В целом, девелопмент гостиниц можно описать с помощью 5 этапов запуска проекта. Каждый из них имеет особое значение в жизни объекта. Таким образом, можно выделить бизнес- и архитектурное проектирование, решение вопросов земли для застройки, непосредственно строительство, запуск проекта и последующее управление отелем.
Возможные следующие жизненные пути девелопмента:
- 1. Освоение существующего участка застройки.
- 2. Выбор нового участка, наиболее подходящего под концепцию.
- 3. Реконструкция существующего здания (недострой или устаревшее).
Рассмотрим первый вариант.
1. Бизнес-проектирование
Это основополагающий этап каждого проекта. Именно тогда разрабатывается:
- Концепция. Это документ, определяющий вектор бизнеса. Он помогает разрабатывать процессы и задачи, которые предстоит выполнять на последующих этапах. Концепция определяет всю дальнейшую работу с проектом.
- Финансовая модель. Это детальный документ, включающий все бюджетные расчеты по проекту. В нем прописываются планируемые >расходы (к примеру, цена строительства) и сценарии доходности (цена за номер в гостинице).
- Бизнес-план. Он представляет собой краткую версию концепции и финансовой модели проекта. Этот документ можно презентовать инвестору.
- Выбор участка застройки. Определение места для строительства отеля – это ответственное задание, от которого зависит дальнейший успех работы над проектом. При выборе места для застройки можно отталкиваться от целевого направления гостиницы. Также следует обратить внимание на наличие подъездных путей, экологичность и привлекательность местности, его туристическую ценность. Но, опять таки, все зависит от формата планируемой гостиницы.
Стоимость этого этапа составляет от 0.2% до 0.5% от общей суммы проекта и не может быть меньше 5000 у.е. Ошибка на данной фазе может стоить всех денег, потраченных на проект, если будет выбран неликвидный или низкорентабельный формат отеля или неудачный участок под застройку.
2. Архитектурное проектирование
Данный этап предполагает разработку внешнего облика здания, формирование окружения, продумывание функционального назначения всех помещений. Архитекторы разрабатывают чертежи, где указывают всю необходимую информацию. Этот этап предусматривает:
- Проект планировки и генеральный план территории. Важным моментом в архитектурном проектировании является согласование проектных решений муниципальными властями.
- Генеральный план, в свою очередь, является документом, который включает детальные проектные решения по конкретному земельному участку. Именно на него, а также его стратегию будут полагаться строители в процессе реализации.
- Дизайн-проект. Он подразумевает разработку визуализации всех помещений.
- Архитектуру и экстерьер. Архитектурно-градостроительный облик объекта создается на основе генерального плана. Он представляет собой визуализацию экстерьера.
- Планировочные решения. Разрабатывается планировка всех помещений. Также определяются места проведения проводки вентиляции, размещение стояков водоснабжения, др.
- Проектную и рабочую документацию для строительства. Готовятся все необходимые для строительства документы. Они делятся на два вида − рабочие и проектные. Последние согласовываются с муниципалитетом, рабочие − отдаются строителям.
Стоимость этого этапа составляет от 1% до 5% от общей суммы отеля. Цена архитектурного проекта стартует от 10 у.е./м2 и достигает 100-150 у.е/м2 у известных брендовых компаний.
Самое важное, что стоит учитывать при архитектурном проектировании – грамотное соотношение номерного фонда, общественных пространств и технических помещений. Данный подход обеспечивает отелю 70% успеха. Оставшиеся 30% в дизайне дополняются визуальными деталями.
3. Строительство и оформление документации
Строительные работы и отделка отеля выполняются с учетом концепции бизнеса и архитектурного плана. Данный этап предусматривает:
- Приобретение участка застройки. Перед покупкой земли для строительства следует проверить технические условия на подключение инженерных сетей. После покупки владелец получает документы на земельный участок, с которыми переходит к следующему этапу.
- Получение разрешительной документации. Для получения разрешения на строительство необходимо иметь проект, план участка и рабочую документацию. Одобрение выдается в надзорном строительном органе в результате экспертизы документов.
- Авторский и технический надзор. Авторский надзор ведет главный архитектор проекта. Он контролирует строительство проводит совещания с рабочими, помогает в решении возникших трудностей. Технический надзор, в свою очередь, ведут сотрудники строительной компании. Они всегда присутствуют на площадке и контролируют все виды работ.
- Мы рекомендуем дополнительно привлекать к данной работе эксплуатационную компанию, которая в дальнейшем будет управлять отелем. Они наиболее заинтересованы, чтобы объект был выполнен в соответствии с нормами, дизайн-проектом, качественно и в срок. От эффективности выполненной работы будет зависеть стоимость продаваемых номеров и расходы на поддержание и ремонты во время эксплуатации.
- Ввод здания в эксплуатацию. Данный процесс связан с подготовкой документов и экспертизой здания городскими службами.
- Отделка и комплектация. Этот процесс включает создание и контроль того облика помещений, который был разработан дизайнерами. Как правило, за этот этап берут ответственность архитекторы, которые разрабатывали дизайн-проект.
Стоимость основного этапа составляет до 90% от общей суммы проекта. Строительство отеля стартует от 500 у.е./м2 (домики из легких конструкций, евробруса) и может достигать в Украине до 10 000 у.е./м2.
4. Запуск проекта
Данный этап подразумевает финальную проверку всех служб объекта, проведение необходимых расчетов и продвижение гостиницы до ее открытия. Тогда идет работа над:
- Маркетингом. Продвижение гостиницы исходя из выбранной стратегии в рамках принятой концепции.
- Обучением персонала. После подбора персонала проводится его обучение согласно стандартам сети.
- Soft-opening. Оно подразумевает проверку всех мелочей перед переходом в оперативное управление. Так, на данном этапе проверяется исправность инженерного оборудования, готовность номеров и персонала, план продаж, а также проводится финальная закупка необходимых предметов (бытовой химии, мебели, др.).
Стоимость этого этапа составляет от 1% до 3% от общей суммы проекта.
Как правило, на практике сети отелей Ribas Hotels Group подготовительные работы стартуют минимум за 6 месяцев. Такой заблаговременный старт позволяет отработать все бизнес-процессы и после открытия наполнить отель гостями с первого дня работы.
5. Последующее развитие объекта
Данный этап девелопмента отеля не обязателен для гостиничного оператора, который может управлять своими объектами сам, однако одиночным гостиницам или новым брендам профессиональное управление может помочь с решением множества забот и увеличить прибыльность.
Если Вы хотите построить отель, девелопмент которого является для Вас новым процессом, следует обратиться к профессионалам, способным выполнить качественный консалтинг и девелопмент гостиницы любой сложности. Однако перед тем, как доверить свой проект в руки специалистов, следует изучить опыт компании и ее репутацию на рынке.
Преимущества сотрудничества с Ribas Hotels Group при разработке девелоперских проектов. Подробнее по ссылке.
Все о гостиничной недвижимости − в нашем блоге. Подписывайтесь!
