Hotel management: contract overview

Один из самых динамичных секторов мировой экономики — гостиничный бизнес. В одном из последних отчетов авторитетной консалтинговой компании Cushman&Wakefield сказано, что инвестиции в глобальный рынок недвижимости выросли на 18%. Это говорит о том, что в сфере отельного бизнеса скрыт огромный потенциал. Поэтому очень важно проанализировать причины, мешающие его развитию.

За последние несколько лет украинское законодательство претерпело ряд существенных изменений, которые, в целом, улучшили деловой климат. И сделали украинский рынок более привлекательным для инвесторов и иностранных гостиничных компаний.

Гостиницы под управлением международных гостиничных операторов имеют ряд преимуществ. В первую очередь, это узнаваемость, сильный маркетинг отеля, централизованное бронирование, программы лояльности, прописанные единые стандарты.

Но из-за неспешной интеграции в европейский рынок отельных услуг и специфики украинского законодательства международные гостиничные операторы, совершая сделки в Украине, применяют строго иностранное законодательство. Из-за этого автоматически попадают под юрисдикцию иностранных судов.

В тоже время при совершении сделки купли-продажи или любой другой — стороны должны учитывать ряд правил и юридических требований, а также многоэтапность получения соответствующих разрешений.

Соглашения об управлении отелем, в основном, состоят из нескольких документов:

• Договор о намерениях;
• Договор об оказании услуг;
• Договор об управлении отелем;
• Договор о центральном бронировании.

Обзор договоров об управлении отелем

В Украине и других европейских странах организация управления гостиничным бизнесом выглядит примерно так: стороны заключают старый добрый договор аренды. Он продолжает оставаться востребованным многими инвесторами. Это несмотря на то, что большинство крупных международных гостиничных операторов предпочитают новый вид управления гостиницами — договор управления. Он действует как соглашение между управляющей компанией (или оператором) и владельцем недвижимости. В соответствии с ним управляющая компания берет на себя ответственность за управление собственностью, а также обеспечивает руководство, надзор и экспертизу с помощью установленных методов и процедур.

Управляющая компания руководит отелем от имени владельца за плату в соответствии с оговоренными условиями, согласованными с владельцем. Договор должен согласовывать интересы обеих сторон.

За последние 30 лет владельцы бизнеса, в большинстве своем, гораздо лучше стали ориентироваться в специфике деятельности отелей и более требовательны при выборе операторов и согласовании условий договора. Инвестиции в отельную недвижимость стали более продуманными и взвешенными.

Уже традиционными условиями договоров управления стали:

• Услуги
• Сроки
• Вознаграждение
• Затраты
• Гарантии деятельности

Разъясним некоторые пункты в соглашениях:

Срок договора на управление — это срок действия договора. Начальные сроки, как правило, длятся от 5 до 20 лет, в зависимости от категории и расположения отеля, а также от переговоров между владельцем и оператором. Всемирно известные операторы, такие как Four Seasons и Marriott , могут потребовать более длительных первоначальных условий контракта. Часто от 30 до 50 лет и дольше.

Вознаграждение. Предоставляется за выполнение обязанностей, указанных в договоре. Эти сборы за управление должны быть структурированы таким образом, чтобы «вдохновить» оператора использовать финансовые показатели отеля.

Капитальные затраты. В рамках соглашения на управление владелец несет ответственность за предоставление средств на содержание отеля в соответствии со стандартами оператора.

Гарантия. Оператор берет на себя обязательства, согласно которым собственник объекта гостеприимства будет получать определенный (обязательно оговоренный) уровень прибыли или чистого операционного дохода.

Переговоры по управлению гостиницей могут длиться от нескольких дней до нескольких месяцев. Ведь они должны удовлетворить запросы обеих сторон, чтобы обеспечить эффективные и доверительные взаимоотношения.

Основная цель при ведении переговоров — избежать неопределенности, конфликтов и добиться ясности и доверия. Ведь конечная цель подобных взаимодействий — увеличить прибыль каждой из сторон.

В решении таких важных вопросов, как грамотное юридическое сопровождение всех этапов переговоров, советую обращаться к профессионалам с опытом практической работы в сфере HoReCa. Этот сегмент бизнеса изобилует специфическими нюансами и нуждается в глубокой проработке и знаний профиля. Отмечу, что компания Ribas Hotels Group предоставляет весь спектр юридической поддержки при оформлении договоров об управлении отелем.

Анастасия Лобзенко,
ассистент исполнительного директора
компании Ribas Hotels Group.