Любой инвестор, прежде чем открыть гостиницу, оценивает множество факторов, и, в первую, очередь бюджет. Стоимость строительства номера разнится в зависимости от расположения будущего отеля и его уровня. Например, в Европе построить отель обойдется дороже, чем в Украине, а в Киеве дороже, чем в Одессе. 

Изначально необходимо оценить стоимость покупки земельного участка, подключения инженерии и оформления всех документов. Цена будет зависеть от состояния здания (необходимо ли его возводить, либо требуется реконструкция/реновация) и его размера, а также величины участка.

В целом, сумму строительства номера в отелях в Украине можно распределить так:

Однако что входит в эту стоимость? Условно можно распределить бюджет на такие этапы:

1. Формирование концепции и разработка проекта

Разработка концепции проекта определяет наиболее рентабельный формат будущего отеля, объем инвестиций, срок окупаемости и целесообразность инвестирования в целом. Разрабатывать концепцию должны компании, которые готовы и реализовать, и нести ответственность за результат, то есть окупаемость объекта. Как правило, в штате таких управляющих девелоперских компаний есть бизнес-аналитики, маркетологи и архитекторы, которые работают над концепцией.

Эти документы в сумме могут стоить не более 1-2% от стоимости отеля или от $10 000 до $100 000+.

В этап разработки проекта входит: стадия предпроектной документации, эскизный проект, а также стадии «П» и «Р». Его стоимость варьируется, в зависимости от уровня отеля и опыта подрядчика, и составляет от $10 до $200/м2 или до 3% от стоимости проекта.

Как правило, управляющая компания формирует техническое задание на проектирование со своими требованиями, которое ложится в основу работы с архитекторами.

2. Строительство здания

Строительство здания, из опыта Ribas Hotels Group, составляет 30% стоимости объекта. Выбор конструктивного решения зависит от местности, этажности и концепции. Как правило, это железобетонный каркас. В пляжных отелях все чаще используют легковозводимые конструкции (например, структурно-изолированные панели), в горной местности – брус. В целом, строительство каркаса гостиницы с наружными стенами, остеклением, кровлей и магистральной инженерией составляет 300-400 у.е./м2, с фасадом и благоустройством – 450-600 у.е./м2.

Использование легковозводимых конструкций удешевляет строительство максимум на 20%, но несет за собой определенные риски и минусы (ограничения по этажности, пожарным нормам, др.). 

В зависимости от уровня отеля может расти стоимость инженерии в 2-3 раза (в гостинице уровня 4-5 звезд добавляется центральное кондиционирование, рекуперация, диспетчеризация, др.). 

3. Ремонт и комплектация

В среднем, сумма расходов на комплектацию комнаты в трехзвездочном отеле составляет от $400 до $2000/м2. На данном этапе важно подобрать мебель и отделку согласно классификации гостиниц и планируемой цены номера.

Ошибкой, которую многие собственники допускают на этом этапе, является использование материалов для жилых помещений, а не для коммерческих. Последние же являются более износостойкими и делают акцент на внешний вид, а не на функциональность. 

Отельный номер – это продукт, который создают с учетом того, что он должен прослужить не менее 10 лет в режиме интенсивной эксплуатации. Он должен быть легко ремонтируемым и морально не устаревать тех же 10 лет до следующей реновации. 

В процесс ремонтных работ и комплектации, в рамках авторского надзора, обязательно должны быть вовлечены архитекторы и управляющая компания. Архитекторы следят за тем, чтобы проектные решения соответствовали реализуемым, а управляющая компания формирует техническое задание и контролирует проект в процессе строительства в случае, когда необходимо заменить одни материалы на другие из-за удорожания или снятия их с производства. 

Из нашего опыта, эффективная работа команды управленцев и архитекторов может снизить бюджет на 20-30% и помочь избежать проектных и строительных ошибок.

4. Предзапуск и запуск отеля

Минимум за полгода до начала приема гостей стартует рекламная кампания гостиницы. За два-три месяца стартует найм, обучение и аттестация персонала. Также адаптируются бизнес-процессы и стандарты работы отеля, если он будет принадлежать к определенной сети, которая ими обладает. Если гостиницей управляет собственник сам, стандарты и бизнес-процессы описывает он с командой топ-менеджмента. 

Цель предзапуска объекта – с первого дня работы гостиницы заполнить ее и не допустить ошибок персонала. Сетевые отели, как правило, параллельно с «выходом» строителей из объекта запускают клининг и пусконаладочные работы. Все сотрудники гостиницы, которые заблаговременно наняты и обучены, участвуют в процессах ее подготовки к работе. С первых дней открытия отель и ресторан приносят доход и прибыль. Это важно как для экономической эффективности предприятия, так и для командного духа в целом. 

Подписывайтесь на наш блог о сфере гостеприимства!