а формируют предложение, соответствующее ожиданиям нового поколения путешественников. Это же открывает нишу для частных инвесторов, которые могут инвестировать в юниты в апарт-отелях нового формата — с высоким уровнем сервиса, концепцией и профессиональным управлением.
Визуализация: апарт-отель PGD Aparthotel (Бали)
Причина № 2. Прозрачная модель пассивного дохода
Апарт-отели — один из самых привлекательных вариантов инвестирования для тех, кто хочет совместить владение активом со стабильным пассивным доходом. В качественных проектах инвестор получает не просто апартамент, а часть работающей бизнес-модели с сервисом, управлением и прозрачной финансовой отчетностью.
Реальный ROI в таких проектах может достигать до 15% годовых — при условии правильно подобранной концепции, локации и эффективной операционной команды. Наиболее надежные девелоперы предлагают ежеквартальные выплаты дивидендов, мобильное приложение для контроля доходов и финансовые модели с прогнозами на год вперед. В ряде случаев предусмотрена фиксированная доходность на первые годы как гарантия стабильного старта.
Конечная доходность напрямую зависит от того, насколько профессионально построена операционная модель: именно сервис, маркетинг и удовлетворение гостя формируют стабильную загрузку и доход для инвестора.
По данным исследования рынка доходной недвижимости Индонезии от Ribas Hotels Group, в среднем международные туристы останавливаются на Бали на 3,01 дня, что выше среднего национального индонезийского показателя (2,85 дня). Среднее количество гостей на номер — 1,82, что позволяет эффективно заполнять даже небольшие комплексы.
Средние расходы международного туриста в Индонезии — $1640 на человека, из которых $320 — на проживание. Это формирует предсказуемую доходную модель для апарт-отелей и позволяет выводить финансовые прогнозы не только по ROI, но и по среднему тарифу и загрузке.
Визуализация: апарт-отель PGD Aparthotel (Бали)
Причина № 3. Из квадратных метров в брендовые концепции, за которые готовы платить больше
Спрос на апарт-отели на Бали изменился: сегодня гости ищут не просто жилье, а уникальный опыт. Подавляющая часть аудитории — это пары, digital-nomads и среднесрочные путешественники, которые хотят получить эмоцию «второго дома»: функциональность квартиры, комфорт отеля, душевность пространства.
Инвестирование в концептуальные апарт-отели открывает доступ к сегменту, где:
- выше средний чек;
- дольше продолжительность пребывания;
- выше лояльность гостей;
- меньше конкуренция среди «одинаковых» проектов.
Форматы wellness-ретритов, digital-detox, гастро-комплексов или арт-комьюнити уже доказали свою прибыльность в Европе и Америке — теперь это тренд, который активно набирает обороты на Бали. Так что инвестиция в концепцию — это не риск, а ответ на реальный рыночный спрос.
Именно такой проект сегодня реализует девелопер Premier Global Development — компания, которая специализируется на создании апарт-отелей с продуманной концепцией и полноценной инфраструктурой, выгодно выделяющихся на фоне типичной массовой застройки. Один из флагманских проектов компании — PGD Aparthotel, расположенный в престижном районе Tibubeneng (на окраине популярного среди туристов поселка Чангу). Комплекс будет состоять из 85 апартаментов (71 однокомнатный и 14 двухкомнатных), общей площадью 6800 м². Завершение строительства и открытие объекта запланировано на 4 квартал 2025 года. Прогнозируемая капитализация этого проекта составляет до 13,6% в разрезе 10 лет
Инфраструктура PGD Aparthotel ориентирована на современного путешественника и digital-nomad-а, и включает бассейн для взрослых и детей, ресторан, коворкинг, тренажерный зал, кинотеатр под открытым небом, а также паркинг для авто и байков. Такой подход сочетает инвестиционную привлекательность с реальным спросом со стороны целевой аудитории.
Визуализация: апарт-отель PGD Aparthotel (Бали)
Причина № 4. Земля дорожает, капитализация растет — но только для качественных проектов
Один из самых существенных экономических факторов, который сегодня влияет на привлекательность инвестиций в апарт-отели на Бали, — это стремительное подорожание земли. За последние два года стоимость земельных участков в туристически привлекательных регионах выросла вдвое. Вместе с этим поднялась и себестоимость строительства — прежде всего из-за импортных ограничений и налоговых нововведений, которые затронули как материалы, так и логистику.
В то же время это создает дополнительное преимущество для тех, кто инвестирует в уже сформированные, качественно реализованные проекты. Капитализация таких объектов наиболее активно растет именно в первые 3-5 лет — период, когда спрос высокий, а предложение еще не перенасыщено. В дальнейшем потенциал роста может уменьшаться из-за специфики местной земельной политики, в частности из-за ограниченного срока аренды земли.
Регуляторная среда также претерпит изменения. Новая политика местных властей предусматривает усиление контроля за выдачей разрешительной документации, в частности разрешений на строительство. Это означает, что на рынке остаются только те девелоперы, которые работают открыто, имеют надлежащее юридическое сопровождение, финансовую устойчивость и опыт реализации сложных проектов. То же касается и управляющих компаний: выживают только профессиональные игроки с отработанными процессами и репутацией.
Несмотря на определенную нестабильность в законодательном поле, общий тренд — растущий. Мировой интерес к Бали не снижается, а формат апарт-отелей только набирает обороты. В этой среде инвестор, который выбирает надежного партнера и правильно оценивает локацию и концепцию, оказывается в выигрышной позиции — с точки зрения и текущей доходности, и будущей капитализации.
Причина № 5. Инвестор — не владелец квартиры, а партнер гостиничного бизнеса
В отличие от традиционной покупки квартиры или виллы для аренды, инвестиция в апарт-отель — это, по сути, вход в гостиничный бизнес в формате долевого участия. Инвестор не просто приобретает недвижимость, а становится совладельцем части работающего гостиничного комплекса с полноценной операционной моделью, менеджментом, маркетингом и сервисом.
Это дает несколько важных преимуществ. Во-первых, инвестор получает пассивный доход, не вовлекаясь в ежедневное управление: все вопросы бронирования, обслуживания, клиентского сервиса и технического обеспечения берет на себя управляющая компания.
Во-вторых, у владельца есть возможность пользоваться своим юнитом для личного проживания — обычно несколько недель или месяцев в году, что особенно привлекательно для тех, кто хочет совместить инвестицию с путешествиями.
Визуализация: апарт-отель PGD Aparthotel (Бали)
Как минимизировать риски при инвестировании в апарт-отели на Бали
- Проверить наличие всех разрешительных документов на строительство;
- Убедиться, что земля под проект полностью оплачена или имеет юридически прозрачный статус;
- Ознакомиться с опытом застройщика и его реализованными проектами;
- Оценить управляющую компанию: ее портфель, репутацию, опыт в управлении отелями;
- Проверить прозрачность финансовой модели и обязательства, прописанные в договорах;
- Провести независимый аудит проекта (due diligence, ориентировочно $500);
- Проверить надежность агентства или посредника, особенно при дистанционной сделке.
Юридические нюансы для иностранных инвесторов
- Налог на вывод дивидендов из Индонезии составляет 20%;
- Если между Индонезией и страной инвестора нет соглашения об избежании двойного налогообложения, налог может быть начислен повторно в вашей юрисдикции;
- Чтобы избежать непредвиденных расходов, важно заранее получить профессиональную налоговую консультацию в своей стране.
Бали — это не просто привлекательное направление для туризма, а сформированный и динамично растущий рынок гостиничной недвижимости, где спрос стабильно превышает качественное предложение. Апарт-отели становятся инструментом для инвестора, который ищет не только доход, но и доступ к реальному бизнесу с прогнозируемыми финансовыми моделями, профессиональным
управлением и долгосрочной капитализацией. Однако успех возможен только тогда, когда выбор базируется не на эмоциях, а на четкой проверке девелопера, концепции и рынка. Бали дает возможности — но реализует их только продуманная инвестиция.
Готовитесь к инвестиции? Напишите — и мы подготовим для вас лучшие предложения в соответствии с вашим запросом.
Получайте бесплатное исследование рынка доходной недвижимости Индонезии по ссылке.
