Автор: Андрей Маренчук, исполнительный директор управляющей компании Ribas Hotels Group.

Отель – это долго окупаемая инвестиция. И не каждый инвестор готов тратить свое время на управление им, и в целом имеет подобный опыт. Зачастую люди думают, что отель подобен сдаче квартиры в долгосрочную аренду: пришел – забрал деньги. Но это не так. Это операционный бизнес, которым нужно заниматься каждый день, без выходных. И не все к этому готовы.

Однако вложение в отельную недвижимость может быть выгодным и заведомо успешным, если управлением объекта комплексно занимается управляющая компания. И инвесторы новой формации понимают это. Главная задача управляющей компании – сделать так, чтобы гостиница равномерно амортизировалась. При таком сотрудничестве инвестор вполне может получать гарантированный пассивный доход.

Наша управляющая компания Ribas Hotels Group работает с объектами гостиничной недвижимости в долгой перспективе в формате получения процента от чистой прибыли. Приоритетным для нас стоит отель, ведь собственники могут меняться. К тому же, именно нам предстоит следить за гостиницей и получать отзывы гостей. Это также наша имиджевая составляющая, поэтому для Ribas Hotels Group важно поддерживать объекты в хорошем состоянии.

У нас в портфеле есть множество кейсов отелей, с которыми мы работаем в подобном формате. Поговорим о некоторых из них.

Richard by Ribas

Изначально отельным комплексом Richard, расположенным по адресу поселок Грибовка, ул. Приморская, 11, управлял его собственник. То есть он нанимал персонал, управляющего, но за ними необходимо было непосредственно следить. Он обратился к нам в 2017 году, и хотел, поработав год, понять может ли оставить на нас отель и переехать в Австралию со своей семьей. Так и случилось. Однако в определенный момент ему понадобились средства для инвестирования непосредственно в Австралии, и он попросил организовать продажу этого отеля. Мы упаковали и продали его вместе с управляющей компанией.

Гостиницу купил инвестор, который аналогично не находится в Украине. Он приобрел ее в качестве пассивного дохода. Мы решили по факту для него две задачи как для нашего партнера – поддерживали на уровне и генерировали ту прибыль, которая необходима, и закрыли его главную боль – это то, что он не хотел управлять данным объектом самостоятельно.

За отель Richard by Ribas мы отвечаем круглогодично, хотя он сезонный. То есть наши сотрудники приезжают, контролируют чтобы охрана следила за имуществом и т.д. И вот уже 6 лет мы управляем этим отелем. Он имеет достаточно высокий рейтинг на Booking.com – 8/10.

Данные по отелю:

Wall Street by Ribas

Еще один кейс – это бизнес-отель Wall Street by Ribas, расположенный в самом сердце Одессы по ул. Вице-Адмирала Жукова, 12. Собственник изначально построил бизнес-центр, потом выкупил здание рядом и не знал что там соорудить: либо продолжение бизнес-центра, либо отель. По итогу мы его убедили в том, что там должна быть гостиница, просчитав ее финансовую модель. Ее окупаемость на тот момент (2016 год) составляла порядка 8 лет. В итоге прошло 6 лет после строительства отеля. В наши просчеты немного вмешались война и пандемия, однако при этом мы практически выполнили план по достижению окупаемости.

Кроме того, следует отметить, что на данный момент отель находится в прекрасном состоянии, он не требует супер-реновации. Детальнее о нем можно узнать из видео у нас на YouTube-канале.

Мы изначально продумывали такую стратегию, что собственник окупит этот отель и выставит его на продажу.

В данном проекте мы участвовали на этапе проектирования, финансового моделирования, запуска и управления. Полностью, комплексно.

По истечению многих лет рейтинг Wall Street by Ribas на Booking.com остается достаточно высоким – 9.5/10, поскольку объект строился под нас.

Данные по отелю:

Helios by Ribas

В первый год управления курортным отелем Helios by Ribas, расположенном в Буковеле (Ивано-Франковская обл.), в с. Поляниця, Урочище Вишня, мы показали хороший плановый результат. Я считаю, что профессионализм Ribas Hotels Group состоит в том, что мы ежегодно можем повторять такой же высокий результат. Если однажды у вас получилось увеличить прибыль, а в следующий раз – нет, то это просто везение, случайность.

Есть отели которыми мы управляем 5-6 лет, и они регулярно выполняют плановые показатели. Даже пандемия не сильно повлияла на эти данные, потому что мы считаем, что задача управляющей компании – это равномерно, без всяких всплесков окупать объект и работать над тем, чтобы он как предприятие функционировал. Мы поднимаем отель на тот уровень, который он способен получить, и поддерживаем его на протяжении многих лет.

Данные по отелю:

Bossfor by Ribas

Мы начали сотрудничество с одесским отелем Bossfor (ул. Генуэзская 24Д) три года назад. В данном проекте мы провели анализ, сделали аудит, подумали за счет чего можем увеличивать доходы, оптимизировать расходы, что из неликвидного сделать ликвидным – то есть обычная работа с предприятием.

Таким образом мы увеличили его чистую прибыль в два раза в первый же год. Она же стала его плановым показателем. И сейчас мы достигаем его каждый год.

Под плановым показателем мы понимаем те результаты, которые получаем по истечению первых трех лет. То есть, например, первый год был условно x, второй – x+20, третий – x+20 от предыдущего года. Мы берем средний показатель от первых трех лет и делаем его плановым для себя.

По ссылке читайте отзыв собственника отеля Bossfor o сотрудничестве с Ribas Hotels Group.

Данные по отелю:

Как изменится рынок после начала войны?

Сравнивая европейский рынок с украинским, можно провести такую параллель – в Европе в сфере гостеприимства присутствует много игроков и они выполняют разные функции. В Украине же не сформирована подобная экосистема в рамках отельного управления. В Европе гостиница без управляющей компании имеет наименьшую ценность в рамках будущей реализации. Исключением может быть мини-отель как семейный бизнес.

На самом деле любые кризисы – это самое лучшее время пересмотреть все проблемные моменты, которые были у вас в бизнесе до этого. В любом деле, когда закончится война, нужны будут быстрые решения по выходу из затруднительного положения. И результат – дальнейший доход бизнеса – будет напрямую зависеть от профессионалов, которые будут заниматься его управлением.

Я уверен, что сейчас появится много инвесторов, которые захотят уехать за границу и получать пассивный доход. Поэтому будущее за операционными компаниями. И неважно во что вы хотите вложиться: офисы, отели, консалтинг, др. – отдайте бизнес в управление профессионалам.

Больше кейсов управляющей компании Ribas Hotels Group на YouTube.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы быть в курсе тенденций рынка гостиничной недвижимости!